羅沖圍舊改，全面開沖。

前兩天，官方公布羅沖圍（松溪片區(qū)）舊改已累計拆遷45.8萬平，支付補償45億元，到年底7100套安置房全部開建。

另一廂，羅沖圍潭村片區(qū)也喊出，今年將清拆19塊地，共52.81萬方建筑。

從樓市君最新航拍到的拆遷進(jìn)度來看，羅沖圍松溪+潭村片區(qū)加起來起碼有11塊地已經(jīng)拆了，甚至有部分正在復(fù)建。

羅沖圍，把油門踩進(jìn)油箱里了。

｜羅沖圍松溪片區(qū)拆遷實拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

壹

作為中心區(qū)進(jìn)度條拉得最猛的舊改，羅沖圍今年改造動作多得令人眼花繚亂。

改造規(guī)模，更是大的嚇人。

拿最近 羅沖圍松溪片區(qū)曝出3個消息來說，動作就很大。

一是松溪片區(qū)從開拆到現(xiàn)在，補償金額已支付45億元。

什么概念？樓市君統(tǒng)計了下，這應(yīng)該是廣州目前所有做地舊改中，累計支付補償?shù)诙嗟母脑祉椖苛?，僅次于白云的三元里改造。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

按照之前廣州規(guī)自局披露的信息，羅沖圍松溪片區(qū)獲得的專項改造資金，總規(guī)模約為260億元。

也就是說，單是支付首期改造地塊的房屋補償，羅沖圍就猛砸了近1/5的改造資金。

氪金力度，夠猛。

｜羅沖圍松溪片區(qū)拆遷實拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

二是已拆除建筑面積45.8萬平，相當(dāng)于松溪片區(qū)首開區(qū)基本拆完了。

據(jù)了解，松溪片區(qū)總規(guī)劃的改造面積為293萬平，而首開區(qū)總拆遷58.66萬平。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

這意味著，拆掉45.8萬平后，松溪片區(qū)的首開區(qū)部分，僅剩少量建筑了。

從最新航拍上，我們可以看到，包括原來的福星摩配城、白云摩配、螺涌工業(yè)區(qū)、廣環(huán)投地塊等4塊地已經(jīng)拆了。

｜羅沖圍松溪片區(qū)拆遷實拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

三是年底將共開建7100套回遷房，羅沖圍松溪片區(qū)率先邁入大規(guī)模復(fù)建階段。

據(jù)了解，羅沖圍松溪片區(qū)目前安置區(qū)已開工29.3萬平，預(yù)計建設(shè)2900余套回遷房。

并且到2025年底，預(yù)計有7100套房，共61.5萬平復(fù)建面積動工建設(shè)。

樓市君今天去現(xiàn)場航拍發(fā)現(xiàn)，松溪片區(qū)內(nèi)最先拆的福星摩配城、螺涌工業(yè)園石井河西側(cè)地塊，現(xiàn)在已進(jìn)入復(fù)建階段。

至于白云摩配等區(qū)域，則還有少量建筑未推平，不過按照現(xiàn)場推進(jìn)節(jié)奏看，應(yīng)該很快也能開建了。

這意味著，羅沖圍將是廣州所有做地項目中，首個率先邁入大規(guī)模復(fù)建的舊改。

｜正在復(fù)建中的福星摩配城地塊

｜廣州樓市發(fā)布 攝

貳

值得注意的是，松溪片區(qū)改造還只是羅沖圍舊改的一小部分。

按官方規(guī)劃，整個羅沖圍占地約22.8平方公里，西臨珠江航道，東接白云站，未來煥新之后，將成為對標(biāo)珠江新城的灣區(qū)新岸。

而目前，羅沖圍大規(guī)模改造的區(qū)域，主要集中在兩個地方：

一個前面所說的松溪片區(qū)，另一個則是潭村片區(qū)。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

松溪片區(qū)開足馬力，那羅沖圍潭村片區(qū)呢？

事實上，潭村今年的大動作，不比松溪片區(qū)少。

比如按潭村今年發(fā)布的招標(biāo)公告，首期開拆的地塊就有19個，其中涉及拆卸面積達(dá)52.81萬平。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

