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二手房業(yè)主們正在經(jīng)歷一場更大的拉鋸戰(zhàn)，市場的寒意讓他們瑟瑟發(fā)抖。由于掛牌的房源太多，直接導致成交價普遍下跌。今年4月份，甚至有媒體報道說，成交價已經(jīng)跌回8年前。

讓業(yè)主們感到不爽的是，中介的態(tài)度也越來越不好，只要有房子掛牌，中介就一直勸他們降價，業(yè)主和中介之間的狀態(tài)顯得越來越緊繃。

其實，這樣的情況才剛剛開始。去年4月份，深圳有些小區(qū)的二手房價普遍下降60%，換句話說，二手房業(yè)主未來還將感受到中介更惡劣的態(tài)度。

市場的焦慮者變成了賣房人

曾幾何時，買房子的人才是最焦慮的那一個。房源雖然很多，但是一天一個價，有的時候沒有簽約，轉(zhuǎn)過天來去看，價格就上漲了。

現(xiàn)在的情況變了，焦慮的人變成了賣房者。比如在上海的楊浦區(qū)，有一個業(yè)主要賣掉手里110多平米的房子，原先業(yè)主沒有接觸過賣房市場，但是接觸后發(fā)現(xiàn)，中介上來就想降價。

為了讓業(yè)主降價，中介還說出了各種各樣的理由，比如戶型不好，或者是所在小區(qū)有更多同類型的房子。這位業(yè)主為了賣個好價錢，還專門在網(wǎng)上做過攻略，不看不知道，一看嚇一跳。

業(yè)主發(fā)現(xiàn)大家都是天涯淪落人，所有賣房子的人都沒有逃脫被中介壓價的情況，還有的中介一直在持續(xù)的PUA業(yè)主，于是一些業(yè)主開始抱團，試圖守住底價。

但是現(xiàn)在的情況已經(jīng)不是5年前，10年前，二手房的成交周期一直在拉長，庫存房源也越來越多，在這種局面下，業(yè)主和中介之間勢必就會產(chǎn)生矛盾，畢竟雙方的立場不同。

業(yè)主的想法是讓自己的房子能夠賣個好價錢，但是中介的想法是想達到更多的成交量，畢竟賣的越多，自己的收入也就越高，所以在大環(huán)境普遍式微的情況下，降價就成了最好的手段。

業(yè)主肯定不想降價，畢竟人性都是貪婪的，買房子的時候都想抄底，都想撿漏，都想買到更便宜的，但是一旦到自己賣房子，都想賣一個好價錢，在這種情況下，矛盾不可避免。

在上海的嘉定區(qū)，有一個業(yè)主要賣掉自己100多平米的房子，為此，業(yè)主還專門避開了賣房的旺季，與此同時，還對房子進行了一遍重新的處理。

即便如此，業(yè)主接觸了不少的中介，可后者還是能夠挑出毛病來。除了挑房子的毛病，中介還一直強調(diào)，現(xiàn)在的買家其實很少，人口出生率又在下降，如果不降價處理，未來就更難賣掉。

面對中介的PUA，業(yè)主們當然越來越焦慮，但是從中介的角度來看，他們其實也有自己的難處，或者說他們也有自己的理由。

中介要促成更多的交易

中介手里的房源很多，重點向客戶推哪一套房子，他們擁有絕對的主動權(quán)。在業(yè)內(nèi)人士看來，中介的目標就是多賣房子，所以他們并不介意壓低業(yè)主的價格，可這樣一來，中介和業(yè)主之間就會產(chǎn)生激烈的矛盾。

現(xiàn)在的問題是掛牌房源太多，對中介來說，大量的房源握在手里，他們不著急，時間拖得越長，最終著急的是業(yè)主。

不光上海的情況是如此，廣州的情況也是如此。在廣州的天河區(qū)有一個業(yè)主的房子，70多平米，買房子的時候總價接近600萬元。

后來因為這里的房價下跌，業(yè)主打算把這套房子賣掉。從去年4月開始，業(yè)主所在的小區(qū)有些同戶型的房子成交價還超過了420萬元。

但是僅僅過了3個月，相同房子的價格就跌穿了380萬元，又過了3個月，價格進一步下跌到310萬元。在這種局面下，這位業(yè)主越來越焦慮，而中介也三番四次的催促他降價。

最終在2024年年底，這位業(yè)主將房子以低于買入價100萬元的價格放盤成交。業(yè)主最終算了一筆賬，加上稅費、中介費、貸款利息和手續(xù)費，買賣這套房子讓他虧了200多萬元。

到了今年以后，整個廣州類似這樣的二手房交易越來越多，比如在越秀區(qū)黃花崗的一套房子，面積80㎡左右，業(yè)主最初的報價是450萬元，等到最終成交的時候，只有300萬元出頭。

