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交了 120 萬(wàn)購(gòu)房款，拿到鑰匙住了幾年，卻發(fā)現(xiàn)房子被多次司法查封，根本無(wú)法過(guò)戶(hù)。這種情況下，買(mǎi)家能解除合同并要回房款嗎？北京大興區(qū)一起案例中，法院給出了肯定答案，判決解除合同并要求賣(mài)家退還全部購(gòu)房款，為類(lèi)似因房屋查封導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的糾紛提供了參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告（買(mǎi)方）：周明

被告（賣(mài)方）：

吳濤（丈夫）

鄭雪（妻子，二人系夫妻關(guān)系，后離婚）

（二）事件經(jīng)過(guò)

2021 年 2 月 5 日，周明與吳濤、鄭雪簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》（合同編號(hào) M20210205），約定周明以 220 萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買(mǎi)吳濤、鄭雪名下位于北京市大興區(qū)的一號(hào)房屋（自住型商品房）。

補(bǔ)充協(xié)議明確了付款方式：

簽訂協(xié)議時(shí)支付定金 10 萬(wàn)元至鄭雪儲(chǔ)蓄卡；

2021 年 2 月 8 日辦理房屋個(gè)人抵押手續(xù)時(shí)支付 30 萬(wàn)元至吳濤儲(chǔ)蓄卡；

2021 年 2 月 10 日前支付 10 萬(wàn)元至吳濤儲(chǔ)蓄卡；

收到房屋鑰匙后，不晚于 2021 年 3 月 10 日前支付 70 萬(wàn)元至吳濤儲(chǔ)蓄卡；

2023 年 12 月 6 日前，周明代吳濤、鄭雪向貸款銀行償還剩余貸款 80 萬(wàn)元以解除抵押；

房屋產(chǎn)權(quán)滿(mǎn)足過(guò)戶(hù)條件后，辦理過(guò)戶(hù)時(shí)支付尾款 20 萬(wàn)元。

合同簽訂后，周明按約支付了購(gòu)房款：2021 年 2 月 5 日向鄭雪轉(zhuǎn)賬 10 萬(wàn)元，2021 年 2 月 8 日向吳濤轉(zhuǎn)賬 30 萬(wàn)元，2021 年 2 月 10 日向吳濤轉(zhuǎn)賬 10 萬(wàn)元，2021 年 3 月 5 日向吳濤轉(zhuǎn)賬 70 萬(wàn)元，合計(jì) 120 萬(wàn)元。吳濤、鄭雪向周明交付了一號(hào)房屋鑰匙，周明隨后將房屋出租。

然而，自 2022 年 1 月 11 日起，一號(hào)房屋被大興區(qū)人民法院多次司法查封，至庭審時(shí)仍有數(shù)次查封在有效期內(nèi)，導(dǎo)致無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。周明無(wú)法聯(lián)系到吳濤、鄭雪，遂訴至法院，請(qǐng)求：1. 解除《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》；2. 判令吳濤、鄭雪返還購(gòu)房款 120 萬(wàn)元；3. 支付 120 萬(wàn)元的資金占用費(fèi)（自 2021 年 3 月 6 日至實(shí)際給付之日，按中國(guó)人民銀行同期三年期存款利率 4 倍計(jì)算）；4. 對(duì)一號(hào)房屋享有優(yōu)先受償權(quán)（后當(dāng)庭撤銷(xiāo)）；5. 訴訟費(fèi)由吳濤、鄭雪承擔(dān)。

吳濤辯稱(chēng)：不太懂相關(guān)法律規(guī)定，不同意解除合同，也不同意退還房款和支付資金占用費(fèi)，主張房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)有中介參與，部分房款給了中介，且已于 2023 年 6 月 27 日與鄭雪協(xié)議離婚。

鄭雪未到庭答辯質(zhì)證，亦未提交任何證據(jù)。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

