黃奇帆：

中國經(jīng)濟破局的核心是，“以改革化解難題”！

當(dāng)下中國經(jīng)濟遇上的難題至少有四、五個：

1. 城鄉(xiāng)差距太大。

2. 地方政府債務(wù)。

65萬億的債，壓得地方上想使勁也使不出。3. 中國資本市場二十多年一直徘徊在3000點左右，比較低迷

沒有體現(xiàn)經(jīng)濟“晴雨表”功能，或讓讓老百姓共同富裕的功能，所以資本市場也有問題。4. 房地產(chǎn)不景氣。

這些問題，都應(yīng)該用改革的思路重整重組，來取得問題的化解。

黃奇帆重點聊了房地產(chǎn)，他幾個核心看法是：

看法一：這次地產(chǎn)調(diào)整，是20年來最狠的一次！

20多年的房子發(fā)展，最近四年——從21年到24年，出現(xiàn)了重大的調(diào)整。

如果你把去年的指標(biāo)跟2020年的指標(biāo)比，就知道四年跌幅有多大。

第一個指標(biāo)，房子建筑量：2020年22億平方米 ，2024年預(yù)計6億多平方米，差不多跌了65%。

第二個指標(biāo)，新房賣掉的量：2020年18億平方米， 2024年5億平方米，也差不多跌了60%幾。

第三個指標(biāo)，土地批租量：2020年是8.7萬億 ，2024年預(yù)計3萬多億，差不多也要打個七折。

第四個指標(biāo)，房價：跟2020年比，總體上跌了40%-50%，有的地方多一點，有的地方少一點等等。

第五個指標(biāo)，跟房地產(chǎn)相關(guān)的貸款：按揭貸款的年度量比2020年減掉50%。開發(fā)商的融資能力也大幅減弱，這個減弱，也少了50%。都比2020年少了50%左右。

黃老說：五個關(guān)鍵指標(biāo)，三個跌了三分之二（60%多），兩個跌了一半。

房地產(chǎn)事業(yè)從90年代起來，整個20年其實沒有一次像樣的調(diào)整，一直是一路歌舞升平、一路發(fā)展。這次突然來了一次大調(diào)整，也很正常！

看法二：別瞎比！中國房地產(chǎn)跟美國次貸危機、日本崩盤是兩碼事！

跟美國次貸危機不同：

黃老說：我可以明確地說，中國的房地產(chǎn)沒有美國次貸危機的基因，也沒有日本房地產(chǎn)20年拖累經(jīng)濟的基因。

美國當(dāng)年次貸危機：是因為當(dāng)時美國搞“零首付”買房，還把房貸打包成高風(fēng)險債券放大幾十倍賣，最后泡沫炸了。

中國房地產(chǎn)，中國政府從來清醒：

從不允許零首付（違規(guī)就嚴(yán)懲）；

中國房地產(chǎn)的各種不良債務(wù)，從來沒有當(dāng)作一個包去發(fā)債券，讓你高杠桿地發(fā)。

所以，總而言之，房地產(chǎn)如果有破產(chǎn)，也是一家公司的破產(chǎn)，如果有壞賬，也只是局部的壞賬。中國不存在美國次級貸這樣的“金融基因”。

其次，我們這次調(diào)整，跟日本90年的房地產(chǎn)調(diào)整也不同：

日本當(dāng)時：城市化到頭了，已經(jīng)達(dá)到77%，而且這還是戶籍人口的城市化率，90年代，日本城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了頂峰。

到頂峰后，日本房產(chǎn)泡沫炸了，沒新進城人口接盤，加上日元匯率被美國搞崩了，雙重打擊拖累日本經(jīng)濟幾十年。

中國這次調(diào)整：戶籍人口城市化率才到一半，48%！今后幾十年還可以加30個點。有足夠的循環(huán)空間，剛需還是在的，慢慢地會釋放。

看法三：政府，或總計10萬億收儲，一舉三得，破解去庫存超級難題

核心問題： 產(chǎn)能過剩，差不多有20億平方米的一手房庫存。而且這個庫存，至少會帶出10萬億的現(xiàn)金流回不來?；夭粊黹_發(fā)商就會資金鏈斷，斷了以后就出現(xiàn)各種各樣的三角債問題。

