中國(guó)商報(bào)（記者 王彤旭）8月19日，珠海市住房公積金管理中心就《珠海市個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房組合貸款實(shí)施細(xì)則》（征求意見(jiàn)稿）公開(kāi)征求意見(jiàn)。

不僅是珠海，今年以來(lái)，成都、鄭州、福州等全國(guó)多地已實(shí)施“商轉(zhuǎn)公”，購(gòu)房者住房消費(fèi)成本進(jìn)一步降低。

“多地推行‘商轉(zhuǎn)公’政策，體現(xiàn)了地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期積極回應(yīng)民生訴求、優(yōu)化住房金融服務(wù)的努力。這一政策不僅有助于降低購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也會(huì)在一定程度上刺激住房消費(fèi)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院特聘導(dǎo)師柏文喜對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示。

今年以來(lái)，已有成都、鄭州、福州等數(shù)十個(gè)城市開(kāi)展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。圖為人們?cè)诮K常州住房公積金管理中心咨詢(xún)房貸事宜。（資料圖，圖片由CNSPHOTO提供）

珠海“商轉(zhuǎn)公”新政亮點(diǎn)多

珠海市住房公積金管理中心在起草說(shuō)明中稱(chēng)，目前，商貸利率（3.0%）仍顯著高于公積金利率（2.6%），公積金貸款仍然可以為購(gòu)房職工省下一筆不小開(kāi)支。以100萬(wàn)元30年期貸款為例，轉(zhuǎn)貸后利息差額達(dá)7.7萬(wàn)元。盡管商貸利率多次下調(diào)，但是公積金貸款的成本優(yōu)勢(shì)依然顯著，“商轉(zhuǎn)公”政策可切實(shí)降低部分購(gòu)房職工的負(fù)債壓力。

“2025年我市公積金貸款最高限額大幅提升，疊加職工繳存情況改善，一部分以前未充分享受住房公積金貸款紅利的純商貸購(gòu)房職工提出‘商轉(zhuǎn)公’的訴求，亟待政策支持。”珠海市住房公積金管理中心表示。

據(jù)了解，“商轉(zhuǎn)公”貸款，是指?jìng)€(gè)人住房商業(yè)性貸款（以下簡(jiǎn)稱(chēng)商業(yè)貸款）轉(zhuǎn)為住房公積金和商業(yè)銀行個(gè)人住房組合貸款（以下簡(jiǎn)稱(chēng)公積金組合貸款），公積金組合貸款中的商業(yè)貸款部分不能辦理商轉(zhuǎn)公貸款。

“通過(guò)優(yōu)化‘商轉(zhuǎn)公’業(yè)務(wù)模式，推出‘商轉(zhuǎn)組合貸款’模式，允許借款人將部分商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，剩余部分保留商業(yè)貸款，不需先行結(jié)清原商業(yè)貸款，能夠減輕購(gòu)房者自籌資金的經(jīng)濟(jì)壓力?！剔D(zhuǎn)組合貸款’后，購(gòu)房者的利息負(fù)擔(dān)降低，月供壓力得到實(shí)質(zhì)性減輕?！毙轮桥尚沦|(zhì)生產(chǎn)力會(huì)客廳聯(lián)合創(chuàng)始發(fā)起人袁帥對(duì)記者表示。

從珠海發(fā)布的征求意見(jiàn)稿來(lái)看，申請(qǐng)人須為珠海市住房公積金繳存職工，且在珠海市開(kāi)戶并累計(jì)繳存住房公積金24個(gè)月及以上。申請(qǐng)人家庭在珠海市不超過(guò)兩套住房，且申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”貸款的住房屬于其中一套住房，同時(shí)在全國(guó)范圍內(nèi)公積金貸款次數(shù)累計(jì)未滿2次，原商業(yè)貸款已持續(xù)正常還款12個(gè)月及以上，當(dāng)前處于正常還款狀態(tài)，且歷史累計(jì)逾期次數(shù)不超過(guò)2次。

在貸款額度方面，應(yīng)符合珠海市現(xiàn)行公積金貸款政策的相關(guān)規(guī)定，不超過(guò)申請(qǐng)時(shí)原商業(yè)貸款余額減去6期原商業(yè)貸款月還款本息總額及5萬(wàn)元商業(yè)貸款保留余額，不得高于抵押物當(dāng)前市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值的80%。此外 ，“商轉(zhuǎn)公”的貸款期限也不能超過(guò)原商業(yè)貸款剩余年限。

袁帥表示，長(zhǎng)期以來(lái)，公積金存在“繳存者用不上、用得上者繳存少”的結(jié)構(gòu)性矛盾：高收入群體因購(gòu)房需求早、貸款額度高，往往更快消耗公積金資源；而中低收入群體或新市民因購(gòu)房能力不足，公積金長(zhǎng)期沉淀。珠海新政通過(guò)放寬申請(qǐng)條件、優(yōu)化辦理流程，降低了政策門(mén)檻，使更多的繳存者能夠共享制度紅利。同時(shí)，組合貸款模式避免了公積金資金“一刀切”的粗放使用，通過(guò)“按需分配”實(shí)現(xiàn)資金效率最大化，既防止了資金閑置，又避免了過(guò)度透支導(dǎo)致的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)了制度設(shè)計(jì)的精細(xì)化與可持續(xù)性。

