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買家 2014 年花 192 萬買海淀回遷房，付清全款后等待 10 年，賣家 2023 年私自收房，妻子兒子稱 “買賣是虛假的，房屋是共有財產(chǎn)”，買家起訴 “要求繼續(xù)履行協(xié)議、交付房屋”，賣家認可買賣事實，法院最終判決 “賣家 30 日內(nèi)交付房屋”！近日，北京市海淀區(qū)人民法院審理此案，明確 “回遷房買賣真實有效，無證據(jù)證明虛假或惡意串通，買家有權(quán)要求交房”，為 “回遷房未交付” 糾紛提供關(guān)鍵裁判指引。

一、案情梳理

（一）案情簡介

回遷房來源與買賣約定

2013 年 10 月，趙強（被告一，賣家）位于海淀區(qū)四季青某院的房屋被騰退，與甲公司簽訂《騰退補償安置協(xié)議書》，獲兩套回遷房：“海淀一號房屋”（原常青園西里某號，64.57㎡）、“海淀二號房屋”，安置人口含趙強、妻子劉娟（第三人一）、兒子趙陽（第三人二）及張凱（原告，買家，勝訴方）等 5 人。

2013 年 10 月，趙強因資金需求，與街坊張凱協(xié)商 “將‘海淀一號房屋’以 192 萬元轉(zhuǎn)讓給張凱”，張凱同意。2014 年 1 月 9 日，張凱按趙強要求以現(xiàn)金方式付清 192 萬元，趙強出具《收據(jù)》，載明 “收到張凱購房款 192 萬元，用于購買海淀一號房屋”，并承諾 “后續(xù)配合交房及過戶”。

十年等待與交房受阻

因回遷房建設周期長，張凱一直等待交房，期間未提出異議。2023 年 9 月，“海淀一號房屋” 所在樓盤開始交房，趙強未告知張凱，私自與甲公司辦理交房手續(xù)（房屋地址因規(guī)劃變更為 “海淀C村一號房屋”）。

張凱得知后與趙強溝通，趙強 2023 年 10 月 13 日出具《情況說明》，確認 “已收 192 萬元，同意配合交房及后續(xù)過戶”，但此后遲遲不交房，還拒絕溝通。劉娟、趙陽得知后提出異議，稱 “對買賣不知情，房屋是家庭共有財產(chǎn)，趙強收錢后用于賭博，買賣是虛假的，實為借貸擔?！?，阻礙張凱收房，張凱無奈起訴。

關(guān)鍵證據(jù)支撐

買賣關(guān)系證據(jù)：張凱提交《騰退補償安置協(xié)議書》（載明張凱為安置人口）、2014 年《收據(jù)》（趙強簽字按印）、2023 年《情況說明》（趙強確認買賣事實），趙強對上述證據(jù)均認可；

付款證據(jù)：張凱說明 “192 萬元部分為夫妻存款，部分向父母、舅舅借款”，雖為現(xiàn)金支付，但趙強出具的《收據(jù)》及《情況說明》均確認 “已付清全款”，無相反證據(jù)反駁；

交房證據(jù)：甲公司 2023 年 10 月與趙強簽訂的《補充協(xié)議》，證明 “海淀一號房屋” 已交付趙強，具備向張凱交付的條件。

（二）原告訴求與各方答辯

原告張凱訴求

① 判令趙強繼續(xù)履行《房屋買賣協(xié)議》，30 日內(nèi)將 “海淀C村一號房屋”（原海淀一號房屋）交付給張凱；

② 本案訴訟費由趙強承擔。

各方答辯理由

趙強（被告一，賣家）：認可與張凱的買賣關(guān)系，承認收到 192 萬元全款，同意交房，但稱 “妻子劉娟、兒子趙陽不同意，自己無法單獨交房”；

劉娟、趙陽（第三人，敗訴方）：辯稱 “對買賣不知情，趙強收錢后用于賭博，未用于家庭開支；《收據(jù)》是 2023 年補的，非 2014 年出具；張凱明知房屋是共有財產(chǎn)仍購買，雙方惡意串通，買賣無效；趙強無權(quán)單獨處分共有房屋”，但未提交 “賭博”“收據(jù)補開”“惡意串通” 的證據(jù)；

