住不起的東京：千代田區(qū)限購能攔住投機嗎

東京核心區(qū)房價創(chuàng)新高，千代田區(qū)限購攪動市場

1.3 億日元一套房！東京千代田區(qū)限購影響幾何

東京房價漲 47% 后，千代田區(qū)限購能降房價嗎

日本不動產(chǎn)經(jīng)濟研究所 7 月 17 日數(shù)據(jù)顯示，2025 上半年東京 23 區(qū)新房均價同比漲 20.4%，達 1.3064 億日元。三天后，千代田區(qū)發(fā)布調(diào)控要情書，針對性遏制資本套利，正改變東京樓市的運行邏輯。

千代田區(qū)政府網(wǎng)站公示，針對再開發(fā)項目公寓銷售，提出兩項約束。收房后五年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)售，需在購房合同中明確；同一買家不得在同一建筑購買多套。區(qū)不動產(chǎn)協(xié)會在要情書中說：“海外投機推高房價租金，真正需要住房的人買不起，區(qū)域空置房還在增加?！?/p>

最新數(shù)據(jù)顯露出政策的緊迫性。東京 23 區(qū)新房均價連續(xù)三年超 1 億日元，2025 上半年 1.3064 億日元（約 633.8 萬人民幣）創(chuàng)新高，較三年前累計漲 47%。

今年 6 月，東京 23 區(qū)公寓平均租金達 4803 日元 /㎡（約 233 元 /㎡），同比漲 10.8%。核心區(qū) 20㎡單身公寓月租多超 25 萬日元（約 1.2 萬人民幣）。

2025 年上半年，首都圈新房供應(yīng)量同比降 18%，但外資購買占比升至 19%（日本國土交通省《不動產(chǎn)交易趨勢調(diào)查報告》）。

千代田區(qū)住宅管理協(xié)會調(diào)查顯示，區(qū)域內(nèi)新交付公寓空置率 12%，遠高于東京 23 區(qū) 5.8% 的平均值。當?shù)孛襟w稱這種 “幽靈樓” 正削弱社區(qū)活力：便利店因客流不足關(guān)門，垃圾分類系統(tǒng)因入住率低難維持。

區(qū)議會議員山田良介在聽證會上說：“社區(qū)一旦失去常住人口，再完善的市政規(guī)劃也沒了意義?！?/p>

政策背后有三層原因。東京都市圈占國土面積 3.7%，卻住著 3800 萬人，千代田區(qū)可用住宅用地不到 4 平方公里，土地資源沒法再生。

再開發(fā)項目享受政府稅收減免和基建配套，投機套利相當于侵占公共財政成果，影響公共資源分配公平。

日本建筑學會 2024 年研究發(fā)現(xiàn)，社區(qū)常住人口低于 70%，公共設(shè)施維護成本會激增 40%，政策也是為保護長期居住生態(tài)。

政策發(fā)布 48 小時內(nèi)，市場出現(xiàn)兩個變化。東京存量二手房咨詢量增 35%，三菱 UFJ 不動產(chǎn)研究員佐藤健預(yù)測：“核心區(qū)二手房價可能補漲。”

大阪房產(chǎn)中介接到的外資咨詢量增 22%。當?shù)匦麻_盤項目均價約 3800 萬日元，僅為東京的 37%。2025 年世博會相關(guān)基建已帶動周邊房價漲 16%。

在丸之內(nèi)工作的會計中村由美子算過一筆賬：月薪 42 萬日元，扣掉房租、交通、稅費，只剩 18 萬。她在市民意見征集網(wǎng)站留言：“五年前同樣地段租金占收入 35%，現(xiàn)在超 45%。感謝政府看到普通人的居住難。”

上海投資者王先生調(diào)整了資產(chǎn)配置，停了東京購房計劃，轉(zhuǎn)向大阪民宿經(jīng)營，靠經(jīng)營管理簽證同時拿簽證和收益?！碍h(huán)球影城擴建區(qū) 60㎡公寓總價 4800 萬日元，年租金回報率穩(wěn)定在 5.2%。” 他的計算表顯示，經(jīng)營成本比東京低 27%。

政策制定者要平衡兩方面矛盾。野村綜合研究所測算，投機資金每增加 10%，房價上漲速度會比 GDP 增速快 3 倍，這是短期資本流動與長期社區(qū)建設(shè)的沖突。

聯(lián)合國人居署報告顯示，全球 12 個國際都市用轉(zhuǎn)售限制政策后，常住人口比例平均提升 9%，這涉及住房商品化與居住功能的回歸。

日本國土交通大臣在例行記者會上說：“千代田區(qū)的政策創(chuàng)新，能為城市更新提供重要參考。” 東京限購事件的價值，或許在于重新定義房地產(chǎn) —— 房屋回到居住本質(zhì)，城市才能真正成為人類文明的容器。