各位，我們來解讀一篇高盛最新的關(guān)于中央城市工作會議的分析，看完你對于未來十年樓市的走向會有更清醒的認識，當然作為一家國外的投行，他的觀點我們重在參考，而非盲目相信，不久前國際頂級投行高盛在深度研讀了我們國家剛剛結(jié)束的十年才開一次的中央城市工作會議后，對于會議的精神做出了言簡意賅、句句干貨的分析。

高盛首先指出，中央城市工作會議是給未來十年中國城市發(fā)展，包括房地產(chǎn)定調(diào)子。緊接著高盛指出，之前很多人包括不少外媒都在猜，是不是要重演2015年那波轟轟烈烈的漲價去庫存，是不是又要搞棚改貨幣化2.0大放水來救市？高盛的報告明確指出，不會，劇本換了，主引擎現(xiàn)在已經(jīng)切換到科技制造業(yè)了。中央城市工作會議更著眼于長期方向。那么，為什么高盛這次會這么克制？

分析認為主要是三大原因，第一，錢袋子很緊，特別是那些人口往外跑的一線城市和內(nèi)陸省份，財政空間遠不如十年前了，大拆大建，地主家也沒有余糧了。第二就是教訓(xùn)太深刻。上一輪棚改貨幣化房價飆漲的副作用太大了。結(jié)果大家負債率飆升，年輕人買房壓力山大，連結(jié)婚生孩子都不改了，躺平擺爛成了熱詞兒，再搞大刺激等于是火上澆油。可以說高層明顯是汲取了過往的教訓(xùn)。

第三，大勢已變。鑒于人口下降和老齡化趨勢將在未來延續(xù)，預(yù)判未來的25年里，中國城市住房需求可能會在很長時間保持低位。關(guān)于大家所關(guān)心的棚改拆遷問題判斷大致上每年仍有200到250萬套左右的規(guī)模保持穩(wěn)定而不激進的。第三，投資房地產(chǎn)的人由負轉(zhuǎn)正，總體仍需較長周期。那么這是不是說房地產(chǎn)就此就涼了呢？

高盛的報告說了也不是。政策會收，但是方式是漸進式適度的。什么叫漸進式？就是不搞大水漫灌，不會一夜之間政策180度大轉(zhuǎn)彎。什么叫適度？就是以結(jié)果為導(dǎo)向，房價就算漲，也必須是受控的慢漲，像2020到2021年那種火箭式的行情不要再想了。那么未來房地產(chǎn)的核心任務(wù)是什么呢？結(jié)合高盛的分析，給樓市中買房賣房的朋友幾個建議。

首先就是城市化還沒有到頭，戰(zhàn)場轉(zhuǎn)移了，未來的主戰(zhàn)場在核心城市圈里和那些經(jīng)濟還不錯的一線城市，那里還會有1億人口要進城。其二呢就是城中村改造不等于是大拆大建，棚改還會有，但絕不會是2015年那種規(guī)模了，未來更多的是繡花公司，能翻新的翻新，能升級的升級，也就是所謂的城市更新。

其三就是房地產(chǎn)的發(fā)展新模式，雙軌制，加大分化。簡單的說就是市場會徹底分成，一邊是保障房、廉租房，給普通的老百姓解決基本的居住需求，這些房子的價格會受到嚴格的管控，另一邊則是中高端商品房，這是未來投資價值的核心載體，好地段、高品質(zhì)的房子，其價格上漲受到的束縛會小很多。

對于房地產(chǎn)未來還會涉及到的政策工具，高盛指出未來增量政策大概率會在今年四季度出現(xiàn)。因為種種跡象表明下半年經(jīng)濟基本面會承受比較大的下行壓力。基于此，未來主要的政策一是繼續(xù)下調(diào)房貸利率，預(yù)計到2026年底還會有30個基點的下行空間。二是清理庫存是必須的。

數(shù)據(jù)顯示三線城市去化周期高達28個月以上，四五線更長。所以針對新房供應(yīng)量的控制和新房庫存的清理，對于房地產(chǎn)市場供需再平衡十分必要。第三就是如果說一線城市房地產(chǎn)市場進一步疲軟，地方上會進一步放寬此類城市的限制性政策。那么這個觀觀點結(jié)合北京五環(huán)外當前的限購松綁來看，是判斷正確的。

最后我們總結(jié)一下，就是高盛這份報告的終極結(jié)論是什么？未來十年房地產(chǎn)仍是支柱，但不再是主引擎，拉動經(jīng)濟的火車頭已經(jīng)換成了科技制造業(yè)了。房價的上漲是經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)果而非原因，只有產(chǎn)業(yè)興，收入增，房價才有扎實的支撐。

未來中國樓市分化是長期的主旋律，城市與城市，區(qū)域與區(qū)域，產(chǎn)品與產(chǎn)品，也就是高端改善與普通剛需保障房之間的差距會越拉越大且不可逆。朋友們，這個分析你怎么看？歡迎在評論區(qū)分享你的真知灼見。