張凱針對第三人答辯：稱 “2013 年簽訂買賣時，趙強未提及房屋有其他共有人異議，且自己被列為安置人口，有理由相信趙強有權(quán)處分；192 萬元是合理市場價，無惡意串通”。

（三）法院查明關(guān)鍵事實

張凱與趙強系街坊，2013 年通過張凱舅舅介紹達成買賣，趙強認可 “將張凱列為安置人口是為了順利轉(zhuǎn)讓房屋”；

2014 年《收據(jù)》雖為現(xiàn)金支付，但趙強在 2023 年《情況說明》中再次確認 “已收 192 萬元”，無證據(jù)證明款項未實際支付或用于賭博；

“海淀一號房屋” 雖為騰退安置房，但安置協(xié)議中張凱是安置人口之一，且趙強作為被騰退人，有權(quán)處分自己享有的房屋份額，劉娟、趙陽無證據(jù)證明房屋為 “全體安置人共同共有且趙強無權(quán)處分”；

劉娟、趙陽稱 “買賣是借貸擔?！?，未提交借條、利息約定等借貸相關(guān)證據(jù)，趙強亦否認 “借貸關(guān)系”。

二、案件分析

（一）爭議焦點

張凱與趙強之間是否存在真實有效的房屋買賣合同關(guān)系？

劉娟、趙陽主張 “買賣虛假、惡意串通、無權(quán)處分” 是否成立？

張凱要求趙強交付房屋的訴求是否應支持？

（二）勝訴關(guān)鍵：法律適用與事實認定

本案核心依據(jù)《民法典》第五百零二條（合同生效條件）、第五百零九條（全面履行義務），結(jié)合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典時間效力的若干規(guī)定〉》第八條，從三方面突破爭議：

買賣關(guān)系真實有效，非虛假或借貸擔保

依據(jù)《民法典》第一百四十六條 “以虛假意思表示實施的民事法律行為無效”：

張凱提交的《收據(jù)》《情況說明》均有趙強簽字按印，趙強當庭認可 “買賣屬實、已收全款”，形成完整證據(jù)鏈；

劉娟、趙陽稱 “買賣是借貸擔?！?，但無借條、利息約定等證據(jù)，趙強亦否認，該主張無事實依據(jù)；

192 萬元是 2014 年回遷房合理市場價（64.57㎡，單價約 2.97 萬元 /㎡），符合當時交易行情，無證據(jù)證明 “價格虛高或過低”，進一步佐證買賣真實。

無證據(jù)證明惡意串通，張凱是善意買家

依據(jù)《民法典》第一百五十四條 “惡意串通損害第三人利益的民事法律行為無效”：

張凱與趙強系街坊，通過親屬介紹達成買賣，無證據(jù)證明 “雙方事前串通損害劉娟、趙陽利益”；

張凱被列為安置人口，且趙強未告知 “房屋有其他共有人異議”，張凱有理由相信趙強有權(quán)處分，符合 “善意買家” 特征；

劉娟、趙陽稱 “張凱明知房屋是共有財產(chǎn)”，但未提交證據(jù)證明 “張凱事前知曉其異議”，該主張不成立。

趙強有權(quán)處分房屋，應履行交房義務

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典時間效力的若干規(guī)定〉》第八條 “民法典施行前成立的合同，適用當時法律無效而適用民法典有效，適用民法典”：

趙強是《騰退補償安置協(xié)議書》中的被騰退人，雖房屋涉及其他安置人口，但無證據(jù)證明 “房屋為全體安置人共同共有且需一致同意才能處分”，趙強作為主要權(quán)利人，有權(quán)處分自己享有的份額；

房屋已實際交付給趙強，具備向張凱交付的客觀條件，趙強認可 “買賣有效、已收全款”，應按約定履行交房義務，劉娟、趙陽的異議不能對抗張凱的合法權(quán)利。

三、裁判結(jié)果

被告趙強于本判決生效后 30 日內(nèi)，將位于北京市海淀區(qū)C村一號房屋（即《騰退補償安置協(xié)議書》項下的 “海淀一號房屋”）交付給原告張凱；本案訴訟費由被告趙強承擔。

四、案件啟示

（一）回遷房買家：交易避坑 “四要點”

