房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師， 靳律師團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

房子過(guò)戶 13 年，賣家突然以 “未收到房款” 為由要求解除合同、返還房屋，能得到法律支持嗎？北京一起案例給出了答案：不能。法院最終駁回了賣家的全部訴訟請(qǐng)求，為親屬間房屋買賣的履約認(rèn)定提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告（賣方）：周健

被告：

吳蘭（買方配偶）

孫婷（吳蘭之女）

陳峰（買方與前妻之子）

劉英（買方母親）

關(guān)聯(lián)人物：

陳剛（買方，吳蘭丈夫，已去世）

陳軍（陳剛父親，已去世）

（二）事件經(jīng)過(guò)

周健與陳剛系親屬關(guān)系（陳剛是周健妻子的哥哥）。位于北京市的六號(hào)房屋原系周健單位分配住房，后周健買斷并取得產(chǎn)權(quán)，曾借給陳剛、吳蘭夫婦居住。

2010 年 11 月 25 日，周健與陳剛簽訂《存量房屋買賣合同》，約定陳剛以 20 萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買六號(hào)房屋。當(dāng)日，雙方辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)，六號(hào)房屋登記至陳剛名下。2011 年 1 月 27 日，該房屋變更登記為陳剛與吳蘭共同共有，此后一直由二人居住使用。

2022 年 9 月，陳剛?cè)ナ馈?023 年，周健訴至法院，主張陳剛、吳蘭從未支付 20 萬(wàn)元房款，多次催促仍未履行，故請(qǐng)求：1. 解除與陳剛簽訂的《存量房屋買賣合同》；2. 判令吳蘭、孫婷、陳峰、劉英配合將六號(hào)房屋過(guò)戶回自己名下；3. 判令吳蘭騰退六號(hào)房屋；4. 訴訟費(fèi)由四被告承擔(dān)。

吳蘭、孫婷共同辯稱：不同意全部訴訟請(qǐng)求。理由如下：

2010 年 11 月 25 日簽訂合同當(dāng)天，陳剛就以現(xiàn)金方式支付了 20 萬(wàn)元房款，因是親屬關(guān)系未打收條，當(dāng)日房屋已過(guò)戶，合同已履行完畢；

13 年間周健從未提及未收到房款，現(xiàn)主張解除合同已超過(guò)法定除斥期間；

陳峰、劉英對(duì)房屋買賣情況不了解，且陳峰與吳蘭存在利益沖突，可能與周健串通；

陳剛的法定繼承人包括孫婷，周健起訴時(shí)遺漏當(dāng)事人，應(yīng)中止審理等待繼承糾紛結(jié)果。

陳峰書面辯稱：認(rèn)為六號(hào)房屋是周健贈(zèng)給父親陳剛，后又于 2013 年贈(zèng)給自己，尊重法院判決。

劉英書面辯稱：知曉房屋過(guò)戶一事，但具體情況不清楚，服從法院判決。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

陳剛是否已支付 20 萬(wàn)元購(gòu)房款？

周健能否以未收到房款為由解除《存量房屋買賣合同》？

周健的主張是否超過(guò)法定時(shí)效？

二、案件分析

（一）合同效力與履行情況

周健與陳剛簽訂的《存量房屋買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。

合同簽訂后，周健已按約將六號(hào)房屋過(guò)戶至陳剛名下，后又變更為陳剛與吳蘭共同共有，完成了賣方的主要義務(wù)。

吳蘭主張陳剛已于簽約當(dāng)日以現(xiàn)金支付房款，雖無(wú)收條，但結(jié)合親屬關(guān)系、房屋已過(guò)戶且 13 年間周健未提出異議等事實(shí)，其主張具有合理性。

（二）解除合同的條件是否成立

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零九條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。周健以未收到房款為由主張解除合同，需證明陳剛未履行付款義務(wù)。

周健未能提供證據(jù)證明其在 13 年間向陳剛、吳蘭主張過(guò)房款，與常理不符。而吳蘭提交的證據(jù)顯示陳剛 2006 年至 2019 年期間月工資 12000 元，具備支付 20 萬(wàn)元房款的經(jīng)濟(jì)能力。

房屋過(guò)戶是房屋買賣的核心環(huán)節(jié)，周健在未收到房款的情況下自愿辦理過(guò)戶，且長(zhǎng)期未提出異議，不符合一般交易邏輯，故法院采信吳蘭關(guān)于已支付房款的主張。

（三）時(shí)效與除斥期間的認(rèn)定

涉案合同簽訂于 2010 年，房屋過(guò)戶已 13 年，周健從未就房款問(wèn)題提出異議，現(xiàn)主張解除合同，已超過(guò)法定除斥期間。

合同解除權(quán)屬于形成權(quán)，應(yīng)在合理期限內(nèi)行使，超過(guò)期限則解除權(quán)消滅。周健的主張已超過(guò)合理期限，不應(yīng)得到支持。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回周健的全部訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）親屬間交易也應(yīng)保留書面憑證

本案爭(zhēng)議的核心是 “是否支付房款”，因親屬關(guān)系未打收條導(dǎo)致舉證困難。即使是親屬間的房屋買賣，也應(yīng)保留付款憑證（如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收條等），明確款項(xiàng)支付情況，避免日后糾紛。

（二）合同履行完畢后不得隨意反悔

六號(hào)房屋已過(guò)戶 13 年，合同主要義務(wù)早已履行，周健以 “未收到房款” 為由要求解除合同，違背了誠(chéng)實(shí)信用原則。法院明確，合同履行完畢后，當(dāng)事人不得隨意反悔，維護(hù)了交易的穩(wěn)定性。

（三）解除權(quán)需在法定期限內(nèi)行使

合同解除權(quán)有法定除斥期間，超過(guò)期限則權(quán)利消滅。當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)對(duì)方違約后，應(yīng)及時(shí)主張權(quán)利，避免因拖延導(dǎo)致喪失勝訴權(quán)。

（四）繼承糾紛不影響合同效力認(rèn)定

吳蘭主張應(yīng)等待繼承糾紛結(jié)果再審理本案，但法院認(rèn)為，房屋買賣合同的效力與履行情況獨(dú)立于繼承關(guān)系，繼承糾紛不影響本案的審理，避免了程序拖延。

（五）重視房屋過(guò)戶的法律意義

房屋過(guò)戶是物權(quán)變動(dòng)的法定公示方式，具有對(duì)抗第三人的效力。周健在未收到房款的情況下辦理過(guò)戶，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果，這也提醒當(dāng)事人，過(guò)戶前需確保對(duì)方履行主要合同義務(wù)。

本案的判決充分體現(xiàn)了對(duì)交易穩(wěn)定性和誠(chéng)實(shí)信用原則的維護(hù)，強(qiáng)調(diào)了證據(jù)在親屬間交易中的重要性。無(wú)論是親屬還是非親屬之間的房屋買賣，都應(yīng)規(guī)范交易流程，留存書面證據(jù)，避免因 “人情” 忽視法律風(fēng)險(xiǎn)，確保交易安全。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容