而從航拍顯示，僅白云站附近，潭村就已有超7宗地塊全部拆除建筑物。

其中，新穗巴地塊、嶺泊&51科創(chuàng)園地塊，也是進(jìn)入了復(fù)建時間。

｜羅沖圍潭村片區(qū)拆遷實拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

而一些被納入拆卸范圍的建筑，雖然還沒拆，但也在積極推進(jìn)。

比如好運來廣場內(nèi)的居然之家石槎店，今年年初已被曝清倉搬遷，目前它已經(jīng)搬到新建物業(yè)潭村運達(dá)商業(yè)廣場里面。

而居然之家原址，則被圍蔽起來，準(zhǔn)備開拆了。

樓市君了解到，居然之家所在的地塊，未來將作為潭村舊改項目的住宅用地、商業(yè)商務(wù)用地。

｜潭村居然之家石槎店實拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

隨著越來越多地塊進(jìn)入拆遷隊列，這對于潭村片區(qū)來說，將是巨大好事。

從地圖上我們可以看到，潭村舊改首期拆遷地塊，大都集中在石井河?xùn)|側(cè)。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

一旦它們?nèi)坎鹜?，將直接打通白云站西?cè)的城市斷面，形成站城融合的綜合交通樞紐地段，它的城市能級，勢必會再上一個臺階。

｜廣州白云站

｜廣州樓市發(fā)布 攝

叁

自2023年羅沖圍舊改納入廣州首期做地名單，它的改造其實一直沒有停下。

甚至，羅沖圍還提出了“兩年征拆、兩年建設(shè)、三年回遷”的建設(shè)目標(biāo)。

相當(dāng)于其他舊改村花十多年時間的改造周期，被它壓縮到了一半。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

而羅沖圍舊改進(jìn)度如此迅速，原因有二：

一方面，目前羅沖圍兩個片區(qū)的改造，大方向是先易后難，拆卸主要以國有、集體土地及建筑為主，涉及村民私宅相對較少。

像潭村片區(qū)，包括怡峰商貿(mào)城、新穗巴、柏霖廣場、好運來家具廣場、永豐五金批發(fā)市場在內(nèi)的19個首拆地塊，幾乎全是國有或集體土地。

而松溪片區(qū)開拆的，也主要是集體土地和工業(yè)園區(qū)。

這在改造難度上，大大減小了推進(jìn)阻力，能優(yōu)先保障回遷房的建設(shè)，從而反過來促進(jìn)村民的改造意愿。

｜松溪片區(qū)福星摩配城拆遷前實拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

另一方面，羅沖圍片區(qū)的片區(qū)改造資金，已經(jīng)逐步就位。

像潭村舊改，2024年就和其他13個舊改村，獲得全國首批舊改專項資金共1462億元的銀行授信。

而松溪片區(qū)截止到目前，也獲得了260億元銀行資金用于改造。

這意味著，羅沖圍舊改的子彈充足，這給村民改造很大信心。

而它的國有住宅的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，也不低。

像以今年發(fā)文征收的佳麗軒、佳星樓等國有住宅小區(qū)，加上各種補償，棄產(chǎn)最高能補3.85萬/平。

比小區(qū)1.8-3萬/平的二手成交價，還高出不少。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

因為條件確實不錯，所以我們看到，佳麗軒、佳星樓和床墊廠宿舍等小區(qū)，改造意愿普遍很高。

從補償方案意見稿發(fā)布，到實現(xiàn)100%簽約，僅用了4個月時間。

｜松溪片區(qū)佳星樓實拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

隨著兩大片區(qū)舊改的推進(jìn)，它對羅沖圍的意義不言而喻。

就目前而言，羅沖圍主要以紡織、摩配等初級產(chǎn)業(yè)為主，在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值上相對低效。

如果完成改造，羅沖圍將會迎來一個全面翻身，極大釋放城市的產(chǎn)業(yè)價值。

如松溪片區(qū)改造后，能依托現(xiàn)有的華為廣州研發(fā)中心，朝著數(shù)字商貿(mào)、智能汽車產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展。

潭村片區(qū)借助廣州白云站打造站城一體，以交通樞紐帶動設(shè)計之都的商貿(mào)產(chǎn)業(yè)，北面承接白云湖數(shù)字科技城，使整個白云在產(chǎn)業(yè)上，煥然一新。

｜華為廣州研發(fā)中心實拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

簡單理解，隨著羅沖圍舊改兩條戰(zhàn)線同步推進(jìn)，它的產(chǎn)業(yè)生命力，也在得以重塑。

不過分地說，羅沖圍正在通過舊改，拿回屬于它的爽文主角。