8月18日，國(guó)務(wù)院召開第九次全體會(huì)議提到房地產(chǎn)工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

最令市場(chǎng)期待的是，這次會(huì)議還強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步提升宏觀政策實(shí)施效能，深入評(píng)估政策實(shí)施情況，增強(qiáng)政策針對(duì)性有效性，及時(shí)回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

根據(jù)形勢(shì)和任務(wù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)急需狠抓商品房收儲(chǔ)和城市更新的落實(shí)，這是立足當(dāng)前、著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)的根本性發(fā)展大計(jì)。

這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整從2021年下半年開始，持續(xù)到現(xiàn)在已經(jīng)4年時(shí)間，4年來企業(yè)從高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的粗放發(fā)展模式切換到了追求穩(wěn)健和有質(zhì)量發(fā)展的軌道，房地產(chǎn)行業(yè)也從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”的追求高質(zhì)量發(fā)展新模式。在這種新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換期，市場(chǎng)出現(xiàn)了劇烈的變化，尤其是樓市價(jià)格的穩(wěn)定已經(jīng)深刻影響到居民的消費(fèi)動(dòng)力，市場(chǎng)不穩(wěn)，人們就會(huì)顧慮就會(huì)持幣觀望，購(gòu)房需求就難以釋放。要穩(wěn)住樓市就要去庫(kù)存，大力收儲(chǔ)存量商品房用作保障性住房則是消化房地產(chǎn)庫(kù)存的最好辦法，這項(xiàng)工作不僅有利于消化已建成的存量房，還有利于增加保障性住房供應(yīng)，這對(duì)于進(jìn)一步做好住房保障事業(yè)大有增益。從數(shù)據(jù)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1至7月商品房竣工待售面積達(dá)4.0536億平方米，在建施工面積為44.5107億平方米。在房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在深度調(diào)整期，待售庫(kù)存和新建住宅都面臨消化與銷售的巨大壓力，加上二手房的放量入市，更削弱了人們購(gòu)房的意愿和信心。

去年9月以來，中央多部門大范圍降低居民購(gòu)房門檻和成本，激活了居民的常規(guī)新增需求；現(xiàn)在，政府層面向企業(yè)收購(gòu)待售商品房用作保障性住房，是對(duì)常規(guī)新增需求的重要補(bǔ)充，這項(xiàng)工作的推進(jìn)與落實(shí)得好不好，已經(jīng)成為衡量穩(wěn)住樓市的重要標(biāo)準(zhǔn)。此前3000億元的保障性住房再貸款，按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。但是，要消化存量商品房的收儲(chǔ)規(guī)模達(dá)到萬億元級(jí)別以上，有機(jī)構(gòu)測(cè)算當(dāng)前收儲(chǔ)所需資金可能超過5萬億元。我們認(rèn)為，如果地方政府在資金上獲得突破性支持，其收儲(chǔ)的步伐就會(huì)大大加速，在消化部分存量商品房的過程中，就會(huì)有效提振市場(chǎng)信心和預(yù)期，這樣反過來可能不需要用完所有的資金額度，前提是前期收儲(chǔ)資金投入要有力度，以避免“僧多粥少”局面而消弭政策應(yīng)有的作用。

另外，在推進(jìn)城市更新方面，中辦、國(guó)辦在今年5月份已專門發(fā)布文件作出明確的部署與要求。城市更新工作具有多重效應(yīng)，既是推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵抓手，也是滿足人民美好生活需要的重要舉措，還是擴(kuò)大住房需求的有效途徑。城市更新、城中村和危舊房改造，對(duì)于鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的作用和意義不言而喻。

城市更新工作能不能很好推進(jìn)與落實(shí)，最主要的是土地政策和金融政策，從根本上說就是金融政策、財(cái)政政策和稅收政策要加大力度、配合上陣。在金融政策方面，應(yīng)鼓勵(lì)商業(yè)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新城市更新的金融支持的產(chǎn)品，比如開發(fā)城市更新專項(xiàng)金融產(chǎn)品，提前介入城市更新的財(cái)務(wù)投資工作中去，金融機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)本來就是在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)當(dāng)中取得，要認(rèn)識(shí)到城市更新和高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)本身就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而不是風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)金融資金流向潛力的城市更新和房地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅金融機(jī)構(gòu)獲得了經(jīng)濟(jì)收益，也激發(fā)了市場(chǎng)活力，并起到穩(wěn)住樓市的效用，這是多贏格局，也是大局要求。

財(cái)政政策在城市更新中歷來起著重要作用，專項(xiàng)債、超長(zhǎng)期國(guó)債是城市更新拓寬資金來源的一個(gè)重要渠道?，F(xiàn)在，各地都在積極爭(zhēng)取中央預(yù)算內(nèi)投資、超長(zhǎng)期特別國(guó)債、增發(fā)國(guó)債等各類中央資金，以切實(shí)推動(dòng)落實(shí)城市更新、城中村和危舊房改造工作，地方對(duì)這項(xiàng)“紓困”工作的期待是，加緊“擴(kuò)需擴(kuò)容”、加力“援地援企”，財(cái)政資金具有“四兩撥千斤”的導(dǎo)向作用和乘數(shù)效應(yīng)，以財(cái)政促進(jìn)金融，打通城市更新資金渠道，地方就會(huì)如魚得水、主動(dòng)進(jìn)取，就能點(diǎn)面突破，高質(zhì)量完成城中村和危舊房改造目標(biāo)。而在稅費(fèi)方面，對(duì)于城市更新也急需作出減免的政策性安排，尤其是在企業(yè)所得稅上給予中長(zhǎng)期的免稅和減半繳納。減稅降費(fèi)對(duì)于鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)具有立竿見影之效，實(shí)際上也是“放水養(yǎng)魚”、涵養(yǎng)稅源的最好辦法，“留得青山，贏得未來”也是稅收政策之義。

地方政府也不能光坐等“天上掉餡餅”，要?jiǎng)?chuàng)新資金調(diào)配機(jī)制，想辦法聯(lián)合各類優(yōu)秀企業(yè)組建城市更新基金，央地形成合力，在城市更新和商品房收儲(chǔ)中發(fā)揮1+1大于2的效果。

這些“看得見的手”發(fā)揮組合效應(yīng)、乘數(shù)效應(yīng)，也會(huì)增強(qiáng)社會(huì)資本的信心，他們會(huì)有興趣并抓住機(jī)會(huì)積極地參與到城市更新工作中，形成良性互動(dòng)，激發(fā)市場(chǎng)活力。

對(duì)中央在鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的方針政策和工作部署，目前要落實(shí)在行動(dòng)中，不能停留在會(huì)議上和口頭上。各部門、各地方要全面落實(shí)工作責(zé)任制，對(duì)每一項(xiàng)穩(wěn)住樓市的任務(wù)有布置、有要求、有檢查，一抓到底。要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，每項(xiàng)任務(wù)都要有人負(fù)責(zé)，有明確的時(shí)間進(jìn)度和工作質(zhì)量要求，定期匯報(bào)，強(qiáng)化考核，嚴(yán)明獎(jiǎng)懲。要建立健全問責(zé)制，完善績(jī)效考評(píng)，強(qiáng)化責(zé)任追究，提高執(zhí)行力和公信力，同時(shí)深入調(diào)查研究，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，積極加以解決，推進(jìn)健康發(fā)展。