在促消費(fèi)方面發(fā)揮積極作用

不僅是珠海，今年以來(lái)，已有成都、鄭州、福州等數(shù)十個(gè)城市開(kāi)展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。僅廣東省內(nèi)，就有廣州、深圳、中山、佛山、湛江、茂名、潮州等城市落地實(shí)施“商轉(zhuǎn)公”政策。

比如，湛江市明確，申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的條件為，商業(yè)貸款已正常還款不少于12個(gè)月；商業(yè)貸款最近5年逾期累計(jì)不超過(guò)6期，連續(xù)不超過(guò)3期，且無(wú)逾期貸款余額；用于商轉(zhuǎn)公貸款抵押的住房已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。除原商業(yè)貸款對(duì)應(yīng)抵押登記外，未設(shè)立其他擔(dān)保物權(quán)、居住權(quán)，且無(wú)查封等權(quán)利限制情形。

云浮市則出臺(tái)新政，探索支持異地辦理“商轉(zhuǎn)公”：異地（云浮市行政區(qū)域外）住房公積金繳存職工在云浮市購(gòu)買(mǎi)自住住房時(shí)辦理的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，可按云浮市住房公積金商轉(zhuǎn)公貸款相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)辦理商轉(zhuǎn)公貸款。

相較珠海市，廣州市于8月20日發(fā)布的《廣州商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)施辦法（暫行）的通知》，要求更為嚴(yán)格。例如，申請(qǐng)人在廣州市開(kāi)戶并累計(jì)繳存住房公積金滿60個(gè)月及以上，在全國(guó)范圍內(nèi)未使用過(guò)住房公積金貸款（含貼息貸款、商轉(zhuǎn)公貸款）；原商業(yè)貸款的住房屬于借款人購(gòu)買(mǎi)廣州市行政區(qū)域內(nèi)的自住住房，且申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款時(shí)，貸款房屋是產(chǎn)權(quán)人家庭在廣州市的唯一住房；原商業(yè)貸款在申請(qǐng)前12個(gè)月內(nèi)沒(méi)有逾期記錄。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，廣州新政除了提及減輕繳存人住房貸款利息負(fù)擔(dān)以外，也提到了促進(jìn)社會(huì)消費(fèi)，這意味著公積金政策在促進(jìn)消費(fèi)方面能發(fā)揮積極作用。因?yàn)橘?gòu)房者每個(gè)月的還貸成本下降了，可支配收入情況就會(huì)改善，可以用于支持商業(yè)零售的一些消費(fèi)等。因此，從更高的層面去理解，應(yīng)當(dāng)看到廣州新政對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)消費(fèi)方面的積極作用。

“預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多城市加入”

“廣東作為經(jīng)濟(jì)大省，各城市住房市場(chǎng)特征差異顯著，廣州、深圳等一線城市公積金使用率高但額度緊張，而珠海、佛山等二線城市公積金資金相對(duì)充裕?！痹瑤洷硎?，“‘商轉(zhuǎn)公’的差異化實(shí)施，既緩解了熱點(diǎn)城市的資金壓力，又激活了非熱點(diǎn)城市的制度效能，形成‘資源互補(bǔ)、需求對(duì)接’的區(qū)域協(xié)同效應(yīng)。珠海細(xì)則中‘跨行辦理’‘線上預(yù)審’等創(chuàng)新舉措，更通過(guò)技術(shù)賦能提升服務(wù)效率，為全省乃至全國(guó)提供了可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)。”

柏文喜也表示，“商轉(zhuǎn)公”政策的實(shí)施背景是當(dāng)?shù)刈》抗e金資金池相對(duì)充裕。

以珠海市為例，《珠海市住房公積金2024年年度報(bào)告》顯示，2024年年末，當(dāng)?shù)毓e金繳存總額為1235.67億元，比上年末增長(zhǎng)12.32%；繳存余額為223.92億元，同比增長(zhǎng)17.32%。

珠海市住房公積金管理中心表示，受宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)總體形勢(shì)影響，珠海全市公積金貸款需求和個(gè)貸率均有所下降，資金池相對(duì)充足，開(kāi)展“商轉(zhuǎn)公”可盤(pán)活資金，實(shí)現(xiàn)職工減負(fù)與資金盤(pán)活雙贏目標(biāo)。

從廣東已實(shí)施“商轉(zhuǎn)公”政策的城市來(lái)看，政策效果顯著。例如，湛江市在政策落地4個(gè)多月內(nèi)審批通過(guò)982筆“商轉(zhuǎn)公”貸款，為購(gòu)房者節(jié)約利息約3515萬(wàn)元；截至6月中旬，佛山市已有超過(guò)480個(gè)家庭獲批，平均每筆貸款節(jié)省利息約3.3萬(wàn)元；茂名市首個(gè)辦理者70萬(wàn)元貸款轉(zhuǎn)貸后，預(yù)計(jì)節(jié)省利息約7萬(wàn)元。

“預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多的城市加入?！眹?yán)躍進(jìn)表示，目前全國(guó)至少有30多個(gè)城市已經(jīng)實(shí)施“商轉(zhuǎn)公”政策，這也意味著當(dāng)前在公積金政策方面，各地支持力度可以更大，以便更好地降低購(gòu)房者房貸方面的成本。