員村拆遷有新動(dòng)作！

剛剛，樓市君拿到一份“員村昌樂(lè)園小區(qū)及周邊相關(guān)樓棟片區(qū)改造居民意愿征詢的通知”。

這次涉及拆遷范圍在員村二橫路沿線，與近期官方提出的“精準(zhǔn)拆遷”剛好對(duì)上。

不止是員村，珠城另一個(gè)“鄰居”石牌村上周曝光了首波拆遷規(guī)模和復(fù)建范圍。

種種跡象顯示，廣州不少拆不動(dòng)的重點(diǎn)舊改，正在加快改造進(jìn)度。

｜征求意見(jiàn)通知

｜圖源：粉絲社群

壹

其實(shí)，關(guān)于員村“精準(zhǔn)拆遷”這件事，主要源于官方最新通過(guò)的《廣州國(guó)際金融城西區(qū)骨架路網(wǎng)及沿線地塊土地儲(chǔ)備實(shí)施方案》。

該方案核心任務(wù)就是通過(guò)征拆沿線土地，打通員村二橫路和花城大道之間的“十字路網(wǎng)”。

｜金融城西區(qū)十字形主骨架路網(wǎng)示意

| 圖源：廣州規(guī)自局

最新消息是，新建道路力爭(zhēng)在2026年開(kāi)通，時(shí)間緊任務(wù)重。

今天流出的相關(guān)文件，似乎也從側(cè)面印證了征地拆遷的節(jié)奏在加快。

可以看到，征求改造意愿的 昌樂(lè)園、員村二橫路4號(hào)大院等小區(qū)集中在員村二橫路附近。

｜廣州樓市發(fā)布 制

至于花城大道員村段的建設(shè)，未來(lái)將調(diào)整為向南“走線”方案。

這樣的變動(dòng)既能減少拆遷總量，也可以縮短周期，加快打通“斷頭路”。

更重要的是，員村除了借助拆遷升級(jí)路網(wǎng)，也能推動(dòng)土地收儲(chǔ)，煥新片區(qū)界面。

比如近期公布補(bǔ)償?shù)?strong>員村臨江大道北側(cè)征收土地，征收面積約4萬(wàn)平，就在員村二橫路旁。

｜金融城西區(qū)航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

再加上，還有目前熱銷的保利天曜，以及即將登場(chǎng)的保利臨江大道項(xiàng)目，前些年相對(duì)沉寂的金融城西區(qū)，接下來(lái)或成為珠金琶熱度最高的樓市焦點(diǎn)。

不光是員村，被耽擱20多年的天河石牌村，今年也會(huì)開(kāi)啟“精準(zhǔn)拆遷”模式。

上周，天河發(fā)改局發(fā)布的石牌村舊改建議書(shū)審批前公示透露：

首拆建面包含10.3萬(wàn)方村民住宅與集體物業(yè)，復(fù)建物業(yè)包含6.16萬(wàn)平住宅。

｜來(lái)源：廣州市天河區(qū)發(fā)展和改革局

同時(shí)，拆遷也將增加1.64公里村內(nèi)道路。

這樣不僅能改善城中村交通，也有利于將石牌多個(gè)組團(tuán)分散隔開(kāi)，為后續(xù)分批改造做準(zhǔn)備。

｜圖源：廣州新聞聯(lián)播

可以看到，員村和石牌拆遷改造的做法類似：

分地塊拆遷改造，打通村內(nèi)路網(wǎng)的同時(shí)，將舊改“化整為零”。

壹

當(dāng)然，比起精準(zhǔn)拆遷，廣州舊改最重大的轉(zhuǎn)變，還是如今速度“快到飛起”的做地模式。

截至目前，中心區(qū)至少有13個(gè)做地舊改項(xiàng)目在同時(shí)進(jìn)行。

熟悉舊改的朋友想必都知道，這份名單其實(shí)就有不少拆遷難度頗高項(xiàng)目。

｜廣州樓市發(fā)布 制

它們從最早傳出改造消息到現(xiàn)在，短則三五年原地踏步，長(zhǎng)則兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)二十年沒(méi)有動(dòng)靜。

