這幾年，房地產(chǎn)市場運(yùn)行特征給市場帶來的感受與之前是有天壤之別的。想想2019年及以前，房地產(chǎn)市場也會間斷地出現(xiàn)下行的調(diào)整，不過只要支持措施一出臺，市場就很快回暖，效果可以說是立竿見影。

但如今，市場卻大不相同了。房地產(chǎn)市場從2020年就開啟了下跌調(diào)整的態(tài)勢，從2022年起，就一直在不斷出臺樓市相關(guān)的支持措施，但是效果確實(shí)不盡人意。雖然一輪又一輪的加碼，但是刺激措施的邊際效果也有所下降。房地產(chǎn)市場仍未改變下行的態(tài)勢，房價(jià)也還是在跌跌不休！

那房地產(chǎn)究竟是怎么了？

只能說房地產(chǎn)市場已經(jīng)是今非昔比了，之前驅(qū)動房地產(chǎn)市場發(fā)展的核心因素均在發(fā)生巨大的變化。過去房地產(chǎn)市場之所發(fā)展如此迅猛，房價(jià)之所以漲得這么快，基本上是人口紅利、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、貨幣信貸擴(kuò)張、住房市場短期供應(yīng)不足等諸多因素共振造成的。

那么我們再來看上述提到的這幾項(xiàng)驅(qū)動房地產(chǎn)市場發(fā)展關(guān)鍵因素的變化情況。

首先看看人口紅利的情況。過去人口紅利對房地產(chǎn)市場的促進(jìn)作用主要包括人口快速增長以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快這兩方面。在過去，城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加速，使得大量的人口由農(nóng)村流入城市，為城市帶來了大量的新增住房需求，支撐城市房地產(chǎn)市場的快速增長。

但不管是人口增速還是城鎮(zhèn)化進(jìn)程，在最近幾年都開始發(fā)生了重大的變化。國內(nèi)總?cè)丝趶?022年起就開啟了負(fù)增長，而且已經(jīng)連續(xù)下降了三年。同時(shí)，國內(nèi)城鎮(zhèn)化率在2024年已經(jīng)達(dá)到了67%，屬于比較高的水平了，接下來的城市化進(jìn)程會慢慢地降下來。人口基數(shù)減少、城鎮(zhèn)化進(jìn)程減緩，也會導(dǎo)致每年由農(nóng)村流入城市的人口減少，也就意味著城市里新增的住房需求會減少，房地產(chǎn)市場發(fā)展最重要的支撐因素減弱了。

其次就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用到房地產(chǎn)上的機(jī)制可能更加復(fù)雜一些。但是有一點(diǎn)可以比較容易看到的是，最近幾年，經(jīng)濟(jì)增長的速度在明顯放緩，年增速已經(jīng)進(jìn)入5%這個(gè)區(qū)間了。不過這也是正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定規(guī)模后，增速就是會減緩。雖然這個(gè)規(guī)律是正常的，但是帶來的影響也是客觀的，經(jīng)濟(jì)增速減緩，則會意味著包括居民收入增長等各個(gè)方面的東西都可能會慢下來。如果收入增長放緩，則就意味著居民的購買力增長減緩，支撐房價(jià)上漲的能力就減弱了。

再次就是住房供應(yīng)層面的變化。在房地產(chǎn)市場發(fā)展的早期階段，由于短時(shí)間有大量的人口流入城市，但是房子的建設(shè)畢竟是有周期的，這就會導(dǎo)致短期內(nèi)住房市場出現(xiàn)嚴(yán)重供不應(yīng)求，那么房價(jià)自然也就會出現(xiàn)大幅度上漲的現(xiàn)象。但是房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天，這個(gè)情況已經(jīng)發(fā)展了變化，國內(nèi)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積已經(jīng)突破了40平方米，這意味從整體市場來看，已經(jīng)不缺房子，住房市場將逐漸進(jìn)入供大于求的狀態(tài)。何況今天的建設(shè)房子能力已經(jīng)是不可同日而語了，供應(yīng)層面已經(jīng)不是問題。

目前來看，當(dāng)年支持房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的因素中，只有貨幣信貸依然保持著擴(kuò)張態(tài)勢。但是“錢”是會向收益更高的領(lǐng)域流動的，如今房地產(chǎn)市場已經(jīng)帶來不了穩(wěn)定且高的收益率，則“錢”就不會必然流向房地產(chǎn)。

總之，房地產(chǎn)已經(jīng)是今非昔比了。以上這些因素的變化，使得房地產(chǎn)市場在這幾年開啟了下跌調(diào)整的態(tài)勢，也就不足為奇了。不過房地產(chǎn)之于經(jīng)濟(jì)依然非常重要，若是持續(xù)下行下去的話，其帶來的不利影響也不能忽視。