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公租房作為保障性住房，嚴(yán)禁違規(guī)出售，但若購(gòu)房者不知情誤購(gòu)，權(quán)益該如何保障？近日，北京市某法院審理一起公租房違規(guī)售賣糾紛，認(rèn)定開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的交易因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定無(wú)效，判令開(kāi)發(fā)商返還已收房款并支付資金占用費(fèi)，為類似案件提供了裁判參考。

一、案情梳理

（一）原告訴求與理由

原告陳海濱向法院提出訴訟請(qǐng)求：

判令乙置業(yè)公司返還購(gòu)房款 771600 元及利息損失；

判令乙置業(yè)公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

陳海濱訴稱，2014 年 4 月 1 日，經(jīng)乙置業(yè)公司前身（甲建筑公司）副總孫明介紹，口頭約定以 771580 元購(gòu)買甲建筑公司開(kāi)發(fā)的通州區(qū)某小區(qū)房屋（下稱八號(hào)房屋）。當(dāng)日，甲建筑公司出具加蓋財(cái)務(wù)專用章的收據(jù)，其按指示向北京丙投資公司轉(zhuǎn)賬 135942.55 元，次日向李峰賬戶轉(zhuǎn)賬 635657.45 元。甲建筑公司承諾 2014 年 11 月底交房，卻遲遲未交付，后發(fā)現(xiàn)八號(hào)房屋是不可上市交易的公租房。多次交涉無(wú)果后，訴至法院要求退款并賠償利息。

（二）被告答辯理由

被告乙置業(yè)公司辯稱：

2023 年 4 月通過(guò)拍賣受讓甲建筑公司全部股權(quán)，8 月更名，但原甲建筑公司實(shí)際控制人張濤（張磊）、總經(jīng)理周偉拒不交接證照，已向警方報(bào)案；

陳海濱無(wú)書(shū)面購(gòu)房合同，轉(zhuǎn)賬收款方非乙置業(yè)公司或原甲建筑公司，雙方不存在買賣合同關(guān)系；

本案已過(guò)訴訟時(shí)效，且原甲建筑公司曾在政府協(xié)調(diào)下退還 80 戶房款，陳海濱可能已獲賠償，存在虛假訴訟嫌疑，請(qǐng)求駁回訴請(qǐng)。

（三）法院查明事實(shí)

2014 年 4 月 1 日，甲建筑公司向陳海濱出具 3 張收據(jù)，載明收到 “八號(hào)房屋房款 389935 元、土地出讓金 30864 元、產(chǎn)權(quán)變更費(fèi) 77063.55 元、房款 28015 元”，合計(jì) 525877.55 元，均加蓋財(cái)務(wù)專用章；

轉(zhuǎn)賬記錄顯示：2014 年 4 月 1 日陳海濱向丙投資公司轉(zhuǎn)賬 135942.55 元，4 月 2 日向李峰賬戶轉(zhuǎn)賬 635657.45 元；

甲建筑公司內(nèi)部表格單顯示八號(hào)房屋 “購(gòu)房人” 處由 “閆峰” 改為 “陳海濱”，總價(jià)含房款、補(bǔ)款等共計(jì) 135942.55 元，與部分轉(zhuǎn)賬金額對(duì)應(yīng)；

2015 年 10 月，通州區(qū)住建委認(rèn)定甲建筑公司擅自出售 400 余套公租房，作出行政處罰，要求限期改正并罰款 3 萬(wàn)元；

2023 年 4 月，福州丁科技公司拍賣獲得甲建筑公司 100% 股權(quán)，8 月甲建筑公司更名為乙置業(yè)公司；雙方均認(rèn)可八號(hào)房屋為公租房，至今未交付。

二、案件分析

（一）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

陳海濱與乙置業(yè)公司（原甲建筑公司）是否存在事實(shí)上的房屋買賣合同關(guān)系；

案涉交易是否因違反法律規(guī)定而無(wú)效；

本案是否已過(guò)訴訟時(shí)效，乙置業(yè)公司是否需返還房款并支付利息。

（二）法律分析

事實(shí)合同關(guān)系的認(rèn)定：雖無(wú)書(shū)面合同，但甲建筑公司出具的收據(jù)明確記載收到陳海濱支付的 “房款、土地出讓金” 等款項(xiàng)，結(jié)合內(nèi)部表格單的購(gòu)房人信息修改記錄，可證明雙方就八號(hào)房屋存在買賣合意，且陳海濱已按甲建筑公司指示支付部分款項(xiàng)，事實(shí)上的買賣合同關(guān)系成立。乙置業(yè)公司以 “無(wú)書(shū)面合同、轉(zhuǎn)賬非本公司” 抗辯，但未舉證反駁收據(jù)真實(shí)性，該抗辯不成立。

