上海樓市。 李貝貝/攝

本報記者 李貝貝 上海報道

8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（下稱《通知》）。作為上海2025年首次房地產(chǎn)政策優(yōu)化，此次調(diào)整從購房資格放寬、資金支持強(qiáng)化、利息負(fù)擔(dān)降低、持有成本優(yōu)化四大維度精準(zhǔn)發(fā)力?？硕鸺瘓F(tuán)董事長丁祖昱指出，上海、北京樓市限購政策松綁有一個共同點(diǎn)，即“核心區(qū)嚴(yán)控、郊區(qū)松綁”，這已成為房地產(chǎn)市場因城施策新的風(fēng)向標(biāo)。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，今年前7月上海外環(huán)外新房成交占全市的60%。此次新政直指外環(huán)外庫存高企問題，有望為即將到來的“金九銀十”樓市注入關(guān)鍵動力。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向《華夏時報》記者表示，此次政策回應(yīng)了市場期待，緩解了觀望和焦慮情緒。

消息發(fā)出后，上海遠(yuǎn)郊項(xiàng)目積極響應(yīng)，保利海上印、招商·云瀾灣、萬科四季隱秀等多個項(xiàng)目紛紛發(fā)出政策解讀海報，加大渠道推廣和現(xiàn)場邀約力度。不過，亦有遠(yuǎn)郊樓盤的銷售負(fù)責(zé)人向記者坦言，新政落地時間較短，且恰逢工作日，因而項(xiàng)目來訪量目前還沒有明顯波動，“實(shí)際效果后期（仍有待）觀望”。

單身人士購房資格等同于家庭

本次上海樓市新政最大的亮點(diǎn)，是外環(huán)外限購政策大幅調(diào)減?！锻ㄖ诽岢?，符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)。

新政落地后，滬籍居民家庭及滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購買住房都不限套數(shù)，在外環(huán)內(nèi)則限購2套住房；非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在上海連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；自購房之日前在上海連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，則可在外環(huán)內(nèi)限購1套住房。

據(jù)公開信息，外環(huán)外區(qū)域長期是上海新房供應(yīng)與成交的主力區(qū)域。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，上海外環(huán)以外新建商品住宅成交套數(shù)為17024套，占全市交易總量（28265套）的60%?！半S著此次政策的效應(yīng)釋放，預(yù)計該比例將上升。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

與高成交占比形成鮮明對比的是，外環(huán)外的庫存壓力高企。來自CRIC（中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺）的數(shù)據(jù)顯示，截至2025年7月末，上海新建商品住宅庫存面積為733.21萬平米，以近12個月商品住宅流速看，去化周期為13.3個月，而外環(huán)外庫存面積達(dá)到了561.65萬平米，占比達(dá)到了76.6%，去化周期為17.6個月，同期外環(huán)內(nèi)去化周期僅7.3個月，外環(huán)外去庫存壓力明顯高于外環(huán)內(nèi)。

上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根分析認(rèn)為，外環(huán)外不限套數(shù)購房，可加快外圍市場去化，適宜購置養(yǎng)老或度假房產(chǎn)的家庭及有資產(chǎn)配置需求者，通過區(qū)域差異化政策與公積金優(yōu)化組合，精準(zhǔn)釋放改善需求，有望使外環(huán)外新房迎來銷售高峰，同時促進(jìn)外環(huán)外二手房交易，保持二手房價格穩(wěn)定。

除購房資格外，此次新政同步對信貸政策進(jìn)行系統(tǒng)性調(diào)整，通過“提額度、擴(kuò)用途、調(diào)利率”組合降低購房成本。

在公積金貸款方面，一是提高個人住房公積金貸款額度。對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度上浮15%，其中首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元；二是支持提取住房公積金支付購房首付款；三是支持住房公積金“又提又貸”，對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算。

在商業(yè)貸款領(lǐng)域，政策調(diào)整同樣力度顯著。《通知》要求優(yōu)化上海市商業(yè)性個人住房貸款利率定價機(jī)制，核心變化是不再區(qū)分首套住房與二套住房利率標(biāo)準(zhǔn)。8月25日下午，中國人民銀行上海總部也同步發(fā)布公告，明確根據(jù)央行政策規(guī)定及上海市調(diào)控要求，正式執(zhí)行這一利率定價調(diào)整。

以100萬元貸款本金、30年期等額本息還款方式測算，若按當(dāng)前上海商業(yè)性個人住房貸款利率下限3.05%執(zhí)行，調(diào)整后每月月供較此前二套利率水平（參考調(diào)整前3.65%下限）減少220元，年利息支出減少2640元，將進(jìn)一步釋放改善性住房需求。