周明能否以房屋被查封、無(wú)法過(guò)戶(hù)為由解除合同？

吳濤、鄭雪是否應(yīng)退還 120 萬(wàn)元購(gòu)房款？

周明主張的資金占用費(fèi)是否合理？

二、案件分析

（一）合同效力及解除條件

周明與吳濤、鄭雪簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不存在法定無(wú)效情形，應(yīng)屬有效，雙方均應(yīng)恪守履行。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，另一方可以解除合同。本案中，一號(hào)房屋被多次司法查封，導(dǎo)致無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，周明購(gòu)買(mǎi)房屋并取得所有權(quán)的合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故周明有權(quán)主張解除合同。

合同解除日期應(yīng)以有效送達(dá)之日為準(zhǔn)，即 2025 年 2 月 23 日。

（二）購(gòu)房款的返還

合同解除后，尚未履行的終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。吳濤、鄭雪作為出賣(mài)人，在合同解除后，應(yīng)當(dāng)向周明退還已收取的 120 萬(wàn)元購(gòu)房款。

吳濤主張部分房款給了中介，但這屬于其與中介之間的關(guān)系，不能對(duì)抗周明要求退還房款的請(qǐng)求，不影響其向周明承擔(dān)返還義務(wù)。

（三）資金占用費(fèi)的合理性

周明主張資金占用費(fèi)自 2021 年 3 月 6 日起計(jì)算，但根據(jù)法律規(guī)定，合同解除后，出賣(mài)人才負(fù)有退還購(gòu)房款的義務(wù)。且周明實(shí)際占有使用一號(hào)房屋并將其出租，已獲得相應(yīng)收益，其主張的資金占用費(fèi)缺乏充分依據(jù)，法院不予支持。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)周明與吳濤、鄭雪簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》解除；

吳濤、鄭雪于本判決生效后十日內(nèi)退還周明購(gòu)房款 1200000 元；

駁回周明的其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）購(gòu)房前務(wù)必核查房屋權(quán)屬及查封狀態(tài)

周明在支付大額購(gòu)房款前，未核查一號(hào)房屋的查封情況，導(dǎo)致后續(xù)無(wú)法過(guò)戶(hù)。購(gòu)房者在簽訂合同前，應(yīng)通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)查詢(xún)房屋是否存在查封、抵押等權(quán)利瑕疵，避免購(gòu)買(mǎi) “問(wèn)題房”。

（二）合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)可依法解除合同

當(dāng)房屋因查封、抵押等原因無(wú)法過(guò)戶(hù)，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法取得所有權(quán)時(shí)，屬于 “合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)”，購(gòu)房者有權(quán)依據(jù)法律規(guī)定解除合同，并要求賣(mài)方退還購(gòu)房款。

（三）資金占用費(fèi)主張需結(jié)合實(shí)際情況

本案中，周明因?qū)嶋H占有使用房屋并出租獲益，法院未支持其資金占用費(fèi)請(qǐng)求。購(gòu)房者在主張此類(lèi)費(fèi)用時(shí)，需考慮自身是否實(shí)際使用房屋、是否有收益等因素，合理提出訴求。

（四）賣(mài)方離婚不影響共同債務(wù)承擔(dān)

吳濤與鄭雪雖已離婚，但一號(hào)房屋買(mǎi)賣(mài)發(fā)生在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，所收房款屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，退還購(gòu)房款的義務(wù)屬于夫妻共同債務(wù)，兩人需共同承擔(dān)。

（五）及時(shí)維權(quán)，避免損失擴(kuò)大

周明在發(fā)現(xiàn)房屋被查封、無(wú)法聯(lián)系賣(mài)方后，及時(shí)提起訴訟，有效維護(hù)了自身權(quán)益。購(gòu)房者在遇到類(lèi)似問(wèn)題時(shí)，應(yīng)盡快通過(guò)法律途徑解決，避免因拖延導(dǎo)致賣(mài)方轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、無(wú)法執(zhí)行等情況。

本案的判決充分體現(xiàn)了 “契約必守” 與 “公平合理” 的原則，既保護(hù)了購(gòu)房者的合法權(quán)益，也明確了賣(mài)方在房屋無(wú)法過(guò)戶(hù)時(shí)的退款義務(wù)。購(gòu)房者在交易過(guò)程中應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，做好前期核查，遇到糾紛及時(shí)維權(quán)。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

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