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在二手房交易中，稅費(fèi)承擔(dān)往往是容易引發(fā)糾紛的環(huán)節(jié)。當(dāng)合同中對(duì)稅費(fèi)承擔(dān)的約定出現(xiàn)看似矛盾的條款時(shí)，該以哪條為準(zhǔn)？買方能否以此為由解除合同？北京一起案例給出了答案：結(jié)合合同整體約定、交易習(xí)慣及相關(guān)證據(jù)，可確定稅費(fèi)承擔(dān)方，買方以此為由解除合同屬違約，需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告（反訴被告）：邱晨

被告（反訴原告）：姚遠(yuǎn)

第三人：丙公司（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司）

（二）事件經(jīng)過

2023 年 7 月 27 日，經(jīng)丙公司居間服務(wù)，邱晨（出賣人）與姚遠(yuǎn)（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定邱晨將位于北京市順義區(qū)的房屋（以下簡稱三號(hào)房屋）出售給姚遠(yuǎn)，成交總價(jià)為 245.6 萬元。

合同簽訂后，姚遠(yuǎn)分兩次向邱晨支付了定金共計(jì) 10 萬元。2023 年 8 月 16 日，邱晨提前解除租戶的租賃合同，將三號(hào)房屋交付給姚遠(yuǎn)實(shí)際使用，并按約定于 2023 年 11 月 30 日前辦理了解押手續(xù)。

然而，在履行合同過程中，雙方就稅費(fèi)承擔(dān)問題產(chǎn)生爭議。姚遠(yuǎn)認(rèn)為根據(jù)合同附件七的約定，增值稅和個(gè)人所得稅應(yīng)由出賣人邱晨承擔(dān)，而邱晨則主張合同明確約定所有稅費(fèi)由買受人姚遠(yuǎn)承擔(dān)。姚遠(yuǎn)向中介表示不再購買房屋，邱晨明確表示不同意，要求繼續(xù)履行合同。

2023 年 11 月 25 日，姚遠(yuǎn)向邱晨發(fā)送《解除合同通知書》，以邱晨拒絕承擔(dān)其應(yīng)承擔(dān)的個(gè)人所得稅等為由，主張解除合同，并要求邱晨雙倍返還定金及承擔(dān)其他違約責(zé)任。邱晨于次日簽收該通知書，但對(duì)此表示異議。

邱晨向法院提起訴訟，請(qǐng)求：1. 判令姚遠(yuǎn)繼續(xù)履行雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》；2. 判令姚遠(yuǎn)支付購房款 235.6 萬元；3. 判令姚遠(yuǎn)賠償違約金 49.12 萬元、律師費(fèi) 5 萬元；4. 本案訴訟費(fèi)用由姚遠(yuǎn)承擔(dān)。

姚遠(yuǎn)提出反訴，請(qǐng)求：1. 確認(rèn)雙方簽訂的兩份《北京市存量房屋買賣合同》已于 2023 年 11 月 25 日解除；2. 判令邱晨雙倍返還定金 20 萬元；3. 判令邱晨承擔(dān)違約金 49.2 萬元；4. 訴訟費(fèi)由邱晨承擔(dān)。

（三）查明事實(shí)

三號(hào)房屋于 2021 年 8 月 6 日登記在邱晨名下，性質(zhì)為商品房，建筑面積 91.96 平方米。

合同約定：邱晨應(yīng)于 2023 年 11 月 30 日前辦理抵押注銷手續(xù)；姚遠(yuǎn)以貸款方式支付房款，首付款 193.6 萬元應(yīng)于 2023 年 11 月 30 日前支付，剩余房款 35 萬元以貸款方式支付；邱晨應(yīng)于 2023 年 10 月 1 日前交付房屋。

合同第八條約定：“在房屋過戶過程中產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，依規(guī)定應(yīng)該由出賣人承擔(dān)的部分（包括但不限于所得稅、營業(yè)稅、教育附加稅、城建稅、土地增值稅、印花稅、綜合地價(jià)款等稅費(fèi)）由買受人自愿承擔(dān)。如有特殊約定詳見附件七?！?/p>

合同附件七約定：“契稅由買受人實(shí)際承擔(dān)；增值稅由出賣人實(shí)際承擔(dān)；個(gè)人所得稅由出賣人實(shí)際承擔(dān)……”

