來源：大偉看樓市

2025 年 9 月，中國房地產(chǎn)市場迎來了新一輪力度空前的救市政策潮。從北京、上海等一線城市率先松綁限購，到公積金貸款額度提升、商業(yè)貸款利率差異化取消，再到城中村改造規(guī)模擴(kuò)大與 “好房子” 標(biāo)準(zhǔn)推廣，一系列政策組合拳密集出臺，凸顯出當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的嚴(yán)峻形勢與政策層面 “穩(wěn)市場” 的迫切決心。這場被業(yè)內(nèi)稱為 “史上最全面” 的救市行動，不僅是對房地產(chǎn)行業(yè)自身困境的直接回應(yīng)，更是宏觀經(jīng)濟(jì)層面打破 “弱預(yù)期 - 弱現(xiàn)實 - 弱價格” 負(fù)反饋循環(huán)的關(guān)鍵舉措。

政策出臺的緊迫性：數(shù)據(jù)背后的市場困局?

房地產(chǎn)市場的 “急”，首先體現(xiàn)在持續(xù)承壓的核心指標(biāo)上。根據(jù) 2025 年宏觀經(jīng)濟(jì)展望數(shù)據(jù)，盡管政策持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)投資增速預(yù)計仍將下降 7% 左右，雖較此前降幅收窄，但仍處于深度調(diào)整區(qū)間。高庫存、購房負(fù)擔(dān)壓力偏大與部分房企信用風(fēng)險持續(xù)三大約束，使得市場止跌回穩(wěn)進(jìn)程遠(yuǎn)超預(yù)期。從區(qū)域市場看，即使是政策敏感度較高的一線城市，也呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性矛盾。以北京為例，8 月 8 日出臺的五環(huán)外不限購政策，雖使通州區(qū)改善型項目認(rèn)購量兩周內(nèi)提升 68%，縵云福苑等大戶型項目到訪量激增 150%，但剛需項目因庫存告罄熱度回落，二手房價下跌趨勢仍未扭轉(zhuǎn)。這種 “核心城市局部修復(fù)、中小城市深度調(diào)整” 的格局，進(jìn)一步放大了政策干預(yù)的緊迫性。?

宏觀經(jīng)濟(jì)層面的壓力更凸顯了穩(wěn)樓市的戰(zhàn)略意義。2025 年中國 GDP 預(yù)計增長 4.7%，內(nèi)需尤其是消費動能雖在政策刺激下逐步增強(qiáng)，但房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其持續(xù)下行已對產(chǎn)業(yè)鏈上下游產(chǎn)生顯著拖累。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)了全國約 20% 的 GDP 與大量就業(yè)崗位，而當(dāng)前房地產(chǎn)投資的負(fù)增長直接影響到鋼鐵、水泥、家電等數(shù)十個行業(yè)的復(fù)蘇進(jìn)程。更關(guān)鍵的是，房地產(chǎn)市場低迷引發(fā)的財富效應(yīng)收縮，正制約著居民消費能力提升 ——2025 年社會消費品零售總額預(yù)計增長 4 - 5%，若樓市持續(xù)低迷，這一目標(biāo)的實現(xiàn)將面臨更大不確定性。在此背景下，9 月救市政策不僅是救房地產(chǎn)本身，更是通過穩(wěn)定樓市來激活整個內(nèi)需體系的必然選擇。?

政策組合拳的突破與創(chuàng)新：從需求刺激到制度重構(gòu)?

新一輪救市政策最顯著的特征，是實現(xiàn)了從 “單點突破” 到 “系統(tǒng)協(xié)同” 的轉(zhuǎn)變，形成以 “需求提振 + 供給優(yōu)化 + 金融協(xié)同” 為核心的政策體系。在需求端，限購政策的松綁呈現(xiàn)出 “梯度推進(jìn)、精準(zhǔn)施策” 的特點。北京、上海打破以往 “一刀切” 模式，采取 “環(huán)線差異化” 策略 —— 北京五環(huán)外、上海外環(huán)外全面取消套數(shù)限制，非戶籍居民社保繳納年限要求從 2 年降至 1 年，成年單身人士按家庭單位執(zhí)行限購政策。這種 “核心區(qū)嚴(yán)控、外圍區(qū)放開” 的做法，既避免了整體市場過熱風(fēng)險，又有效釋放了外圍區(qū)域的改善型需求。以上海為例，新政后外環(huán)外改善型住宅看房量環(huán)比增長 40%，120 - 144 平方米戶型咨詢量占比提升至 35%，政策精準(zhǔn)度顯著提升。?

金融支持政策的創(chuàng)新力度尤為突出。公積金政策方面，蘇州、上海等地推出 “提貸并舉” 措施，允許繳存人提取公積金支付首付款的同時申請貸款，且不影響貸款額度計算。上海更針對綠色建筑住房實施公積金貸款額度上浮 15% 的激勵政策，多子女家庭首套貸款額度最高可達(dá) 216 萬元，較此前提升 12.5%。商業(yè)貸款領(lǐng)域則出現(xiàn)突破性調(diào)整，上海率先取消首套與二套住房利率差異化限制，由銀行根據(jù)客戶風(fēng)險狀況自主定價。以 200 萬元 30 年期貸款計算，二套房購房者每月還款額可減少 800 - 1200 元，極大降低了中長期購房成本。這種 “公積金 + 商業(yè)貸款” 的協(xié)同發(fā)力，有效緩解了購房者 “首付難、月供高” 的雙重壓力。?