交易無(wú)效的法律依據(jù)：公租房是面向住房困難群體的保障性住房，其性質(zhì)和用途受法律嚴(yán)格限定，嚴(yán)禁違規(guī)出售。根據(jù)《民法典》第一百五十三條，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。甲建筑公司擅自出售公租房，改變保障性住房用途，損害社會(huì)公共利益，案涉交易應(yīng)屬無(wú)效。

房款返還范圍的確定：甲建筑公司收據(jù)確認(rèn)收到 525877.55 元，該部分款項(xiàng)直接與房屋買賣相關(guān)，乙置業(yè)公司作為權(quán)利義務(wù)承繼主體，應(yīng)予以返還；陳海濱向李峰賬戶支付的 635657.45 元，因收款人系案外人，無(wú)證據(jù)證明與甲建筑公司直接關(guān)聯(lián)，屬于另一法律關(guān)系，法院不予處理，陳海濱可另行向李峰主張。

訴訟時(shí)效的認(rèn)定：合同無(wú)效的確認(rèn)不適用訴訟時(shí)效，而返還房款的請(qǐng)求權(quán)，訴訟時(shí)效應(yīng)從 “合同被確認(rèn)無(wú)效” 之日起算，而非從約定交房日或知道房屋性質(zhì)時(shí)起算。本案中交易無(wú)效系訴訟中認(rèn)定，故訴訟時(shí)效尚未經(jīng)過(guò)，乙置業(yè)公司的時(shí)效抗辯無(wú)依據(jù)。

資金占用費(fèi)的合理性：根據(jù)《民法典合同編通則解釋》，合同無(wú)效后，權(quán)利人可主張資金占用費(fèi)。法院結(jié)合利率政策變化，分段計(jì)算利息（2019 年 8 月 19 日前按央行同期貸款利率，之后按 LPR），既彌補(bǔ)陳海濱的資金損失，也符合法律規(guī)定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)陳海濱與乙置業(yè)公司之間買賣通州區(qū)某小區(qū) 4 號(hào)樓西單元 1001 號(hào)公租房的行為無(wú)效；

乙置業(yè)公司于判決生效之日起十五日內(nèi)返還陳海濱 525877.55 元，并支付資金占用費(fèi)

四、案件啟示

（一）購(gòu)房前務(wù)必核實(shí)房屋性質(zhì)

購(gòu)買房屋時(shí)，需要求開(kāi)發(fā)商提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、規(guī)劃許可證等文件，明確房屋是否為商品房；對(duì) “內(nèi)部職工房”“低價(jià)安置房” 等特殊房源，應(yīng)向住建部門核實(shí)性質(zhì)，避免誤購(gòu)公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等受限產(chǎn)權(quán)房屋。

（二）書(shū)面合同與付款憑證是關(guān)鍵證據(jù)

無(wú)論何種交易，均應(yīng)簽訂書(shū)面合同，明確房屋信息、價(jià)款、付款方式及違約責(zé)任；付款時(shí)優(yōu)先向開(kāi)發(fā)商對(duì)公賬戶支付，留存轉(zhuǎn)賬憑證、收據(jù)等，避免向個(gè)人賬戶轉(zhuǎn)賬，防止后續(xù)無(wú)法證明款項(xiàng)用途。

（三）合同無(wú)效后仍可主張款項(xiàng)返還

若交易因違法被確認(rèn)無(wú)效，實(shí)際付款人可要求收款人返還已付款項(xiàng)，并主張資金占用費(fèi)；需注意區(qū)分 “直接關(guān)聯(lián)款項(xiàng)” 與 “案外人款項(xiàng)”，對(duì)案外人收取的款項(xiàng)，應(yīng)另行通過(guò)債權(quán)債務(wù)關(guān)系維權(quán)。

（四）公司股權(quán)變更不免除原債務(wù)

企業(yè)通過(guò)拍賣、轉(zhuǎn)讓等方式變更股權(quán)或名稱后，新主體需承繼原主體的合法債務(wù)；購(gòu)房者遇到開(kāi)發(fā)商 “換名” 拒責(zé)時(shí)，可通過(guò)工商登記信息、股權(quán)變更記錄等證明權(quán)利義務(wù)承繼關(guān)系，要求新主體承擔(dān)責(zé)任。

（五）訴訟時(shí)效需結(jié)合法律關(guān)系判斷

涉及合同無(wú)效的糾紛，訴訟時(shí)效起算點(diǎn)特殊，通常從 “合同被確認(rèn)無(wú)效” 或 “權(quán)利人知道無(wú)效事實(shí)” 之日起算，而非從交易發(fā)生時(shí)起算；權(quán)利人發(fā)現(xiàn)權(quán)益受損后，應(yīng)及時(shí)咨詢律師，避免因時(shí)效問(wèn)題喪失勝訴權(quán)。

公租房違規(guī)售賣不僅損害公共利益，也會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房者需提高警惕，嚴(yán)守法律邊界；開(kāi)發(fā)商應(yīng)遵守保障性住房政策，杜絕違法交易，共同維護(hù)住房市場(chǎng)秩序。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容