最典型的就是白云三元里，2002年就被列為廣州市首批城中村，中間一度轉(zhuǎn)為微改造。

｜三元里村內(nèi)實(shí)拍

｜圖源：社群粉絲

但從今年4月開(kāi)始，隨著補(bǔ)償方案公布，首批簽約村民拿到補(bǔ)償款，舊改直接跑出加速度。

目前該村累計(jì)放款超55億，高居做地項(xiàng)目第一，村民簽約率也在快速上升。

｜廣州樓市發(fā)布 制

除了三元里，越秀瑤臺(tái)村、白云羅沖圍、荔灣山村、坑口等舊改經(jīng)歷也差不多。

即便村民內(nèi)部表決通過(guò)了，也會(huì)因?yàn)槠渌N種原因被迫擱置。

相比之下，如今各個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展，可以用一句話來(lái)概括：

大部分首開(kāi)安置房已動(dòng)工開(kāi)建，補(bǔ)償款也在持續(xù)發(fā)放中。

｜羅沖圍復(fù)建地塊航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

這一點(diǎn)，直接解決了回遷和補(bǔ)償兩大村民最關(guān)心房子和錢(qián)的問(wèn)題，進(jìn)度加快也在意料中。

同時(shí)，隨著做地模式持續(xù)推廣，廣州房票安置也在各區(qū)全面鋪開(kāi)。

上個(gè)月天河?xùn)|不少在售新盤(pán)被村民團(tuán)購(gòu)，區(qū)域網(wǎng)簽一度飆升至全市第二。

| 天河?xùn)|村民團(tuán)購(gòu)新房

｜圖源：中介朋友圈

這樣的政策變動(dòng)，既能消化新房庫(kù)存，也大大縮短了回遷周期，可謂一舉多得。

從精準(zhǔn)拆遷到加速做地，舊改思路轉(zhuǎn)變的最大背景，其實(shí)就是樓市大環(huán)境變了。

傳統(tǒng)大拆大建模式能運(yùn)轉(zhuǎn)，主要房企以高價(jià)補(bǔ)償換得村民同意拆遷，再通過(guò)高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)銷售回款，保證舊改資金鏈。

這里面最重要的一點(diǎn)是樓市保持“長(zhǎng)?！毙星椋迕?、房企、購(gòu)房者都能獲益。

然而，經(jīng)歷過(guò)近兩三年的樓市調(diào)整，舊模式早已不可持續(xù)。

｜海珠瀝滘村實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

相比之下，無(wú)論精準(zhǔn)拆遷還是舊改做地，是政府和國(guó)企占據(jù)主導(dǎo)：

平衡改造收益的同時(shí)，兼顧導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)、社會(huì)公益等考量，更利于城市整體發(fā)展。

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不必再用高額補(bǔ)償去換土地。現(xiàn)在核心區(qū)拿地選擇不少，且整體素質(zhì)很高。

特別是，經(jīng)由做地轉(zhuǎn)化的多為“小而美”地塊，適合大多數(shù)房企來(lái)操盤(pán)。

比如火車站附近市客運(yùn)站地塊原定9月1日出讓，因地塊發(fā)現(xiàn)多處唐宋遺址需要完成考古工作，后續(xù)將重新出讓。

| 越秀市客運(yùn)站地塊， 首個(gè)做地轉(zhuǎn)化的涉宅地

｜圖源：廣州公共資源交易中心

這塊地起拍價(jià)遠(yuǎn)低于越秀此前拍出的宅地，周邊超二十年沒(méi)有新房供應(yīng)，置換需求很旺盛。

只要眼光精準(zhǔn)節(jié)奏夠快，產(chǎn)品規(guī)劃貼近買(mǎi)家需求，短期就能實(shí)現(xiàn)銷售回款。

與此同時(shí)，除了村民和購(gòu)房者，更多市民也能享受更好的交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套。

當(dāng)然有一點(diǎn)不能否認(rèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)變了，新模式的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與舊模式存在落差。

靠拆遷暴富，越來(lái)越行不通。但那些“萬(wàn)年拆不動(dòng)”的城中村，卻能因此改命。

｜石牌村握手樓

| 廣州樓市發(fā)布 攝

就像員村和石牌，單純先把路修好，打通內(nèi)外交通循環(huán)，就比現(xiàn)狀要強(qiáng)不少。

如果繼續(xù)推進(jìn)改造，和珠城、金融城等CBD聯(lián)動(dòng)，勢(shì)必得到更多史詩(shī)級(jí)補(bǔ)強(qiáng)。

| 員村所在的金融城西區(qū)改造效果圖

| 圖源：廣州規(guī)自局

至于火車站、羅沖圍等做地片區(qū)，可以迎來(lái)產(chǎn)業(yè)配套的大幅升級(jí)：

把大量低效土地盤(pán)活，靠長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)來(lái)反哺片區(qū)，從而不斷拉高板塊的預(yù)期。

不得不說(shuō)，舊改從來(lái)都是各方短期收益和長(zhǎng)期利益的博弈。

過(guò)去多數(shù)人優(yōu)先考慮近在眼前的好處，現(xiàn)在則需要換個(gè)思維，把眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)。

這種轉(zhuǎn)變正在廣州持續(xù)上演，越來(lái)越多舊改“硬骨頭”也會(huì)被啃下。

你還想了解哪些舊改新聞？歡迎在評(píng)論區(qū)留言討論~