新政錨定“金九銀十”窗口期

今年6—7月，上海樓市出現(xiàn)階段性回調(diào)跡象。據(jù)克而瑞上海機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，7月上海共24盤入市，平均去化率為41%，較上月下降9個百分點(diǎn)，市場觀望情緒升溫。

在此背景下，新政選擇于“金九銀十”前夕落地，被業(yè)內(nèi)視為鞏固樓市穩(wěn)中向好態(tài)勢的關(guān)鍵舉措。盧文曦指出，政策落地不僅能釋放一波購買力，更重要的是轉(zhuǎn)變觀望情緒尤其是改善型客戶和外地單身人群將直接受益。

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，上海此次出臺樓市新政，是及時貫徹了中央相關(guān)精神，6月的國常會提到“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，8月中旬國務(wù)院會議再次表態(tài)要采取有力措施鞏固房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。

其進(jìn)一步指出，新政的出臺，將鞏固上海樓市穩(wěn)中向好態(tài)勢。去年全國“930新政”以來，全國房地產(chǎn)市場總體朝著止跌回穩(wěn)的方向發(fā)展，今年二季度開始，各地反饋樓市出現(xiàn)新情況，需要政策做進(jìn)一步加碼。根據(jù)全國70個大中城市房價指數(shù)等一系列指標(biāo)，上海房地產(chǎn)市場量價關(guān)系表現(xiàn)較好，但樓市穩(wěn)中向好的態(tài)勢還需鞏固。

回顧此前政策效果，上海于2024年調(diào)整過兩次限購政策，且政策發(fā)布后對于市場起到了明顯的推動作用。

其中，2024年5月27日上海發(fā)布“滬九條”，之后6月上海新建商品住宅成交面積達(dá)到79.89萬平米，環(huán)比增長63.49%；同年9月29日，上海又發(fā)布“滬七條”，調(diào)整限購、降低首付比例等，隨后市場銷售明顯提升，新房成交面積自10月份開始實(shí)現(xiàn)同比“五連升”，環(huán)比“三連升”，且12月新房銷售面積達(dá)到80.79萬平米，為近一年新高。

尤其是高端住宅市場的韌性更為強(qiáng)勁。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年上海總價達(dá)3000萬元的新房成交套數(shù)為1096套，去年同期這一數(shù)據(jù)為1542套。以融創(chuàng)上海壹號院為例，該項(xiàng)目今年以來累計總銷售金額已超過220億元，繼續(xù)保持全國單盤銷冠位置。8月23日，上海壹號院五批次迎來開盤，66套房源開盤當(dāng)日售罄，印證了高端市場的需求活力。

“8·25”新政發(fā)布后，上海樓市已積極反應(yīng)。例如，保利海上印項(xiàng)目發(fā)布了“重磅新政正當(dāng)燃，開盤前夜不打烊”的紅色海報，宣布將通宵迎客；國貿(mào)虹橋璟上項(xiàng)目打出“優(yōu)惠隨時回收，錯過不再”的宣傳口號，吸引客戶“入手正當(dāng)時”等。

從市場反饋看，部分外環(huán)外熱點(diǎn)區(qū)域已出現(xiàn)咨詢量增長。如寶山某樓盤在采訪中表示，新政后置業(yè)顧問單日接到數(shù)十個購房咨詢電話，約看及咨詢數(shù)據(jù)達(dá)平日3倍；一位中介人士也透露，8月25日新政發(fā)布當(dāng)日，二手房咨詢量顯著增加，“房票供應(yīng)量提升，預(yù)計后續(xù)二手房成交量將逐步回升”。一位項(xiàng)目營銷顧問向記者分析說，新政落地后，一些原先就是剛需重點(diǎn)關(guān)注的外環(huán)外區(qū)域如閔行、青浦、寶山等熱度應(yīng)該會顯著提升。

不過，市場分化特征亦同步顯現(xiàn)。一家位于佘山的樓盤營銷負(fù)責(zé)人向記者直言，新政發(fā)出到今天（8月26日），項(xiàng)目到訪量、咨詢量等均暫無明顯變化。

“（落地）時間很短，又是工作日，客戶看房時間有限?！痹摖I銷負(fù)責(zé)人解釋說，作為剛需項(xiàng)目，客戶購買力是主要因素。此次新政對置換型、資金寬?？蛻舸碳じ苯樱滋讋傂璧恼呒t利釋放仍需時間，最終效果還需持續(xù)跟蹤。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>