2025 年 9 月，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了新一輪力度空前的救市政策潮。從北京、上海等一線城市率先松綁限購，到公積金貸款額度提升、商業(yè)貸款利率差異化取消，再到城中村改造規(guī)模擴(kuò)大與 “好房子” 標(biāo)準(zhǔn)推廣，一系列政策組合拳密集出臺(tái)，凸顯出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)與政策層面 “穩(wěn)市場(chǎng)” 的迫切決心。這場(chǎng)被業(yè)內(nèi)稱為 “史上最全面” 的救市行動(dòng)，不僅是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)自身困境的直接回應(yīng)，更是宏觀經(jīng)濟(jì)層面打破 “弱預(yù)期 - 弱現(xiàn)實(shí) - 弱價(jià)格” 負(fù)反饋循環(huán)的關(guān)鍵舉措。

政策出臺(tái)的緊迫性：數(shù)據(jù)背后的市場(chǎng)困局

房地產(chǎn)市場(chǎng)的 “急”，首先體現(xiàn)在持續(xù)承壓的核心指標(biāo)上。根據(jù) 2025 年宏觀經(jīng)濟(jì)展望數(shù)據(jù)，盡管政策持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)投資增速預(yù)計(jì)仍將下降 7% 左右，雖較此前降幅收窄，但仍處于深度調(diào)整區(qū)間。高庫存、購房負(fù)擔(dān)壓力偏大與部分房企信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)三大約束，使得市場(chǎng)止跌回穩(wěn)進(jìn)程遠(yuǎn)超預(yù)期。從區(qū)域市場(chǎng)看，即使是政策敏感度較高的一線城市，也呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性矛盾。以北京為例，8 月 8 日出臺(tái)的五環(huán)外不限購政策，雖使通州區(qū)改善型項(xiàng)目認(rèn)購量?jī)芍軆?nèi)提升 68%，縵云福苑等大戶型項(xiàng)目到訪量激增 150%，但剛需項(xiàng)目因庫存告罄熱度回落，二手房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)仍未扭轉(zhuǎn)。這種 “核心城市局部修復(fù)、中小城市深度調(diào)整” 的格局，進(jìn)一步放大了政策干預(yù)的緊迫性。

宏觀經(jīng)濟(jì)層面的壓力更凸顯了穩(wěn)樓市的戰(zhàn)略意義。2025 年中國(guó) GDP 預(yù)計(jì)增長(zhǎng) 4.7%，內(nèi)需尤其是消費(fèi)動(dòng)能雖在政策刺激下逐步增強(qiáng)，但房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其持續(xù)下行已對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上下游產(chǎn)生顯著拖累。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)了全國(guó)約 20% 的 GDP 與大量就業(yè)崗位，而當(dāng)前房地產(chǎn)投資的負(fù)增長(zhǎng)直接影響到鋼鐵、水泥、家電等數(shù)十個(gè)行業(yè)的復(fù)蘇進(jìn)程。更關(guān)鍵的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷引發(fā)的財(cái)富效應(yīng)收縮，正制約著居民消費(fèi)能力提升 ——2025 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額預(yù)計(jì)增長(zhǎng) 4 - 5%，若樓市持續(xù)低迷，這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)將面臨更大不確定性。在此背景下，9 月救市政策不僅是救房地產(chǎn)本身，更是通過穩(wěn)定樓市來激活整個(gè)內(nèi)需體系的必然選擇。

政策組合拳的突破與創(chuàng)新：從需求刺激到制度重構(gòu)