解決方案： 拿錢出來（可能幾萬億甚至10萬億），打折收購房地產(chǎn)的庫存。

黃老說：“如果我們國家拿幾萬億，現(xiàn)在房價是比正常價格打了6折、7折，打6折的情況下，本來1萬億買1億平米，現(xiàn)在可能買1億6千萬平方米，可以多買很多房子。政府可以用這個模式，買10億、15億甚至20億平方米的庫存?！?/p>

最終的結(jié)果：

對政府：買來的房子變成“公租房”或“保障房”，租給農(nóng)民工、剛畢業(yè)學(xué)生等，

中國大陸現(xiàn)在也明確，要建立20%-25%左右的國家產(chǎn)權(quán)、但給老百姓居住的保障房，現(xiàn)在手中的保障房只占居民需要總量的5%。

對開發(fā)商：拿到錢要去還債，盤活資金鏈，化解債務(wù)危機。

對老百姓：政府把收來的房子租出去，租金穩(wěn)定，可以打包成一種叫“REITs”的穩(wěn)定理財產(chǎn)品（利息可能4%左右）。

黃老說：“老百姓完全會高興地拿出10萬億買政府這一債券，因為他可以得到4%的回報?！?/p>

所以，這件事一舉三得——

市場增加了老百姓理財?shù)?%收益的資金資本；

政府多了全國15%人口獲得保障房居住的能力；

開發(fā)商把過去10年、20年積累賣不掉的庫存打了六折賣給了政府。

看法四：開發(fā)商欠債太多？

這一輪調(diào)整后，中國開發(fā)商負(fù)債率會從90%掉頭向下，著力降到50%左右（全世界房產(chǎn)商負(fù)債率都不超過50%）。

中國出現(xiàn)了80%、90%，是因為我們機制造成的。買地錢、蓋房錢、甚至沒賣房就借錢，都靠貸款堆起來的。這三個負(fù)債率疊在一起，這樣就80%、90%的負(fù)債。

未來方向：改革！學(xué)國際規(guī)則：

①買地必須用更多自有資本，不能全靠銀行借。

②嚴(yán)格管好買房首付比例（比如首套房20-30%，第二套房50%的首付等等），不能變相搞零首付，這樣的話，把這件事就平衡了。

總之，中國的金融系統(tǒng)跟房地產(chǎn)的關(guān)系，在這一次調(diào)整中，也會得到化解。

看法五：開發(fā)商數(shù)量太多？要大減

中國有9萬多家房地產(chǎn)公司！相當(dāng)于每1萬人攤上一家房產(chǎn)公司——這是世界之最。

對比美國那么大市場，開發(fā)商才500家左右。黃老說，“這是美國房地產(chǎn)協(xié)會會長跟我聊天的時候，我專門問了他，他講了這些概念。”

經(jīng)過這輪調(diào)整，黃奇帆估計未來中國房地產(chǎn)公司會大幅減少到2萬家以內(nèi)，更精干。

看法六：房地產(chǎn)與經(jīng)濟GDP“和解”

2025年以后房地產(chǎn)不會再像過去四年，對中國經(jīng)濟是負(fù)拉動。

黃老說道：“中國的房價，在2020年，家庭收入的23年-30年買一套房，但在全世界，一般是該國老百姓家庭收入的7-10年買一套房。

這次一跌，2024年房價已經(jīng)跌到了2014年、2015年房價的均價?，F(xiàn)在的房價跟老百姓收入比，大概是10年-20年買套房?！?/p>

如果今后10年房價不會馬上又往上漲，但每隔十年GDP翻番，人均收入翻番，這個時候，收入跟房價比，就會從現(xiàn)在的10-20年縮小到8到10年，最終，也會跟世界合理的性價比相當(dāng)。

黃老說：“中長期來說，未來中國城鄉(xiāng)融合會為城市提供大量人口，會把房地產(chǎn)過剩的產(chǎn)能吸收掉一塊。

當(dāng)下短期來說，已經(jīng)出臺的5種措施也在化解房地產(chǎn)難題。”

最后歸結(jié)為一句話，2025，中國房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，會形成未來發(fā)展新階段的起點。

黃老說：“止跌回穩(wěn)以后，我們不希望房地產(chǎn)價格又來五年翻一番。

但至少，15年、20年，隨著GDP翻番，房地產(chǎn)業(yè)同步增長，那時，中國房地產(chǎn)又會形成新格局?！?/p>