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本報（chinatimes.net.cn）記者張蓓 見習(xí)記者 黃指南 深圳報道

8月27日，華潤置地、華潤萬象生活發(fā)布2025年中期業(yè)績，并舉行電話業(yè)績發(fā)布會?！岸媸帧崩钚啦⑽慈毕瑪y管理層出席會議。

董事會主席李欣在華潤置地業(yè)績會中指出，在十四五沖刺收官的關(guān)鍵時點(diǎn)，公司交出了一份優(yōu)秀的成績單。

今年上半年，華潤置地、華潤萬象生活分別錄得收入949.21億元、85.24億元，增速分別為19.9%、6.5%；歸母凈利潤方面，期內(nèi)華潤置地實現(xiàn)118.8億元，同比增長16.2%。華潤萬象生活則是錄得20.11億元，同比增長15.0%。

整體來看，兩家華潤系企業(yè)均保持著穩(wěn)定的業(yè)績增速，但從資本市場角度，兩家“高分”中期答卷卻未贏得短線資金的關(guān)注。

自8月27日開盤，華潤置地、華潤萬象生活股價持續(xù)陰跌，至收盤時，前者錄得30.4港元每股，較開盤跌去2.25%；后者則報37.84港元每股，較開盤跌去9.08%。

“房開”基本面：以價換量

李欣于會中坦言，從2022年地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期以來，整體市場面臨需求承壓、信心波動等多重挑戰(zhàn)。

他指出，雖然今年以來穩(wěn)樓市政策密集出臺，對核心城市的改善型需求形成一定拉動，但進(jìn)入二季度后市場動力再度放緩，行業(yè)整體雖有企穩(wěn)跡象，但復(fù)蘇基礎(chǔ)依舊脆弱。

中期數(shù)據(jù)顯示，業(yè)績期內(nèi)華潤置地實現(xiàn)營業(yè)收入人民幣949.2億元，同比增長19.9%；股東應(yīng)占溢利人民幣118.8億元，同比增長16.2%。其中，經(jīng)常性收入人民幣205.6億元，同比增長2.5%，占總營收比重21.7%，核心凈利潤貢獻(xiàn)占比提升至60.2%。

期內(nèi)，華潤置地的核心凈利潤達(dá)人民幣100.0億元，同比小幅下降6.6%。其中，該司經(jīng)常性收入和利潤同比增長分別為2.5%和9.6%，經(jīng)常性利潤占比同比提升8.9個百分點(diǎn)至60.2%，盈利能力及盈利結(jié)構(gòu)持續(xù)提升與優(yōu)化。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告 制表：黃指南

“以價換量”成為上半年華潤置地銷售主旋律。在成交金額同比增長25.8%至743.6億元的同時，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)的核心凈利潤卻同比下降23.8%至3.98億元，讓利換市場的代價正直擊利潤底線。

面對去化壓力，公司在價格端的策略愈發(fā)激進(jìn)，尤其在土地高溢價儲備成本尚未消化的背景下，毛利率修復(fù)空間有限。

具體來看，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)毛利率繼續(xù)承壓，錄得15.6%，雖較上年同期有所修復(fù)，但較年初下降1.2%。而經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率提升明顯，相較去年同期進(jìn)一步提升1.4個百分點(diǎn)，助力該司穩(wěn)健經(jīng)營。

在銷售層面，公司上半年實現(xiàn)簽約額1,103億元，同比下降11.6%；簽約面積則大幅減少21%至412萬平方米，交易活躍度降溫明顯。

盡管當(dāng)前鎖定的已簽未結(jié)算物業(yè)金額達(dá)2,513.7億元，未來結(jié)算可期，但市場對高價庫存的消化能力仍需時間驗證。華潤置地預(yù)計其中1,595.3億元將于2025年下半年完成結(jié)算。

值得注意的是，華潤置地于期內(nèi)建筑施工、代建代運(yùn)營、租賃住房業(yè)務(wù)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等的收入下滑明顯，但盈利質(zhì)量得到改善。

上半年，該司經(jīng)常性業(yè)務(wù)中的生態(tài)圈要素業(yè)務(wù)收入為24.5億元，按年減少7.7%，業(yè)務(wù)的核心凈利潤則是同比增長15.4%，錄得3.2億元。其中，建筑業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)額人民幣6.1億元，代建代運(yùn)營和租賃住房業(yè)務(wù)分別實現(xiàn)營業(yè)額人民幣9.9億元和人民幣2.4億元。

從整體經(jīng)營面觀察，經(jīng)營性不動產(chǎn)和資管業(yè)務(wù)已成為華潤置地業(yè)績增長的新引擎。

上半年，該司經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)額達(dá)121.1億元，同比增長5.5%；其中購物中心零售額突破1,100億元，同比增長20.2%，利潤率攀升至65.9%，再創(chuàng)新高。截至2025年6月，公司已運(yùn)營購物中心94座，商業(yè)版圖進(jìn)一步擴(kuò)大。

華潤置地首席財務(wù)官郭世清提及：“目前，華潤置地正積極推進(jìn)公募REIT的常態(tài)化擴(kuò)募，同步探索Pre-REIT、私募REIT等多層次產(chǎn)品，加快資產(chǎn)與資本良性循環(huán)?！?/p>

