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通過(guò)拆遷獲得大量房產(chǎn)與資金的“拆二代”群體，你們的好時(shí)光可能即將結(jié)束！

從2024年開(kāi)始，政府已正式提出“以改造為主、拆遷為輔”的方針，并將在全國(guó)范圍內(nèi)推動(dòng)這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

老房子難以再被拆除，拆遷補(bǔ)償款也難以再獲得，“拆二代”風(fēng)光不再，那么從2025年起，這些老舊住宅將面臨怎樣的命運(yùn)？

一本不得不算的經(jīng)濟(jì)賬

對(duì)于過(guò)去數(shù)十年的中國(guó)城市居民來(lái)說(shuō)，“拆”字圈起的，幾乎等同于改變命運(yùn)的契機(jī)。

它象征著財(cái)富的再分配，催生了“拆二代”這一獨(dú)特群體，也深刻影響了無(wú)數(shù)家庭的命運(yùn)與城市的面貌。

然而，這種以拆遷為驅(qū)動(dòng)力的時(shí)代，正在逐漸成為歷史。

2024年起，以“三大工程”為核心的城市更新政策全面推行，標(biāo)志著一個(gè)全新的發(fā)展模式正在形成。

這場(chǎng)轉(zhuǎn)變并非偶然，其背后是深刻的經(jīng)濟(jì)邏輯、治理理念的進(jìn)化，以及對(duì)“家”的意義的重新審視。

它正在系統(tǒng)性地重塑中國(guó)的城市、市場(chǎng)與社會(huì)心理。

最直接的推動(dòng)力，來(lái)自一筆清晰的經(jīng)濟(jì)賬。過(guò)去那種“大拆大建”的方式，成本已經(jīng)高到難以持續(xù)。

數(shù)據(jù)顯示，每平方米的拆遷平均花費(fèi)高達(dá)1.5萬(wàn)元，而一次完整的舊房翻新，每平方米的成本僅為3600元。

兩者之間超過(guò)四倍的成本差距，使得任何城市的管理者都不得不重新權(quán)衡。

即便是像上海這樣財(cái)政實(shí)力雄厚的城市，也承受著不小的壓力。

2024年，上海市在城市更新方面的預(yù)算總額達(dá)到1402億元，如此龐大的投入如果繼續(xù)采用高成本的拆遷方式，顯然難以長(zhǎng)期維持。

因此，政策的重心向“改造優(yōu)先、拆遷其次”傾斜，是基于現(xiàn)實(shí)的理性選擇。

更重要的是，舊改不僅是一種“節(jié)省支出”的方式，它本身也是一項(xiàng)能帶來(lái)巨大經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)行為。

它不是一次性的推倒重建，而是一個(gè)能持續(xù)激活產(chǎn)業(yè)鏈的內(nèi)需增長(zhǎng)點(diǎn)。

據(jù)估算，每投入100萬(wàn)元用于舊房改造，就能直接或間接創(chuàng)造約40個(gè)就業(yè)崗位。

從建筑材料、裝修、家電到新裝的電梯，每一項(xiàng)改造都意味著訂單與就業(yè)機(jī)會(huì)。

在過(guò)去一年中，全國(guó)共推進(jìn)了1863個(gè)城中村更新項(xiàng)目，惠及超過(guò)136萬(wàn)戶居民，其帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模不容忽視。

這種轉(zhuǎn)變也反映出城市治理理念的現(xiàn)代化。

粗放式擴(kuò)張已被精細(xì)化“繡花式”管理所取代。

城市不再追求無(wú)限擴(kuò)張，而是轉(zhuǎn)向內(nèi)部挖掘潛力，提升現(xiàn)有空間的品質(zhì)。

例如，“平急兩用”公共設(shè)施的建設(shè)，就是一種具有前瞻性的布局。

平時(shí)它是市民使用的體育中心、綠地，緊急情況下則可迅速轉(zhuǎn)為應(yīng)急避難所或醫(yī)療中心，使城市在面對(duì)突發(fā)事件時(shí)更具彈性。

老房子的新命運(yùn)

在這場(chǎng)轉(zhuǎn)型中，老房子的命運(yùn)不再是簡(jiǎn)單的“拆”或“留”，而是被納入一套細(xì)致的分類管理體系。

一棟樓的未來(lái)走向，取決于兩個(gè)核心標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)構(gòu)安全性與是否符合城市公共利益。

原則上，只有以下兩種情況的建筑會(huì)被拆除。

第一種是被專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定為結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞、無(wú)法通過(guò)維修加固來(lái)保障安全的危房。

第二種是所處位置侵占了道路、地鐵、公園等關(guān)鍵市政規(guī)劃紅線，為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)必須讓位。