新一輪救市政策最顯著的特征，是實(shí)現(xiàn)了從 “單點(diǎn)突破” 到 “系統(tǒng)協(xié)同” 的轉(zhuǎn)變，形成以 “需求提振 + 供給優(yōu)化 + 金融協(xié)同” 為核心的政策體系。在需求端，限購政策的松綁呈現(xiàn)出 “梯度推進(jìn)、精準(zhǔn)施策” 的特點(diǎn)。北京、上海打破以往 “一刀切” 模式，采取 “環(huán)線差異化” 策略 —— 北京五環(huán)外、上海外環(huán)外全面取消套數(shù)限制，非戶籍居民社保繳納年限要求從 2 年降至 1 年，成年單身人士按家庭單位執(zhí)行限購政策。這種 “核心區(qū)嚴(yán)控、外圍區(qū)放開” 的做法，既避免了整體市場(chǎng)過熱風(fēng)險(xiǎn)，又有效釋放了外圍區(qū)域的改善型需求。以上海為例，新政后外環(huán)外改善型住宅看房量環(huán)比增長(zhǎng) 40%，120 - 144 平方米戶型咨詢量占比提升至 35%，政策精準(zhǔn)度顯著提升。

金融支持政策的創(chuàng)新力度尤為突出。公積金政策方面，蘇州、上海等地推出 “提貸并舉” 措施，允許繳存人提取公積金支付首付款的同時(shí)申請(qǐng)貸款，且不影響貸款額度計(jì)算。上海更針對(duì)綠色建筑住房實(shí)施公積金貸款額度上浮 15% 的激勵(lì)政策，多子女家庭首套貸款額度最高可達(dá) 216 萬元，較此前提升 12.5%。商業(yè)貸款領(lǐng)域則出現(xiàn)突破性調(diào)整，上海率先取消首套與二套住房利率差異化限制，由銀行根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況自主定價(jià)。以 200 萬元 30 年期貸款計(jì)算，二套房購房者每月還款額可減少 800 - 1200 元，極大降低了中長(zhǎng)期購房成本。這種 “公積金 + 商業(yè)貸款” 的協(xié)同發(fā)力，有效緩解了購房者 “首付難、月供高” 的雙重壓力。

供給端改革更具長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略意義。與以往側(cè)重刺激需求不同，本次政策首次將 “存量盤活” 與 “品質(zhì)提升” 置于同等重要位置。一方面，通過專項(xiàng)債支持地方政府收購存量商品房，轉(zhuǎn)化為保障性住房、人才房或青年公寓，2025 年 4.4 萬億元專項(xiàng)債中明確劃出土地收儲(chǔ)與存量房收購額度，既消化庫存又完善保障體系；另一方面，“好房子” 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)全面推廣，廣西、上海等地已出臺(tái)綠色建筑、智慧社區(qū)、適老化設(shè)計(jì)等具體指標(biāo)，引導(dǎo)房企從 “高周轉(zhuǎn)” 向 “高品質(zhì)” 轉(zhuǎn)型。這種 “去庫存” 與 “提品質(zhì)” 并行的供給側(cè)改革，標(biāo)志著房地產(chǎn)政策開始從短期穩(wěn)市場(chǎng)向長(zhǎng)期建制度轉(zhuǎn)變，為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式奠定基礎(chǔ)。

政策效力的預(yù)期與挑戰(zhàn)：分化中尋找平衡

盡管政策力度空前，但市場(chǎng)對(duì)其效果的預(yù)期仍存在明顯分化。從短期看，政策刺激已顯現(xiàn)初步成效。北京通州、上海外環(huán)外等政策先行區(qū)域，新房認(rèn)購量普遍提升 50% 以上，部分改善型項(xiàng)目甚至出現(xiàn) “日光” 現(xiàn)象。這種 “政策脈沖式” 的市場(chǎng)反應(yīng)，有望在傳統(tǒng) “金九銀十” 銷售旺季形成疊加效應(yīng)，推動(dòng)全國(guó)商品房銷售面積降幅收窄。尤其值得注意的是，城中村改造的加速推進(jìn)將帶來可觀的增量需求 ——2025 年計(jì)劃在去年 100 萬套基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)大改造規(guī)模，貨幣化安置比例預(yù)計(jì)提升至 40%，這將直接消化約 2 億平方米的存量商品房，占當(dāng)前庫存總量的 15% 左右。