截至6月末，該司資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)4,835億元，較去年底增加214億元。其中，華潤商業(yè)REIT市值突破百億元，位列消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs之首，股價自上市以來累計上漲52.2%，連續(xù)六個季度實現(xiàn)現(xiàn)金分紅累計4.95億元；而住房租賃類REIT——華潤有巢REIT則保持穩(wěn)中有進(jìn)的趨勢，今年上半年實現(xiàn)營業(yè)額3,929萬元。

轉(zhuǎn)型十字路口：商業(yè)豐收與物管冷遇

華潤萬象生活自2017年成立以來，企業(yè)項目“盤面”快速做大。尤其是商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)，伴隨萬象城的全國化布局，已逐漸成為華潤置地最堅實的護(hù)城河。

然而，隨著地產(chǎn)整體環(huán)境的承壓，華潤萬象生活的增長軌跡正在發(fā)生變化，尤其是關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)的逐漸減弱，使得集團(tuán)的業(yè)績結(jié)構(gòu)面臨新的挑戰(zhàn)。

從2025年中期財報來看，華潤萬象生活的整體收入為85.24億元，同比增長6.5%，表面上的穩(wěn)健增長掩蓋了深層次的業(yè)績分化。

商業(yè)航道成為收入的主要支撐，其中商業(yè)航道業(yè)務(wù)收入32.67億元，同比增長14.6%，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長勢頭。相比之下，物業(yè)航道的表現(xiàn)相對疲軟，收入為51.57億元，同比增長僅為1.1%。而生態(tài)圈業(yè)務(wù)收入更是微不足道，僅為1億元，難以對整體業(yè)績形成實質(zhì)支撐。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告 制表：黃指南

華潤萬象生活的毛利增長同樣集中于商業(yè)航道，期內(nèi)毛利潤達(dá)到31.65億元，增長16.3%，毛利率從34%提升至37.1%。尤其是購物中心，收入22.64億元，毛利率高達(dá)78.3%，表現(xiàn)出極強(qiáng)的盈利能力。寫字樓業(yè)務(wù)收入10.02億元，毛利率雖略有下滑至37.7%，但依然保持在較高水平。值得注意的是，商業(yè)航道的毛利率達(dá)到66.1%，較去年增長了5.2個百分點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)分析人士指出，商業(yè)航道業(yè)務(wù)過度依賴關(guān)聯(lián)方，尤其是華潤置地的項目支持。隨著地產(chǎn)市場的整體性壓力加大，華潤萬象生活未來可能面臨來自關(guān)聯(lián)方的業(yè)績貢獻(xiàn)逐步減少的風(fēng)險，預(yù)計將告別往年依賴高增長的局面。

上述人士進(jìn)一步表示：“從今年中期業(yè)績來看，來自華潤置地項目的收入貢獻(xiàn)占比仍然較高，購物中心和寫字樓的收入分別為88.62%和79.87%，公司自身外拓聲量較小，業(yè)績增長仍與關(guān)聯(lián)方深度綁定?！?/p>

而在物管航道，面對的問題同樣十分相似。

期內(nèi)，物業(yè)航道收入僅較上年同期微增1.1%，毛利率為18.8%，較去年同期下降0.1個百分點(diǎn)。其中，期內(nèi)，業(yè)主增值及非業(yè)主增值服務(wù)營利兩端承壓，收入分別按年減少12.08%、55%，錄得1.96億元、0.57億元；同時毛利率同步下滑，非業(yè)主增值服務(wù)更是錄得超10個百分點(diǎn)下探，至26%；

華潤萬象生活于財報中提及，受房地產(chǎn)市場影響，開發(fā)商拿地項目和交付項目面積縮減，同時調(diào)整服務(wù)單價，致非業(yè)主增值服務(wù)收入與盈利空間受到顯著擠壓，毛利及毛利率出現(xiàn)較大幅度下滑。

截至6月末，該司物業(yè)管理服務(wù)收入35億元，占總收入四成以上。該業(yè)務(wù)來自關(guān)聯(lián)方華潤置地的收入貢獻(xiàn)為65.14%。物業(yè)航道的增速放緩與關(guān)聯(lián)方銷售放緩導(dǎo)致增量業(yè)務(wù)減少存在關(guān)聯(lián)。

有業(yè)內(nèi)人士指出，華潤系其他企業(yè)的成長軌跡顯示，收并購一直是其快速擴(kuò)張的核心手段。華潤啤酒、華潤醫(yī)藥、華潤醫(yī)療等公司，幾乎在各自的發(fā)展歷程中，都有顯著的收并購案例，助力其實現(xiàn)了飛速增長。

本次業(yè)績會中，華潤萬象生活管理層也向外界釋放了后續(xù)的公司業(yè)績增長方向及收并購策略。

華潤萬象生活首席財務(wù)官聶志章，對于業(yè)務(wù)發(fā)展和業(yè)績提升表示，公司始終堅持內(nèi)涵式增長和外延式增長并舉。一方面是強(qiáng)調(diào)向管理要效益，另一方面強(qiáng)調(diào)向市場要增量。

聶志章提到：“未來業(yè)績增長的重要驅(qū)動，來自戰(zhàn)略并購和投資。投資策略會遵照機(jī)會牽引的規(guī)模增長以及利潤驅(qū)動有效成長的原則?！?/p>

據(jù)他介紹，在公司商業(yè)航道尋求輕資產(chǎn)商管并購的機(jī)會，并在有約束的條件下，尋找一些中資產(chǎn)發(fā)展模式；物業(yè)航道的投資，則是關(guān)注和現(xiàn)有業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)，更加關(guān)注戰(zhàn)略核心能力的培育。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