本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：張釔璟

圖片來(lái)源：綠城中國(guó)官微

8月25日下午，綠城中國(guó)（03900.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“綠城”）召開(kāi)2025年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。綠城中國(guó)執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰，執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)，執(zhí)行董事、副總裁李駿，執(zhí)行總裁、董事會(huì)秘書(shū)周長(zhǎng)江等管理層出席會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)。

根據(jù)綠城8月22日披露半年度業(yè)績(jī)報(bào)告，期內(nèi)該公司取得總合同銷(xiāo)售約1222億元，居行業(yè)第二；自投項(xiàng)目銷(xiāo)售約803億元，權(quán)益銷(xiāo)售額約539億元，均位列行業(yè)第五。

據(jù)了解，管理層今年初給綠城定下的目標(biāo)為“自投銷(xiāo)售1600億元”，如今看來(lái)這一目標(biāo)正好完成過(guò)半。

對(duì)于上述目標(biāo)，副總裁李駿表示，有信心、也有能力完成。據(jù)他透露，下半年，綠城自投可售貨值達(dá)1763億元，其中首開(kāi)貨值714億元。截至7月底，綠城已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了自投項(xiàng)目銷(xiāo)售857億元，預(yù)計(jì)2025年度的銷(xiāo)售可能會(huì)和去年基本相當(dāng)（2024年綠城自投項(xiàng)目銷(xiāo)售額為1718億元）。

展望后市，李駿表示，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于調(diào)整周期，但隨著各項(xiàng)穩(wěn)定政策的累積效應(yīng)顯現(xiàn)，下半年市場(chǎng)有望逐步探底企穩(wěn)。不過(guò)，對(duì)整個(gè)行業(yè)而言，真正走出低谷、恢復(fù)健康正常的發(fā)展軌道，可能還需要幾個(gè)季度的時(shí)間和信心的修復(fù)。

收入、利潤(rùn)均下滑

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，綠城取得收入約533.68億元，同比下降23.3%；股東應(yīng)占利潤(rùn)約2.1億元，同比下降89.7%。

綠城執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)指出，收入和毛利的下滑主要系上下半年交付節(jié)奏分布不均勻的影響。今年上半年，綠城交付的面積同比下降了22.7%，導(dǎo)致收入同比下降。

“如果放在全年的維度來(lái)看，今年的收入應(yīng)該跟去年的應(yīng)該差不多的�！惫⒅覐�(qiáng)補(bǔ)充道。

至于股東應(yīng)占利潤(rùn)的大幅下滑，耿忠強(qiáng)表示，主要源于公司積極推動(dòng)長(zhǎng)庫(kù)存去化，2025年中期計(jì)提相關(guān)資產(chǎn)減值損失19.33億元。其中，公司對(duì)旗下項(xiàng)目計(jì)提存貨減值17.17億元，對(duì)于部分應(yīng)收賬款計(jì)提信用減值損失約2.16億元。

針對(duì)未來(lái)還有多大金額減值的提問(wèn)，耿忠強(qiáng)回應(yīng)稱(chēng)，“具體數(shù)字很難預(yù)估，因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境會(huì)變，公司自身的經(jīng)營(yíng)策略也會(huì)做一個(gè)適時(shí)調(diào)整。我相信長(zhǎng)庫(kù)存面臨減值壓力，是當(dāng)下每一家房企都不可回避的難題�！�

據(jù)悉，今年上半年，綠城旗下2021年及以前庫(kù)存去化190億。據(jù)管理層透露，截至今年6月底，綠城的整體貨值大約2700億，其中2021年及以前的貨值不到1400億，占比一半左右，預(yù)計(jì)未來(lái)3~5年可以基本去化完成。

至于毛利率方面，今年上半年，綠城實(shí)現(xiàn)毛利率為13.4%，較2024年同期的13.1%有所上升，主要是因?yàn)楸酒诮Y(jié)轉(zhuǎn)收入的項(xiàng)目中銷(xiāo)售占比較高的上海外灘蘭庭毛利率較高所致。

耿忠強(qiáng)指出，從全年來(lái)看，受收入結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)以及重難點(diǎn)庫(kù)存去化的影響，今年年底毛利率仍然面臨一定的壓力，預(yù)計(jì)會(huì)比2024年同期要稍微低一點(diǎn)。

不過(guò)，他也指出，毛利率基本已處于底部�！拔覀儸F(xiàn)在已售未結(jié)的毛利率整體高于已售已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率水平，也就是說(shuō)近幾年獲取項(xiàng)目的平均毛利率是比較高的，相信后續(xù)隨著近兩年新獲取項(xiàng)目的交付，毛利率將呈現(xiàn)一個(gè)溫和回升的態(tài)勢(shì)。”