合同第十四條約定：“經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，甲方把房屋內(nèi)所有自己的家具家電不動(dòng)送給乙方。此次產(chǎn)生的稅費(fèi)由乙方承擔(dān)，如出現(xiàn)新政策，按照新政策執(zhí)行。甲方有 150 萬抵押，甲方在 2023 年 11 月 30 日前自行完成解押，后再進(jìn)行貸款申請(qǐng)。乙方首付款最晚于 2023 年 11 月 30 日前給齊甲方后再完成過戶手續(xù)?！?/p>

2023 年 11 月 16 日，雙方又簽訂一份《北京市存量房屋買賣合同》（合同編號(hào)為 XXX，網(wǎng)簽合同），約定房屋成交總價(jià)為 88 萬元，附件七約定出賣人承擔(dān)所得稅、增值稅等，買受人承擔(dān)契稅等。

邱晨提交的與中介的電話錄音顯示，雙方當(dāng)初約定邱晨拿凈得價(jià)，所有稅費(fèi)由買方承擔(dān)，附件七的內(nèi)容系中介操作失誤所致。

丙公司經(jīng)辦人出庭作證，證實(shí)雙方約定稅費(fèi)由買受人承擔(dān)，合同第十四條是雙方自行約定的補(bǔ)充內(nèi)容。

（四）爭議焦點(diǎn)

三號(hào)房屋交易產(chǎn)生的個(gè)人所得稅、增值稅等稅費(fèi)應(yīng)由誰承擔(dān)？

姚遠(yuǎn)是否有權(quán)解除合同？

雙方的違約責(zé)任如何認(rèn)定？

二、案件分析

（一）稅費(fèi)承擔(dān)的認(rèn)定

合同中雖然附件七約定增值稅和個(gè)人所得稅由出賣人承擔(dān)，但結(jié)合全案證據(jù)可確定稅費(fèi)應(yīng)由買受人姚遠(yuǎn)承擔(dān)：

合同第八條明確約定，依規(guī)定應(yīng)由出賣人承擔(dān)的稅費(fèi)部分由買受人自愿承擔(dān)，附件七的內(nèi)容與該約定存在較大差異，且現(xiàn)有證據(jù)不能證實(shí)附件七系雙方實(shí)際特別約定。

合同第十四條作為雙方自行約定的補(bǔ)充內(nèi)容，明確約定 “此次產(chǎn)生的稅費(fèi)由乙方（買受人）承擔(dān)”，該約定更能體現(xiàn)雙方的真實(shí)意思表示。

在主合同已明確約定稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的情況下，姚遠(yuǎn)并未對(duì)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)提出異議，不符合常理。

北京市二手房交易中普遍存在書面約定稅費(fèi)全部由買方承擔(dān)、賣方獲得凈得價(jià)的交易模式，本案符合該交易習(xí)慣。

中介經(jīng)辦人出庭作證，證實(shí)雙方約定稅費(fèi)由買受人承擔(dān)，丙公司亦認(rèn)可其陳述內(nèi)容。

（二）合同解除的合法性

姚遠(yuǎn)以邱晨拒絕承擔(dān)個(gè)人所得稅等為由解除合同，理由不成立：

如前所述，稅費(fèi)應(yīng)由姚遠(yuǎn)承擔(dān)，邱晨不存在拒絕承擔(dān)稅費(fèi)的違約行為。

雙方約定的首付款支付時(shí)間為 2023 年 11 月 30 日前，而姚遠(yuǎn)于 2023 年 11 月 25 日即發(fā)送解除合同通知書，此時(shí)尚未到首付款支付期限，更未到過戶交納稅款的時(shí)間。

姚遠(yuǎn)的行為不符合《中華人民共和國民法典》中關(guān)于合同解除的法定情形，其單方解除合同的行為構(gòu)成違約。

（三）違約責(zé)任的承擔(dān)