明確買賣主體，留存書面協(xié)議

購買回遷房時，需與被騰退人（如本案趙強）簽訂書面《房屋買賣合同》，明確 “房屋位置、價款、付款方式、交房時間、過戶條件”，避免僅靠口頭約定；若房屋涉及其他安置人，要求所有權(quán)利人簽字確認，或留存 “賣家有權(quán)處分” 的書面承諾（如本案張凱雖無書面合同，但《收據(jù)》《情況說明》彌補了缺陷）。

付款留痕，現(xiàn)金支付需補充證據(jù)

盡量通過銀行轉(zhuǎn)賬支付購房款，備注 “XX 房屋購房款”；若需現(xiàn)金支付，要求賣家出具《收據(jù)》（注明收款日期、金額、房屋地址），并錄制付款視頻、留存證人證言（如本案張凱因趙強認可《收據(jù)》，現(xiàn)金支付未成為障礙，但仍有風險）。

關(guān)注房屋進度，及時主張權(quán)利

回遷房建設周期長，需定期與賣家溝通交房進度，留存溝通記錄（微信、短信）；若賣家私自收房，立即要求出具《交房承諾》（如本案張凱讓趙強出具《情況說明》），避免超過訴訟時效；發(fā)現(xiàn)賣家違約，3 年內(nèi)起訴維權(quán)。

核實安置人口身份，降低無權(quán)處分風險

要求賣家提供《騰退補償安置協(xié)議書》，確認自己是否被列為安置人口（如本案張凱被列為安置人口，增強了 “有權(quán)購買” 的合理性）；若未被列為安置人口，需核實房屋是否為賣家單獨所有，或要求其他安置人出具《同意出售聲明》。

（二）回遷房賣家：履約誠信，不濫用 “共有” 抗辯

如實告知房屋情況，不隱瞞共有人

出售回遷房前，需告知買家 “房屋是否涉及其他共有人”，若有，需提前征得共有人同意，避免后續(xù)以 “共有人不同意” 拒絕交房（如本案趙強未告知劉娟、趙陽的異議，雖自身認可買賣，但仍引發(fā)糾紛）；

收全款后按約交房，不拖延履約

收到購房款后，需按約定配合交房，即使共有人有異議，也應積極協(xié)調(diào)，而非放任糾紛擴大（如本案趙強認可買賣卻不主動協(xié)調(diào)家人，導致被起訴）；

不虛構(gòu) “借貸擔?！薄笆論?jù)補開” 等抗辯理由

若買賣屬實，不可因房價上漲、家人反對等原因，虛構(gòu) “借貸擔保”“收據(jù)補開” 等理由否認買賣，否則因無證據(jù)支撐，會被法院駁回（如本案劉娟、趙陽的抗辯未獲支持）。

（三）其他安置人：及時主張權(quán)利，不盲目阻擾

若發(fā)現(xiàn)賣家擅自出售回遷房，需在知道或應當知道權(quán)利被侵害之日起 3 年內(nèi)主張權(quán)利，提交 “賣家無權(quán)處分”“買家惡意串通” 的證據(jù)（如書面反對意見、買家知情的聊天記錄）；若無證據(jù)，不可盲目阻擾交房，否則可能承擔敗訴后果（如本案劉娟、趙陽因無證據(jù)，未能阻止交房）。

（四）核心提醒：回遷房交易 “證據(jù)為王，誠信是底線”

本案中張凱勝訴的核心，在于 “《收據(jù)》《情況說明》+ 賣家認可，形成完整買賣證據(jù)鏈，無證據(jù)反駁真實交易”；劉娟、趙陽敗訴的關(guān)鍵，在于 “無證據(jù)證明虛假、惡意串通或無權(quán)處分”。這警示所有參與者：

? 買家需重視 “書面證據(jù) + 付款憑證”，避免口頭約定留隱患；

? 賣家不可 “收全款不交房”“虛構(gòu)理由否認買賣”，否則需承擔履約責任；

?? 回遷房交易涉及安置政策，建議提前咨詢律師，明確權(quán)利義務，避免 “等十年仍無法收房” 的困境。

回遷房承載著居住保障功能，交易雙方唯有秉持誠信、留存證據(jù)，才能減少 “付全款卻交房難” 的糾紛，保障買家的合法居住權(quán)益，維護回遷房交易秩序。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）