除此之外，大多數(shù)樓齡超過(guò)20年的老舊住宅，都將通過(guò)改造煥發(fā)新生。

而“改造”的內(nèi)容也遠(yuǎn)比人們想象的豐富。

它被細(xì)分為三個(gè)層級(jí)，構(gòu)成一套完整的居住體驗(yàn)升級(jí)方案。

首先是“基礎(chǔ)類”，保障居住安全，包括修復(fù)外墻滲水、更新老化的水電管道。

其次是“完善類”，提高生活便利性，例如為老樓加裝電梯、規(guī)劃新增停車位。

最后是“提升類”，打造功能齊全的社區(qū)環(huán)境，增加養(yǎng)老、托育、醫(yī)療服務(wù)等配套設(shè)施，真正實(shí)現(xiàn)住建部倡導(dǎo)的“完整社區(qū)建設(shè)”目標(biāo)。

為支持這些改造，政策還為維修基金的使用設(shè)立了“快速通道”，簡(jiǎn)化了涉及安全隱患維修的審批流程。

對(duì)于少數(shù)仍需進(jìn)行拆遷的情況，補(bǔ)償方式也發(fā)生了根本性變化。

“房票安置”正逐步取代現(xiàn)金補(bǔ)償，成為主流方式。

政府不再直接發(fā)放大額現(xiàn)金，而是向被拆遷戶發(fā)放限定使用范圍和期限的購(gòu)房券。

這種方式對(duì)政府而言，大大緩解了短期財(cái)政支出壓力。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，則能將拆遷需求精準(zhǔn)引導(dǎo)至待售的新房或二手房市場(chǎng)，有助于去庫(kù)存，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

從等拆遷到等電梯

政策的調(diào)整，最深層的影響體現(xiàn)在市場(chǎng)邏輯和居民心理的轉(zhuǎn)變。

人們對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的判斷標(biāo)準(zhǔn)，正從對(duì)“拆遷”的投機(jī)預(yù)期，回歸到對(duì)“居住”本身體驗(yàn)的關(guān)注。

一個(gè)明顯的變化是，居民的心態(tài)從被動(dòng)等待拆遷“一夜暴富”的幻想，轉(zhuǎn)向主動(dòng)參與社區(qū)改造，關(guān)注如何切實(shí)提升生活質(zhì)量。

過(guò)去，房屋老舊是拆遷的籌碼，現(xiàn)在，一個(gè)維護(hù)良好、設(shè)施齊全的社區(qū)環(huán)境，才是房產(chǎn)價(jià)值的根本支撐。

對(duì)于那些居住在樓齡超過(guò)25年老房子里的居民來(lái)說(shuō)，期盼的不再是墻上那個(gè)紅色的“拆”字，而是樓下新裝電梯的投入使用。

市場(chǎng)的反應(yīng)最為直觀。

經(jīng)過(guò)系統(tǒng)性改造的老舊小區(qū)，其房產(chǎn)價(jià)值普遍提升了10%至30%。

在上海，一個(gè)成功案例顯示，為老樓加裝一部電梯，能在短期內(nèi)使房屋市場(chǎng)價(jià)上漲20%，租金收入也能增加10%。

這種實(shí)實(shí)在在的價(jià)值提升，直接推動(dòng)了二手房市場(chǎng)的活躍。

在政策推動(dòng)下，上海等城市的二手房交易量出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。例如2025年初某月，成交量同比上升了驚人的123%。

購(gòu)房者的決策標(biāo)準(zhǔn)也隨之改變。

隨著國(guó)家計(jì)劃在五年內(nèi)建設(shè)600萬(wàn)套保障性住房，滿足低收入群體的基本居住需求，商品房市場(chǎng)的買家將更加注重品質(zhì)。

他們關(guān)注的焦點(diǎn)，正從房屋的新舊程度，轉(zhuǎn)向小區(qū)的整體狀況：物業(yè)管理是否到位？停車位是否充足？社區(qū)內(nèi)是否有適合老人和孩子的活動(dòng)空間？

“宜居”正在取代“會(huì)拆”，成為衡量一套房產(chǎn)價(jià)值的核心標(biāo)準(zhǔn)。

結(jié)語(yǔ)

這場(chǎng)席卷全國(guó)的城市更新潮流，標(biāo)志著中國(guó)城市發(fā)展已邁入一個(gè)關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

它告別了以往追求速度與規(guī)模的擴(kuò)張階段，進(jìn)入了注重質(zhì)量與內(nèi)涵的存量?jī)?yōu)化時(shí)代。

這不僅是對(duì)城市物理空間的重塑，更是對(duì)“家”的價(jià)值的重新理解。

未來(lái)，一套房子的真正價(jià)值，將更多地體現(xiàn)在它所能提供的生活品質(zhì)、社區(qū)氛圍和長(zhǎng)久的居住穩(wěn)定性上，而不是那一次性的拆遷補(bǔ)償。

你家是否有老房子需要拆遷？

參考資料：【1】靈臺(tái)發(fā)布2025-02-24《拆遷要全面叫停?明確了:2025年起超過(guò)20年的房子將統(tǒng)一處理?》

【2】中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng) 2025-02-28《住建部:2025年全面完成2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)》

【3】澎湃新聞2025-07-31《龔正:加快推進(jìn)“兩舊一村”改造，上海今年計(jì)劃啟動(dòng)25個(gè)城中村改造》