在業(yè)內(nèi)人士看來，目前廣州的二手房價格已經(jīng)跌至8年前的水平。北京、上海、深圳等其他重點城市也是如此。

比如在北京，2024年的時候，二手房的均價為每平方米28834元，每套房子的總價大約為257.9萬元，這一水平是2018年的水平。

很顯然，業(yè)主雖然一直埋怨中介在壓價，但真正的問題不是這里，真正的問題是目前二手房市場已經(jīng)相當飽和，房源多的賣不出去，這才是關(guān)鍵。

再摳細節(jié)，也拗不過市場規(guī)律

業(yè)主們焦慮，中介感覺也難，因為現(xiàn)在的買房者越來越謹慎，二手房交易的周期都在拉長，這直接導致中介的轉(zhuǎn)化率持續(xù)下降。

比如在2022年8月的上海中介，平均每帶15~16組客戶就能成交一單。僅僅過了半年，中介需要帶23組客戶才能成交一單。到了2024年夏天，中介至少要帶45組客戶才能成交一單。

不管怎么說，不管中介去改變話術(shù)，還是業(yè)主去摳細節(jié)，都難以改變整個市場的大規(guī)律。中介都知道，現(xiàn)在的情況是賣房的難度確實很大，但是業(yè)主只要愿意降價，很快就能賣掉。

前面已經(jīng)提到了，人性本來就是貪婪的，尤其是過去一二十年的時間，太多的人是以投資的視野去買賣房屋的。在這種情況下，買房子的時候都愿意抄底，一旦到了賣房子的時候，自然都想要賣個合理的價格。

于是，為了賣個好價錢，業(yè)主只能再次增加別的“手段”。

在上海出現(xiàn)了第三方機構(gòu)，被稱之為單邊代理，簡單來說就是幫助業(yè)主處理房子以及跟中介那邊的所有情況。

這些第三方代理通常不跟中介打交道，主要跟業(yè)主對接。然后這些第三方代理利用網(wǎng)絡來增加房屋的曝光量，以便能夠盡快找到買家。在接下來的談判中，也是第三方代理在代表業(yè)主。

簡單來說，就是在業(yè)主和中介之間又多了一個環(huán)節(jié)，試問，在房地產(chǎn)市場火爆的時候，還用得著多這樣一個機構(gòu)嗎？現(xiàn)在多這樣一個機構(gòu)，不就相當于又得多分一部分錢讓第三方單邊代理去賺嗎？

然而從業(yè)主的角度去看，他們已經(jīng)顧不了這么多了，因為業(yè)主都清楚，如果降價去賣房的話，損失的比找一個單邊代理還要大。

所以，還是那句話，這就是人性，誰都希望自己能夠永遠得利，而不是受損失。

不過話又說回來，也不是誰都能去做單邊代理的，如果不懂得營銷推廣，根本沒辦法增加業(yè)主房子的曝光量。除此之外，談判技巧以及把握客戶和業(yè)主的心態(tài)也很關(guān)鍵。

在多數(shù)情況下，找單邊代理實際上是一種安慰。有些業(yè)主房子掛了半年都沒有賣掉，帶著焦慮的心態(tài)去找單邊代理，希望能夠賣個好價錢。

說實話，在這種狀態(tài)下，哪怕單邊代理的業(yè)務很強，他們也沒辦法讓房子賣到更高的價格。說到底，他們不是神仙，他們做營銷推廣同樣也會受到市場規(guī)律的限制。

成熟的市場，有賺就有賠

很多人羨慕發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場成熟，各個環(huán)節(jié)的交易看起來都很順利。這種態(tài)度其實是一種偏見。發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場既經(jīng)歷過發(fā)展時期，也經(jīng)歷過高峰時期，同樣也經(jīng)歷過低潮期。

相比之下，我國的房地產(chǎn)市場只有一二十年的時間，也就是說整體上還不夠成熟，還沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場的所有階段。任何一種市場，只要以商品的眼光去看待，那就肯定有賠有賺。

房產(chǎn)交易更是如此，在供大于求的情況下，房子價格下降是不可避免的。即便有些業(yè)主不愿意承認這一點，市場也會迫使一些人接受這一點。

還是那句話，把眼光拉長一點，不要只盯著一二十年時間的光景，要用二三十年時間，甚至是更長的時間去看待整個房地產(chǎn)業(yè)。

話又說回來，業(yè)主肯定不愿意，畢竟整個行業(yè)也是由一個又一個的業(yè)主構(gòu)成的，每個人都不愿意眼睜睜的看著自己受損失，每個人都想賺更多的錢，這才是人性。

但問題恰恰就在于，整個行業(yè)的發(fā)展也是這個社會所經(jīng)歷的每分每秒和每一天。當人們普遍不看好的時候，房子的價格就會下降。

結(jié)語

在爬坡階段，每個人都向往著面前的高峰，但是一旦達到峰頂，接下來就是無盡的下坡路。

多數(shù)人都是在價格上漲的時候買入，哪怕絕大多數(shù)的炒房團也是如此，很少有人在房價大跌的時候大量買入，即便有這樣的群體也不多，他們買入同樣也是為了期待下一次爬坡登頂。

有意思的是，圍繞房屋買賣市場一直在談剛需?？勺屑毾胂耄瑒傂韪揪褪且粋€偽概念，因為整個社會一代人一代人一直在出生，每個時代的人都得住房子。

起碼剛需和整個市場之間永遠不會有最契合的時候。如果非要說剛需，每個需要有房子的人肯定都希望價格再低一點，而如果說到市場，已經(jīng)有了房子的人都不希望自己的房子縮水降價。

所以，剛需還是不剛需，都是人性，都是趨利。而目前的情況是，二手房不好賣了，說明人們的趨利點又不一樣了。