下半年將放緩拿地節(jié)奏

回顧今年上半年，拿地亦是綠城中國(guó)繞不開(kāi)的話(huà)題。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2025年前6月，綠城新增35個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約355萬(wàn)平方米；權(quán)益土地款362億元，較去年同期增長(zhǎng)約135%；預(yù)計(jì)新增貨值907億元，較去年同期增長(zhǎng)約172%。

按照投資區(qū)域分布來(lái)看，其中杭州市占比47%，除杭州以外浙江省占比14%，長(zhǎng)三角除浙江省以外占比21%，一二線(xiàn)城市占比88%。

據(jù)行政總裁郭佳峰透露，今年上半年拓展的35個(gè)項(xiàng)目年內(nèi)都可以首開(kāi)，預(yù)計(jì)年內(nèi)銷(xiāo)售轉(zhuǎn)化率可以達(dá)到55%。截至8月20日，綠城中國(guó)年內(nèi)新增貨值已超1200億元。綜合來(lái)看，全年新增的項(xiàng)目預(yù)計(jì)可貢獻(xiàn)當(dāng)年銷(xiāo)售約500億元。

郭佳峰表示，下半年綠城的拿地節(jié)奏會(huì)放緩一些，一方面是因?yàn)樯习肽昴玫財(cái)?shù)量較多，另一方面則是今年上半年杭州質(zhì)量較好、數(shù)量也相對(duì)比較大。

此外，對(duì)于當(dāng)前的土地市場(chǎng)，郭佳峰認(rèn)為，雖然目前仍然是在筑底過(guò)程當(dāng)中，但是分化空前的加劇，比起今年上半年來(lái)風(fēng)險(xiǎn)在加大。

在他看來(lái)，下半年的土地市場(chǎng)整體熱度或許不如上半年，但預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)地塊仍將維持一個(gè)較高的熱度，具備稀缺性的和發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)地塊，仍然值得重點(diǎn)關(guān)注和爭(zhēng)取。

有息負(fù)債增加58億

在經(jīng)營(yíng)計(jì)劃之外，公司的財(cái)務(wù)狀況依然是媒體與投資者們關(guān)注的焦點(diǎn)。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月30日，綠城總負(fù)債3987.91億元，較2024年底增長(zhǎng)1.1%。其中，有息負(fù)債增長(zhǎng)較為明顯，為1430.27億元，較2024年底的1371.87億元增加了58.4億元。

對(duì)此，耿忠強(qiáng)指出，有息負(fù)債明顯增長(zhǎng)的原因是公司上半年拿地比較多，為了盡快的實(shí)現(xiàn)股東回流，去做了開(kāi)發(fā)貸，所以銀行的貸款有階段性的增多。

雖然負(fù)債總體規(guī)模有所上漲，不過(guò)在債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，綠城明顯得到優(yōu)化。截至期末，綠城銀行借款為1169億元，較2024年底增長(zhǎng)11.76%；銀行借款占有息負(fù)債比重為81.7%，較去年底上升5.4個(gè)百分點(diǎn)。一年內(nèi)到期的借款為232億元，占比16.3%，較去年年下降了6.8個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)了歷史新低。

融資成本方面，2025年上半年，綠城中長(zhǎng)期信用債發(fā)行利率持續(xù)下降。截至6月末，公司平均融資成本是3.6%，較去年同期的4.0%下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，期末融資成本為3.4%，較去年同期的3.9%下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，均實(shí)現(xiàn)了較大幅度的下探。

三道紅線(xiàn)方面，綠城中國(guó)亦全部達(dá)標(biāo)，為“綠檔”房企。截至2025年6月底，公司剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率為67.1%，凈負(fù)債率63.9%，現(xiàn)金短債比2.87倍。

對(duì)此，耿忠強(qiáng)表示，與同行相比，公司負(fù)債率偏高。所以，公司整體優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)、壓降負(fù)債總額的方向不會(huì)變，預(yù)計(jì)到2025年年底，今年總的降負(fù)債幅度跟去年相當(dāng)。對(duì)于負(fù)債，公司并不會(huì)一味地極降，而是會(huì)在去庫(kù)存、降負(fù)債、謀發(fā)展發(fā)展之間做好平衡。

截至8月25日收盤(pán)，綠城中國(guó)報(bào)10.82港元/股，較前一交易日上漲1.12%，總市值約275億港元。