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近日，上海市房屋管理局研究修訂了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市物業(yè)管理招投標(biāo)工作的若干意見（征求意見稿）》，現(xiàn)面向社會(huì)公開征集意見和建議。該意見自2026年1月1日起施行，有效期至2030年12月31日。

該意見的第七條【變更前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情形】中，特別指出，業(yè)主大會(huì)尚未成立，只需20%業(yè)主提議，即可啟動(dòng)更換物業(yè)。

一、取消物業(yè)選聘招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)庫，包括投標(biāo)保證金的標(biāo)準(zhǔn)指引，均不再納入規(guī)范范圍。

這應(yīng)是針對(duì)過往代理機(jī)構(gòu)的“過度作為”而設(shè)置的條款，但取消后也面臨新的考驗(yàn)，業(yè)委會(huì)是否具備專業(yè)把控能力。并且，投標(biāo)保證金的設(shè)定依據(jù)取消后，是否會(huì)導(dǎo)致無序設(shè)置，以及部分物業(yè)企業(yè)惡意破壞干擾性行為，需要有跟進(jìn)細(xì)則。

二、20%業(yè)主提議，即可啟動(dòng)更換物業(yè)。

新規(guī)首先強(qiáng)調(diào)，業(yè)主大會(huì)尚未成立時(shí)，只需20%以上業(yè)主提議，居委會(huì)有權(quán)組織業(yè)主共同決定解聘物業(yè)。這就意味著小區(qū)物業(yè)的指定變更為不再由開發(fā)商獨(dú)攬，大幅度提升業(yè)主自主權(quán)。

三、評(píng)標(biāo)更透明。

一方面新增了答辯環(huán)節(jié)，物業(yè)企業(yè)需現(xiàn)場(chǎng)回答評(píng)委提問，能力好壞“當(dāng)面驗(yàn)貨”；另一方面，評(píng)標(biāo)團(tuán)擴(kuò)充至5人及以上單數(shù)，其中評(píng)審專家不得少于成員總數(shù)的三分之二，隨機(jī)選組長(zhǎng)把關(guān)質(zhì)量。

唯一需要注意的是，隨著評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員人數(shù)無上限設(shè)置，是否會(huì)進(jìn)一步加劇小區(qū)矛盾和爭(zhēng)議，需要進(jìn)一步給小區(qū)相應(yīng)的執(zhí)行細(xì)則指導(dǎo)規(guī)范。

四、違約代價(jià)加重，隨意棄標(biāo)直接扣信用分——嚴(yán)懲“中標(biāo)反悔”

物業(yè)中標(biāo)后無理由放棄，將扣企業(yè)信用分，這會(huì)影響后續(xù)投標(biāo)；同時(shí)約束招標(biāo)方：開發(fā)商、業(yè)委會(huì)不發(fā)中標(biāo)通知，房管局將責(zé)令整改并通告全體業(yè)主。

五、續(xù)聘流程規(guī)范化，業(yè)委會(huì)不能再“拖”了。

原來的物業(yè)公司想續(xù)聘，必須提前向業(yè)委會(huì)提交管理方案，業(yè)委會(huì)必須組織業(yè)主投票表決。物業(yè)公司未提出續(xù)聘方案或業(yè)主大會(huì)表決不續(xù)聘的，業(yè)委會(huì)需擬定新方案，同樣要經(jīng)過業(yè)主大會(huì)表決，杜絕“一言堂”。

若新規(guī)通過征詢，則將于2026年1月1日起施行。

《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市物業(yè)管理

招投標(biāo)工作的若干意見》

原文如下

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來源 | 市房管局

編輯 | 立青

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