然而，中長(zhǎng)期挑戰(zhàn)依然不容忽視。首先是區(qū)域分化加劇的風(fēng)險(xiǎn)，一線城市與強(qiáng)二線城市憑借人口流入、產(chǎn)業(yè)支撐，政策效果可能快速顯現(xiàn)，但三四線城市面臨庫存高企（部分城市去化周期超過 36 個(gè)月）、人口流出的雙重壓力，即使政策全面放開，市場(chǎng)復(fù)蘇仍需時(shí)日。其次是房企信用風(fēng)險(xiǎn)化解的復(fù)雜性，盡管融資協(xié)調(diào)機(jī)制持續(xù)發(fā)力，但 2025 年房企到期債務(wù)規(guī)模仍超過 5000 億元，部分企業(yè) “保交樓” 壓力巨大，這將制約市場(chǎng)信心的全面恢復(fù)。最后是居民預(yù)期扭轉(zhuǎn)的難度，2025 年居民人均可支配收入預(yù)計(jì)增長(zhǎng) 5 - 6%，但在經(jīng)濟(jì)不確定性仍存的背景下，居民儲(chǔ)蓄傾向依然較強(qiáng)，購房意愿的實(shí)質(zhì)性提升可能需要 6 - 12 個(gè)月的政策觀察期。

政策實(shí)施過程中還需把握三大平衡：一是短期刺激與長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型的平衡，避免過度依賴行政手段推高市場(chǎng)熱度，延誤行業(yè)向 “租購并舉” 新模式轉(zhuǎn)型；二是市場(chǎng)活力與風(fēng)險(xiǎn)防控的平衡，在放寬信貸支持的同時(shí)，需防范個(gè)人住房貸款不良率上升風(fēng)險(xiǎn)；三是區(qū)域政策的平衡，避免一線城市政策外溢引發(fā)周邊三四線城市非理性跟風(fēng)。正如住建部部長(zhǎng)倪虹所言，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)需要 “持續(xù)用力、久久為功”，單一政策難以解決所有問題，關(guān)鍵在于形成政策合力與制度保障。

結(jié)語：樓市新政背后的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型邏輯

2025 年 9 月的房地產(chǎn)救市政策潮，表面看是對(duì)市場(chǎng)低迷的應(yīng)急回應(yīng)，深層則折射出中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的戰(zhàn)略選擇。在外部環(huán)境復(fù)雜多變、內(nèi)需亟待激活的背景下，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)已超越行業(yè)范疇，成為宏觀經(jīng)濟(jì) “穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)預(yù)期” 的關(guān)鍵支點(diǎn)。從政策設(shè)計(jì)來看，本次救市不再追求短期市場(chǎng)反彈，而是通過需求端精準(zhǔn)發(fā)力、供給端制度創(chuàng)新、金融端協(xié)同支持，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)逐步擺脫 “高杠桿、高周轉(zhuǎn)” 的舊模式，向 “民生導(dǎo)向、品質(zhì)優(yōu)先” 的新模式轉(zhuǎn)型。

對(duì)于購房者而言，政策紅利期確實(shí)提供了更寬松的購房環(huán)境與更低的成本，但需理性評(píng)估自身需求與城市潛力，避免盲目跟風(fēng)；對(duì)于房企而言，政策喘息期應(yīng)加快轉(zhuǎn)型步伐，在城市更新、保障性住房、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域?qū)ふ倚略鲩L(zhǎng)點(diǎn)；對(duì)于政策制定者而言，需持續(xù)跟蹤政策效果，根據(jù)市場(chǎng)變化動(dòng)態(tài)調(diào)整，同時(shí)加快房地產(chǎn)稅、住房保障體系等基礎(chǔ)性制度建設(shè)，為行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展筑牢根基。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的 “急”，本質(zhì)上是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的陣痛。9 月新政的開啟，既是對(duì)當(dāng)前困局的應(yīng)對(duì)，更是對(duì)未來發(fā)展的布局。在政策持續(xù)發(fā)力與市場(chǎng)自我修復(fù)的雙重作用下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步實(shí)現(xiàn)從 “高速增長(zhǎng)” 到 “高質(zhì)量發(fā)展” 的跨越，為宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定回升提供堅(jiān)實(shí)支撐。