番禺南浦島，迎來(lái)一次巨大“翻身”契機(jī)。

今年番禺在南浦島上，連續(xù)打出多對(duì)王炸“牌面”。

先是南浦大橋擴(kuò)建傳來(lái)好消息，后是92.52公頃區(qū)域迎來(lái)調(diào)規(guī)，城市配套即將“鳥(niǎo)槍換炮”。

預(yù)計(jì)年內(nèi)開(kāi)通，承擔(dān)番禺和市中心聯(lián)通的海珠灣隧道，也讓南浦島站在了城市的“十字路口”。

曾經(jīng)被街坊們調(diào)侃為“國(guó)際番薯島”的南浦，這回要接下“熹妃回宮”劇本了。

｜ 廣州航拍圖

｜ 廣州樓市發(fā)布 攝

壹

先來(lái)看看8月16日南浦島的調(diào)規(guī)情況。

這次南浦島調(diào)規(guī)范圍極大 ，東至南桂路、西至海珠灣隧道、北至三枝香水道，總共涉及占地約92.52公頃。

這個(gè)范圍，已經(jīng)占到南浦島的1/10，說(shuō)是給南浦島逆天改命，并不為過(guò)。

｜來(lái)源：廣州規(guī)劃和自然資源局

除了涉及面積廣，此次調(diào)規(guī)，還有幾個(gè)比較明顯的亮點(diǎn)：

一是南浦海濱花園旁邊，一口氣調(diào)出了5宗地鐵上蓋宅地，有助于片區(qū)連片開(kāi)發(fā)。

其中，4宗宅地位于新浦南路南側(cè)，靠近另一宗則在現(xiàn)在的南浦里商業(yè)廣場(chǎng)后面。

從位置上，5宗宅地先天條件很不錯(cuò)，就在南浦地鐵站旁邊，屬于真正的地鐵上蓋。

還有學(xué)校、商業(yè)，也全被它們占齊了。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

值得注意的是，5宗宅地的建筑面積、容積率，文件并沒(méi)有明確提出。

但整個(gè)調(diào)規(guī)范圍，加上原來(lái)的南浦海濱花園，二類住宅的總建筑為41.29萬(wàn)平。

也就是說(shuō)，扣除南浦海濱花園約11.8萬(wàn)平的建筑面積，5宗宅地的體量約30萬(wàn)平左右，平均下來(lái)每塊地的體量并不大。

而且，新宅地有個(gè)特點(diǎn)，幾乎每塊地都留了部分水域面積和綠地用地，舒適性和景觀應(yīng)該還算可以。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

目前，5宗宅地基本被推平或者是閑置狀態(tài)。

如果上架掛拍，很可能會(huì)被同一家開(kāi)發(fā)商拿下，這樣易于連片開(kāi)發(fā)。

｜調(diào)規(guī)地塊

｜廣州樓市發(fā)布 攝

二是新宅地旁還調(diào)出一塊9年制42班學(xué)校用地，繼續(xù)補(bǔ)強(qiáng)島上教育資源。

這塊42班九年制教育用地，其實(shí)就在廣州執(zhí)鴻學(xué)校旁邊。

而廣州執(zhí)鴻是島內(nèi)的一所九年制高端民校，由番禺執(zhí)信參與共建。

如今再增一所9年制學(xué)校，相當(dāng)于南浦島在優(yōu)質(zhì)教育上，再加一分。

｜南浦執(zhí)鴻學(xué)校

｜廣州樓市發(fā)布 攝

三是優(yōu)化了范圍內(nèi)的居住條件，交通、配套、綠地環(huán)境被做大做強(qiáng)。

這次調(diào)規(guī)范圍，把南浦島最核心的區(qū)域都囊括進(jìn)去了。

像島內(nèi)的一些重要配套，如南浦里商業(yè)廣場(chǎng)、匯南廣場(chǎng)、南浦地鐵站，都集中在這一塊。

｜南浦里廣場(chǎng)

