孫宏斌“丟下”融創(chuàng)？90億美金撐腰的“而今資本”上海灘再亮劍！

輕資產(chǎn)真能救命？孫宏斌90億美金上海賭局埋雷

昔日“并購?fù)酢备男小鞍ゎ^”？孫宏斌輕資產(chǎn)模式闖關(guān)上海

甩掉百億債務(wù)的孫宏斌，轉(zhuǎn)手押注90億美金輕資產(chǎn)

沉寂多時(shí)的上海土拍市場(chǎng)暗流涌動(dòng)。一個(gè)名為“而今資本”的新面孔正通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，低調(diào)潛入核心城區(qū)地塊爭奪戰(zhàn)。耐人尋味的是，其背后掌舵者竟是融創(chuàng)創(chuàng)始人孫宏斌——這位剛把百億債務(wù)“債轉(zhuǎn)股”的地產(chǎn)老將，轉(zhuǎn)手就用新平臺(tái)押注曾讓自己栽過跟頭的代建領(lǐng)域。

公開信息顯示，“而今資本”由原融創(chuàng)東南區(qū)域團(tuán)隊(duì)操盤，核心成員王鵬、鄭甫均為孫宏斌舊部。其運(yùn)作模式清晰：引入貝恩資本等外部資金（首期募資90億美元），依托融創(chuàng)系產(chǎn)品力與操盤經(jīng)驗(yàn)，為資本方提供項(xiàng)目開發(fā)管理服務(wù)。這看似輕巧的轉(zhuǎn)身，實(shí)則暗藏三重悖論：貝恩為何此時(shí)加注？代建能否破解融創(chuàng)式困局？輕資產(chǎn)真能扛住行業(yè)寒冬？

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年房企代建管理項(xiàng)目新增面積同比激增127%。行業(yè)追捧輕資產(chǎn)邏輯成立：剝離土地重負(fù)，專注專業(yè)服務(wù)賺取傭金與分成，規(guī)避資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。孫宏斌的“而今”踩著風(fēng)口入局——以上海外灘壹號(hào)院等融創(chuàng)小股項(xiàng)目為范本，用上海首戰(zhàn)驗(yàn)證輕資產(chǎn)模型。

但模式光環(huán)下藏著三把達(dá)摩克利斯之劍：

金源穩(wěn)定性：貝恩的90億美元非慈善注資。資本要求回報(bào)率底線，若上海核心地塊去化遇冷，或批量處置不良資產(chǎn)（如爛尾樓）時(shí)觸發(fā)隱雷（地方債務(wù)糾紛/產(chǎn)權(quán)糾紛），國際資本撤離速度可能快于想象。

盈利天花板：中指院報(bào)告指出，當(dāng)前代建項(xiàng)目平均凈利率約12%，顯著低于傳統(tǒng)開發(fā)模式巔峰期水平。當(dāng)行業(yè)整體利潤壓縮至個(gè)位數(shù)時(shí)，“服務(wù)費(fèi)+分成”模式能否覆蓋精英團(tuán)隊(duì)成本存疑。

周期綁架：2022年某頭部代建企業(yè)因合作方資金鏈斷裂，導(dǎo)致十余項(xiàng)目停擺的案例猶在眼前。輕資產(chǎn)雖不背負(fù)債，卻需承擔(dān)合作方經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，本質(zhì)上仍是周期“囚徒”。

貝恩的資本邏輯與孫宏斌的路徑依賴

貝恩資本重倉“而今”，本質(zhì)是對(duì)特定資產(chǎn)的精準(zhǔn)對(duì)賭：以上海為代表的核心城市不動(dòng)產(chǎn)具備抗跌性，疊加孫宏斌團(tuán)隊(duì)操盤溢價(jià)能力。這份信任源自雙方合作歷史——貝恩曾參與融創(chuàng)債務(wù)重組。這種“輸血”關(guān)系本質(zhì)脆弱：當(dāng)資本回報(bào)預(yù)期（貝恩要求年化15%+）遭遇市場(chǎng)下行（上海2023年豪宅成交量縮水31%），盟友可能秒變催命符。

更值得警惕的是孫宏斌的“路徑重演”：

順馳時(shí)期靠高杠桿沖規(guī)模致資金鏈斷裂

融創(chuàng)時(shí)期借并購擴(kuò)張埋債務(wù)隱患

而今模式改用外部資本撬動(dòng)項(xiàng)目
表面輕裝上陣，實(shí)則將杠桿轉(zhuǎn)嫁至金主。一旦資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率低于預(yù)期（如地塊開發(fā)遇政策卡點(diǎn)），同樣的“速度幻覺”或?qū)⒄T發(fā)新危機(jī)。

輕資產(chǎn)的致命暗礁：以“暴雷項(xiàng)目接盤”為例

行業(yè)公認(rèn)代建最大商機(jī)是盤活爛尾項(xiàng)目，但這恰是高風(fēng)險(xiǎn)雷區(qū)。2023年鄭州某知名爛尾樓“復(fù)活”案例中，代建方投入2年才厘清關(guān)聯(lián)方債務(wù)、供應(yīng)商欠款等83項(xiàng)法律糾紛。“而今”若介入此類項(xiàng)目：

需直面地方政府、原業(yè)主、金融機(jī)構(gòu)等多方博弈

隱藏債務(wù)可能吞噬項(xiàng)目利潤（某代建企業(yè)因未發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目隱藏?fù)?dān)保，損失超6億元）

品牌反被“不良資產(chǎn)”標(biāo)簽拖累
孫宏斌團(tuán)隊(duì)雖有萬達(dá)文旅并購經(jīng)驗(yàn)，但輕資產(chǎn)模式下容錯(cuò)率更低——項(xiàng)目停擺意味著團(tuán)隊(duì)閑置、資本抽離，無土地資產(chǎn)兜底的潰敗速度更快。

上海灘成敗的隱喻價(jià)值

“而今”在上海的首個(gè)地塊已成風(fēng)向標(biāo)：

成：驗(yàn)證“融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)+國際資本+核心地塊”模式可行性

?。?/strong>暴露輕資產(chǎn)模式在存量廝殺時(shí)代的脆弱性
對(duì)孫宏斌而言，這或是職業(yè)生涯最后一搏。61歲再創(chuàng)業(yè)的孤勇值得敬佩，但當(dāng)貝恩的美元基金、國際機(jī)構(gòu)的回報(bào)要求、上海土拍的殘酷競(jìng)標(biāo)疊加在一起，那個(gè)老問題再次浮現(xiàn)：輕裝簡行的“而今號(hào)”，究竟是穿越風(fēng)暴的快艇，還是資本洪流中的又一顆泡沫？