最近，表弟潘亮每天都是愁容滿面。因為，潘亮今年初購買了一套總價300萬的房子，而這套房子如果是在三年前購買，房價至少是450萬。為此，潘亮在買了房子之后，就開始擔心，也不知道5年后這房子還能值多少錢？

無獨有偶，還有好友王勇來電咨詢，現(xiàn)在房產(chǎn)救市政策越來越多，一線城市房價應該穩(wěn)定了，現(xiàn)在要不要出手？還是再等一等？于是，我們就去嘗試用DeepSeek來回答“5年后，300萬的房子還值多少錢”這個問題，但DeepSeek給出的答案卻讓人“心灰意冷”。

從DeepSeek的回答來看，未來5年之內(nèi)，國內(nèi)絕大多數(shù)的房子將繼續(xù)延續(xù)之前下跌的趨勢進行。也就是說，現(xiàn)在這300萬的房子，5年之后的市值遠低于現(xiàn)在。而且，還會去投資化、去泡沫化，逐步回歸到居住屬性，與當?shù)鼐用竦氖杖霋煦^。

事實上，這個答案并不是危言聳聽。因為，DeepSeek的答案是經(jīng)過大數(shù)據(jù)分析的，在分析了人口因素、供需情況、收入增長放緩、政策因素等四大核心變量得出的結(jié)果。先讓我們一起來了解一下：

第一，人口因素決定房價趨勢

我國人口已經(jīng)進入到中度老齡化社會。截止到2024年底，國內(nèi)60歲以上的老年人口接近3億人。預計到2030年60歲以上的人口數(shù)量高達4億人。與此同時，年輕人的數(shù)量越來越少，90后是1.75億，00后是1.45億。未來越來越多的老年人都擁有了自己的讓房產(chǎn)，年輕人不僅數(shù)量越來越少，而且很多人都選擇不婚不育。

不僅如此，城里的很多家庭都擁有多套房產(chǎn)，當?shù)啬贻p人只需要繼承父輩的房子，就能解決居住問題。如此一來，未來剛性需求會出現(xiàn)大幅萎縮。而一旦人口和購房需求出現(xiàn)下行的趨勢，未來房價下跌，房產(chǎn)市值大縮水就會成為定局。

第二，供需情況決定房價趨勢

現(xiàn)在國內(nèi)的樓市處于“供大于求”的狀態(tài)之中。一邊是國內(nèi)有1.2億套空置房，足夠容納3.6億人居住。此外，每年還有上千萬套新建商品房要入市。房地產(chǎn)市場將長期處于過剩的狀態(tài)。而另一邊是，在城鎮(zhèn)化率接近尾聲、購房需求出現(xiàn)飽和、老齡化社會越來越嚴重等情況下，剛性和改善性購房需求會越來越少。事實上，在房地產(chǎn)“供遠大于求”的情況下，未來幾年房價下行的壓力還是比較大的。

第三，居民收入增長放緩

近些年，受到實體經(jīng)濟不景氣的影響，多數(shù)居民的收入都出現(xiàn)了增長放緩，甚至下降的情況。如此一來，居民的購房能力被嚴重削弱了，已經(jīng)支撐不起當前的高房價，未來房價下行趨勢一旦形成就無法改變了。

值得一提的是，在經(jīng)歷了三年疫情之后，老百姓購房也越來越理性了，不會再像過去那樣沖動買房。所以，未來幾年，隨著居民收入增長放緩，以及買房越來越趨于理性，國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求會進一步萎縮。如此一來，未來幾年房價逐步下跌將難以扭轉(zhuǎn)。

第四，政策方面的因素

從2024年開始，國內(nèi)各種樓市利好政策不斷出臺?，F(xiàn)在除了一線城市的中心城區(qū)之外，絕大多數(shù)城市都已經(jīng)全面放開了限購政策。不少地區(qū)還上調(diào)了公積金貸款的額度，以降低貸款家庭的購房成本。同時，銀行將房貸利率從5.8%降到3.2%，首付也降到了20%。

此外，就在去年下半年，稅務部門也減免了契稅和增值稅。盡管各種救市政策基本出得差不多了，但是對房地產(chǎn)市場的影響卻在不斷下降。顯然，政策利好只能在短期內(nèi)避免房地產(chǎn)市場的波動，但是并不能改變房地產(chǎn)市場長期調(diào)整的大趨勢。而目前房地產(chǎn)市場的趨勢就是，各地房價仍有下跌的調(diào)整空間。

而在經(jīng)過了以上這4大核心變量的分析之后，DeepSeek給三類人群提出建議。首先，如果你是剛需家庭，買房就是為了自住，那就趁著現(xiàn)在國家出臺這么多救市利好政策之際，應該出手買房。只是月供不要超過家庭總收入的40%。

再者，如果你現(xiàn)在手里有多套房產(chǎn)，還是建議趕快低價拋房變現(xiàn)，這樣就可以避免將來房產(chǎn)市值縮水的苦惱。最后，如果你現(xiàn)在想通過炒房來發(fā)家致富，那還是建議不要輕易進入樓市，因為房產(chǎn)造富時代已經(jīng)結(jié)束，未來將會逐步回歸居住屬性。一旦炒房被套在房價的高位，要再想解套就再無這個可能了。