北京某個高端項目的設(shè)計室內(nèi)，氣氛凝重。

設(shè)計師剛剛第三次收到了被打回的報規(guī)方案。

"陽臺進深再縮短20cm，花池全部取消，設(shè)備平臺嚴格按照規(guī)范來。"

規(guī)劃審批部門的要求明確而堅定。

這不是個例，而是一場正在全國悄然上演的變革。

"以前那些心照不宣的'操作'，現(xiàn)在行不通了。

一位資深開發(fā)商感嘆道：

"飄窗不能隨便做大，設(shè)備平臺必須規(guī)范，連結(jié)構(gòu)柱都要老老實實納入面積核算。"

2025年夏天，成為中國樓市的一個分水嶺。

那個以"高得房率"、"高贈送面積"為賣點的"好房子"風潮，在席卷市場多半年后，終于迎來了轉(zhuǎn)折點。

在北京房地產(chǎn)市場，一些項目的設(shè)計手法引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛討論。

據(jù)悉，通州八里橋某項目推出了建筑面積約69㎡的"三居"戶型，通過特定的設(shè)計手法，該項目整體得房率據(jù)稱超過90%，部分戶型甚至高達96%。

這并非個例。業(yè)內(nèi)知情人士透露，一些項目通過特殊設(shè)計手法，使79㎡戶型增加約7-8㎡使用面積，89㎡戶型增加約11㎡，128㎡戶型增加約14-15㎡使用空間。

這些設(shè)計通常表現(xiàn)為：

超大陽臺（后期可封閉）、可變空間（設(shè)備平臺可改造）、加寬飄窗（部分可改造）、花池（后期可填平）等手法。

在項目展示階段，這些"可拓展"區(qū)域往往被特意標注，暗示購房者后期可改造增加使用面積。

2025年8月后，多地規(guī)劃審批部門對住宅設(shè)計規(guī)范的執(zhí)行口徑開始趨嚴。

以成都為例，新規(guī)要求"板率"、層高等指標的誤差不能超過1.5%。

這意味著通過改造設(shè)備平臺等途徑增加使用面積的做法將難以通過驗收。

廣州也傳出規(guī)范住宅報建的消息，包括對40米以上樓層花池功能進行限制，結(jié)構(gòu)柱納入面積核算，建筑內(nèi)部天井標準化等要求。

北京的執(zhí)行思路與其他城市基本一致，通過明確飄窗外挑設(shè)計、結(jié)構(gòu)柱計入容積率等方式來規(guī)范設(shè)計尺度。

據(jù)悉，北京東部某項目因花池設(shè)計問題多次修改方案，最終取消花池后方獲通過。

如果"好房子"僅僅被理解為"增加使用面積"的游戲，可能會對市場產(chǎn)生一系列連鎖反應(yīng)。

業(yè)內(nèi)分析顯示，同一地段新建項目得房率超過90%，而早期建設(shè)的二手房得房率通常在70%80%區(qū)間。

這種差異可能導(dǎo)致二手房市場價值重估。

以上海某板塊為例，據(jù)中介機構(gòu)反映，一些得房率較高的新房開盤后，周邊二手房成交量出現(xiàn)下滑，部分業(yè)主調(diào)整了價格預(yù)期。

這種現(xiàn)象在一定程度上影響了房地產(chǎn)市場的正常輪動節(jié)奏。

房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展需要新房和二手房市場的良性互動。

當置換鏈條受到影響，改善性需求無法通過出售舊房來釋放，最終也可能對新房市場產(chǎn)生反饋效應(yīng)。

真正的好房子，應(yīng)該是在合理容積率的地塊上建造的舒適住宅，而不是通過各種設(shè)計技巧增加使用面積的數(shù)字游戲。

根據(jù)今年實施的《住宅項目規(guī)范》，好房子應(yīng)當以安全、舒適、綠色、智慧為目標，在以下幾個方面達到高標準：

建筑質(zhì)量：使用優(yōu)質(zhì)材料，保證結(jié)構(gòu)安全，延長建筑壽命；

空間設(shè)計：合理的戶型布局，充足的采光通風，適宜的面寬進深比；

配套設(shè)施：完善的社區(qū)配套，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，豐富的公共空間；

綠色環(huán)保：節(jié)能環(huán)保材料，綠色建筑標準，健康生活環(huán)境；

智慧科技：智能家居系統(tǒng)，智慧社區(qū)管理，數(shù)字化服務(wù)體驗。

那些通過壓縮公共空間、減少消防通道、犧牲采光通風來增加套內(nèi)面積的做法，看似提升了使用效率，實際上可能影響了長期的居住品質(zhì)。

當前政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場正處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵階段。

8月召開的國務(wù)院會議要求，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢。

多個城市也優(yōu)化了住房政策，調(diào)整了部分限制性措施。

然而，業(yè)內(nèi)也關(guān)注到規(guī)劃審批尺度的變化可能產(chǎn)生的影響。

一方面，設(shè)計規(guī)范的明確有助于規(guī)范市場秩序；

另一方面，也可能影響部分項目的產(chǎn)品定位和去化節(jié)奏。

據(jù)了解，政策調(diào)整考慮了市場的適應(yīng)期。

2025年5月1日前取得用地批準手續(xù)的住宅項目，可按原有標準進行審查，到2027年5月1日前仍未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，才需按新意見審查。

"好房子"理念的落實，正在推動行業(yè)從追求"數(shù)字游戲"向提升產(chǎn)品本質(zhì)回歸。

現(xiàn)在我們必須更加注重產(chǎn)品本身的居住體驗，而不是一味追求得房率的數(shù)字表現(xiàn)。

這種轉(zhuǎn)變要求開發(fā)商將更多精力投入到產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新上，包括建筑工藝、材料選擇、空間設(shè)計、物業(yè)服務(wù)等多個維度。

這將是行業(yè)走向成熟和專業(yè)化的重要標志。

隨著政策環(huán)境的逐步明晰和市場監(jiān)管的持續(xù)完善，住宅開發(fā)行業(yè)正在經(jīng)歷深刻的轉(zhuǎn)型。

從注重"得房率"的數(shù)字競賽，轉(zhuǎn)向關(guān)注居住體驗的品質(zhì)競爭；

從追求短期銷售賣點，轉(zhuǎn)向注重長期價值創(chuàng)造；

從依賴設(shè)計技巧，轉(zhuǎn)向依靠產(chǎn)品創(chuàng)新。

這種轉(zhuǎn)變不僅符合行業(yè)長期健康發(fā)展方向，也更能滿足人民群眾對美好居住生活的向往。

當市場回歸理性，消費者將更加關(guān)注產(chǎn)品的本質(zhì)價值，而非表面的數(shù)字游戲。

規(guī)劃審批部門對設(shè)計方案的嚴格要求，預(yù)示著行業(yè)發(fā)展的新方向。

陽臺進深的規(guī)范、花池設(shè)計的限制、設(shè)備平臺的標準，

這些看似細微的調(diào)整，標志著行業(yè)發(fā)展進入新階段。

真正的好房子，不在于使用面積的數(shù)字大小，而在于建筑質(zhì)量、空間設(shè)計、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等綜合品質(zhì)的提升。

當市場逐漸回歸理性，我們或許能夠重新發(fā)現(xiàn)居住的本質(zhì)價值——

那不是簡單的面積數(shù)字，

而是安全、舒適、健康、便捷的生活體驗。