供給端改革更具長遠(yuǎn)戰(zhàn)略意義。與以往側(cè)重刺激需求不同，本次政策首次將 “存量盤活” 與 “品質(zhì)提升” 置于同等重要位置。一方面，通過專項債支持地方政府收購存量商品房，轉(zhuǎn)化為保障性住房、人才房或青年公寓，2025 年 4.4 萬億元專項債中明確劃出土地收儲與存量房收購額度，既消化庫存又完善保障體系；另一方面，“好房子” 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)全面推廣，廣西、上海等地已出臺綠色建筑、智慧社區(qū)、適老化設(shè)計等具體指標(biāo)，引導(dǎo)房企從 “高周轉(zhuǎn)” 向 “高品質(zhì)” 轉(zhuǎn)型。這種 “去庫存” 與 “提品質(zhì)” 并行的供給側(cè)改革，標(biāo)志著房地產(chǎn)政策開始從短期穩(wěn)市場向長期建制度轉(zhuǎn)變，為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式奠定基礎(chǔ)。?

政策效力的預(yù)期與挑戰(zhàn)：分化中尋找平衡?

盡管政策力度空前，但市場對其效果的預(yù)期仍存在明顯分化。從短期看，政策刺激已顯現(xiàn)初步成效。北京通州、上海外環(huán)外等政策先行區(qū)域，新房認(rèn)購量普遍提升 50% 以上，部分改善型項目甚至出現(xiàn) “日光” 現(xiàn)象。這種 “政策脈沖式” 的市場反應(yīng)，有望在傳統(tǒng) “金九銀十” 銷售旺季形成疊加效應(yīng)，推動全國商品房銷售面積降幅收窄。尤其值得注意的是，城中村改造的加速推進(jìn)將帶來可觀的增量需求 ——2025 年計劃在去年 100 萬套基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)大改造規(guī)模，貨幣化安置比例預(yù)計提升至 40%，這將直接消化約 2 億平方米的存量商品房，占當(dāng)前庫存總量的 15% 左右。?

然而，中長期挑戰(zhàn)依然不容忽視。首先是區(qū)域分化加劇的風(fēng)險，一線城市與強(qiáng)二線城市憑借人口流入、產(chǎn)業(yè)支撐，政策效果可能快速顯現(xiàn)，但三四線城市面臨庫存高企（部分城市去化周期超過 36 個月）、人口流出的雙重壓力，即使政策全面放開，市場復(fù)蘇仍需時日。其次是房企信用風(fēng)險化解的復(fù)雜性，盡管融資協(xié)調(diào)機(jī)制持續(xù)發(fā)力，但 2025 年房企到期債務(wù)規(guī)模仍超過 5000 億元，部分企業(yè) “保交樓” 壓力巨大，這將制約市場信心的全面恢復(fù)。最后是居民預(yù)期扭轉(zhuǎn)的難度，2025 年居民人均可支配收入預(yù)計增長 5 - 6%，但在經(jīng)濟(jì)不確定性仍存的背景下，居民儲蓄傾向依然較強(qiáng)，購房意愿的實質(zhì)性提升可能需要 6 - 12 個月的政策觀察期。?

政策實施過程中還需把握三大平衡：一是短期刺激與長期轉(zhuǎn)型的平衡，避免過度依賴行政手段推高市場熱度，延誤行業(yè)向 “租購并舉” 新模式轉(zhuǎn)型；二是市場活力與風(fēng)險防控的平衡，在放寬信貸支持的同時，需防范個人住房貸款不良率上升風(fēng)險；三是區(qū)域政策的平衡，避免一線城市政策外溢引發(fā)周邊三四線城市非理性跟風(fēng)。正如住建部部長倪虹所言，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)需要 “持續(xù)用力、久久為功”，單一政策難以解決所有問題，關(guān)鍵在于形成政策合力與制度保障。?

結(jié)語：樓市新政背后的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型邏輯?

2025 年 9 月的房地產(chǎn)救市政策潮，表面看是對市場低迷的應(yīng)急回應(yīng)，深層則折射出中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的戰(zhàn)略選擇。在外部環(huán)境復(fù)雜多變、內(nèi)需亟待激活的背景下，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場已超越行業(yè)范疇，成為宏觀經(jīng)濟(jì) “穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)預(yù)期” 的關(guān)鍵支點。從政策設(shè)計來看，本次救市不再追求短期市場反彈，而是通過需求端精準(zhǔn)發(fā)力、供給端制度創(chuàng)新、金融端協(xié)同支持，推動房地產(chǎn)行業(yè)逐步擺脫 “高杠桿、高周轉(zhuǎn)” 的舊模式，向 “民生導(dǎo)向、品質(zhì)優(yōu)先” 的新模式轉(zhuǎn)型。?

對于購房者而言，政策紅利期確實提供了更寬松的購房環(huán)境與更低的成本，但需理性評估自身需求與城市潛力，避免盲目跟風(fēng)；對于房企而言，政策喘息期應(yīng)加快轉(zhuǎn)型步伐，在城市更新、保障性住房、輕資產(chǎn)運營等領(lǐng)域?qū)ふ倚略鲩L點；對于政策制定者而言，需持續(xù)跟蹤政策效果，根據(jù)市場變化動態(tài)調(diào)整，同時加快房地產(chǎn)稅、住房保障體系等基礎(chǔ)性制度建設(shè)，為行業(yè)長期健康發(fā)展筑牢根基。?

房地產(chǎn)市場的 “急”，本質(zhì)上是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中新舊動能轉(zhuǎn)換的陣痛。9 月新政的開啟，既是對當(dāng)前困局的應(yīng)對，更是對未來發(fā)展的布局。在政策持續(xù)發(fā)力與市場自我修復(fù)的雙重作用下，中國房地產(chǎn)市場有望逐步實現(xiàn)從 “高速增長” 到 “高質(zhì)量發(fā)展” 的跨越，為宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定回升提供堅實支撐。