姚遠(yuǎn)單方解除合同構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任：

邱晨要求繼續(xù)履行合同、支付剩余購房款，符合合同約定和法律規(guī)定。

合同約定買受人根本違約時(shí)，應(yīng)承擔(dān)房屋總價(jià)款 20% 的違約金，邱晨主張的違約金金額過高，法院可酌情調(diào)整。

邱晨為維權(quán)支付的律師費(fèi)，屬于因姚遠(yuǎn)違約造成的損失，應(yīng)由姚遠(yuǎn)承擔(dān)。

姚遠(yuǎn)的反訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不應(yīng)得到支持。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

邱晨與姚遠(yuǎn)于 2023 年 7 月 27 日簽署的《北京市存量房屋買賣合同》繼續(xù)履行；

姚遠(yuǎn)支付邱晨剩余購房款 193.6 萬元，于本判決生效之日起 30 日內(nèi)給付；

姚遠(yuǎn)支付邱晨剩余購房款 35 萬元，于本判決生效之日起 60 日內(nèi)給付；

邱晨收到上述房款后七日內(nèi)協(xié)助姚遠(yuǎn)將北京市順義區(qū)房屋（三號(hào)房屋）權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記至姚遠(yuǎn)名下，所需全部稅費(fèi)（包括但不限于所得稅、營業(yè)稅、教育附加稅、城建稅、土地增值稅、印花稅、綜合地價(jià)款等稅費(fèi)）由姚遠(yuǎn)承擔(dān)；

姚遠(yuǎn)支付邱晨違約金 10 萬元，于本判決生效之日起 30 日內(nèi)給付；

姚遠(yuǎn)支付邱晨律師費(fèi) 5 萬元，于本判決生效之日起 30 日內(nèi)給付；

本判決未盡事宜，雙方按照 2023 年 7 月 27 日簽署的《北京市存量房屋買賣合同》的約定繼續(xù)履行；

駁回姚遠(yuǎn)的全部反訴請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）簽訂合同需謹(jǐn)慎，明確稅費(fèi)承擔(dān)條款

二手房交易中，稅費(fèi)承擔(dān)是重要條款，雙方應(yīng)在合同中作出清晰、明確的約定，避免出現(xiàn)歧義。對(duì)于合同中的格式條款和補(bǔ)充條款，要仔細(xì)核對(duì)，確保內(nèi)容一致。如有特殊約定，應(yīng)在顯著位置明確標(biāo)注，避免因條款矛盾引發(fā)糾紛。

（二）遵循交易習(xí)慣，理解合同真實(shí)意思

在二手房交易中，“賣方凈得價(jià)、買方承擔(dān)全部稅費(fèi)” 是常見的交易模式。簽訂合同時(shí)，雙方應(yīng)充分理解該交易模式的含義，明確合同中關(guān)于稅費(fèi)承擔(dān)的約定是否符合該模式。如有疑問，應(yīng)及時(shí)向中介或?qū)I(yè)人士咨詢，避免后續(xù)產(chǎn)生誤解。

（三）審慎行使解除權(quán)，違約需承擔(dān)責(zé)任

合同解除權(quán)的行使應(yīng)符合法律規(guī)定和合同約定。買方不能僅憑合同中的個(gè)別條款或自身對(duì)條款的片面理解，隨意主張解除合同。如單方解除合同構(gòu)成違約，需承擔(dān)繼續(xù)履行、支付違約金、賠償損失等違約責(zé)任。

（四）留存相關(guān)證據(jù)，維護(hù)自身合法權(quán)益

在交易過程中，雙方應(yīng)注意留存與合同簽訂、履行相關(guān)的證據(jù)，如合同文本、付款憑證、溝通記錄、中介證言等。當(dāng)發(fā)生糾紛時(shí)，這些證據(jù)有助于法院查明事實(shí)，維護(hù)自身的合法權(quán)益。

本案的判決提醒我們，在房屋買賣交易中，雙方應(yīng)秉持誠信原則，嚴(yán)格履行合同約定。對(duì)于合同條款的理解，應(yīng)結(jié)合合同整體內(nèi)容、交易習(xí)慣及相關(guān)證據(jù)綜合判斷，避免因片面解讀條款而引發(fā)不必要的糾紛。同時(shí)，在發(fā)生爭議時(shí)，應(yīng)通過協(xié)商、調(diào)解等方式妥善解決，協(xié)商不成的，可依法向法院提起訴訟，維護(hù)自身的合法權(quán)益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容