｜廣州樓市發(fā)布 攝

而且，現(xiàn)在官方調(diào)規(guī)，還把它們進(jìn)一步豐富了。

比如新增2條支路，將強(qiáng)化了片區(qū)的交通微循環(huán)。

還有調(diào)規(guī)范圍內(nèi)，共有71處公共服務(wù)設(shè)施，而新增的就有32處。

與之前相比，接下來(lái)會(huì)增加近了1倍的公共服務(wù)配套。

甚至官方還在其中預(yù)留了彈性用地，用于布局教育、醫(yī)療、養(yǎng)老或其他需求設(shè)施。

從這里我們也能看到，官方此次調(diào)規(guī)，不是簡(jiǎn)單追求增加島內(nèi)宅地供應(yīng)，而是希望同步把改善居住的氛圍，也一并做起來(lái)。

貳

其實(shí)，無(wú)論從地段區(qū)位還是近20萬(wàn)的人口體量來(lái)看，南浦島的發(fā)展都不應(yīng)該止步于現(xiàn)在。

這次的土地調(diào)規(guī)，加上困擾島民多年的交通問(wèn)題即將解決，都能持續(xù)為板塊帶來(lái)肉眼可見(jiàn)的增量。

特別是，整個(gè)島有了更好的出路，便不再是無(wú)人問(wèn)津的“小透明”，而是一個(gè)站在十字路口的發(fā)展節(jié)點(diǎn)。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

以即將開(kāi)通的海珠灣隧道為例，它將幫助南浦島升級(jí)交通的同時(shí)，更將板塊進(jìn)一步納入主城核心。

可以看到，整條隧道橫跨橫跨海珠、番禺兩區(qū)，北接南洲板塊的東曉南高架，南至南浦大道。

未來(lái)南浦島無(wú)論北上去海珠、越秀等老城區(qū)，還是往東去南站樞紐、長(zhǎng)隆萬(wàn)博等板塊，通勤時(shí)間都將大幅縮短。

而且，海珠灣隧道還在4.35公里的沿途，規(guī)劃了南浦大道、環(huán)城高速、南洲路3個(gè)互通的立交節(jié)點(diǎn)。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

這意味著，海珠灣隧道建成之后， 南浦島不僅多了一個(gè)可以出入的交通通道，還能在南洲路、環(huán)城高速、南大干線、廣州南站等交通點(diǎn)上，實(shí)現(xiàn)便捷切換。

這種空間距離的拉近，將直接帶動(dòng)南浦島和海珠、越秀和番禺南站、萬(wàn)博之間城市資源聯(lián)動(dòng)。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

對(duì)于城市發(fā)展而言，南浦島以后不僅僅是一座隧道，還是市中心和番禺的重要連接“跳板”。

而從航拍上可以看到，目前海珠灣隧道-南浦大道立交、海珠灣隧道-南洲路立交接駁點(diǎn)的工程，正在收尾當(dāng)中。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

換句話說(shuō)，南浦島的交通，預(yù)計(jì)今年就會(huì)迎來(lái)翻天覆地變化。

除了海珠灣隧道外，南浦大橋近期也發(fā)布了第二次拓寬招標(biāo)。

招標(biāo)文件顯示，南浦大橋?qū)⒃谂f橋的基礎(chǔ)上，拓寬為雙向4車道。

對(duì)比現(xiàn)在的雙向2車道，將提升1倍的進(jìn)出效率。

不單單如此，2024年官方披露信息顯示，在未來(lái)5年南浦將分三個(gè)階段，建設(shè)13條道路。

｜圖源：廣州公共資源交易中心

產(chǎn)業(yè)上，南浦島也在努力，如島內(nèi)投資6.8億元的天基產(chǎn)業(yè)園預(yù)計(jì)今年封頂。

建成后，將重點(diǎn)引入醫(yī)療器械、人工智能、電子制造、新材料等高新技術(shù)企業(yè)，預(yù)計(jì)年產(chǎn)值將達(dá)2億元。

｜南浦島天基產(chǎn)業(yè)園

｜圖源：番禺融媒

簡(jiǎn)單理解就是，南浦島接下來(lái)還會(huì)有新的變量。

交通、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境的集中改善，意味著這次宅地調(diào)規(guī)，很可能會(huì)是南浦島一次逆天改命的機(jī)會(huì)。

后續(xù)地塊的調(diào)整和掛牌，樓市君也會(huì)密切關(guān)注。