8月29日，龍湖集團(tuán)公布2025年中期業(yè)績(jī)。公告數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入587.5億元（人民幣，下同），同比增長(zhǎng)25%；其中，開發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為454.8億元；經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入為132.7億元，同比增長(zhǎng)1.3%。

上半年，龍湖實(shí)現(xiàn)核心權(quán)益后凈利約13.8億，其中運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)利潤(rùn)保持增長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率77.7%，服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率約30%，成為集團(tuán)利潤(rùn)的主要貢獻(xiàn)來源。

在地產(chǎn)下行周期中，企業(yè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的優(yōu)先級(jí)從短期盈利轉(zhuǎn)向生存能力和現(xiàn)金流健康度。從龍湖的業(yè)績(jī)情況可以看出，在順周期時(shí)用開發(fā)業(yè)務(wù)培養(yǎng)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)，在逆周期時(shí)用后者反哺開發(fā)業(yè)務(wù)，“兩條腿走路”成為其強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力和穿越周期的基礎(chǔ)。

龍湖2025中期業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

01 從傳統(tǒng)開發(fā)商向高質(zhì)量發(fā)展模式的升級(jí)

摩根大通指出，龍湖的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性和增長(zhǎng)性為公司提供了重要的現(xiàn)金流支撐和估值錨定。隨著這些業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展和規(guī)模擴(kuò)大，龍湖有望在未來幾年內(nèi)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的根本性優(yōu)化。

龍湖的經(jīng)營(yíng)性收入在2022年首次突破200億元，當(dāng)時(shí)的營(yíng)收占比不足10%。今年上半年，這一占比已經(jīng)增長(zhǎng)到了22.6%，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)性和穩(wěn)定器作用進(jìn)一步提高。

具體來看，商業(yè)投資、資產(chǎn)管理兩大業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了70.1億元收入，同比增長(zhǎng)2.5%，商業(yè)、資產(chǎn)管理的占比分別為78.5%和21.5%，運(yùn)營(yíng)毛利率為77.7%；服務(wù)業(yè)務(wù)不含稅收入為62.6億元，同比微增，毛利率約30.0%。

龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO陳序平表示，龍湖在三年前提前踩剎車、降負(fù)債，改變底層經(jīng)營(yíng)邏輯，這個(gè)過程中經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)起到了兩個(gè)非常重要的作用，一是直接帶來穩(wěn)定、健康的現(xiàn)金流，為壓降負(fù)債提供了持續(xù)的活水，同時(shí)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸成本低、年期長(zhǎng)，，為順利調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)打下了基礎(chǔ)；二是經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)保障了龍湖增長(zhǎng)的可能性，“企業(yè)安全了肯定還要增長(zhǎng)，未來靠什么增長(zhǎng)呢？主要在我們的C2到C5四個(gè)航道上。”

在業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖管理層透露，龍湖在培育商業(yè)投資等運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)上累計(jì)投資超千億元，才完成了從傳統(tǒng)開發(fā)模式到開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)并重的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

這種轉(zhuǎn)型是國(guó)內(nèi)民營(yíng)房企中少見的成功案例，使得龍湖從依賴一次性開發(fā)銷售收入轉(zhuǎn)向了有持續(xù)的租金收入和服務(wù)收入，從而獲得更加穩(wěn)定和可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流來源，為企業(yè)提供了更高的抗周期性和對(duì)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的適應(yīng)能力。

目前，龍湖在營(yíng)的89座商場(chǎng)（包含75座重資產(chǎn)及14座輕資產(chǎn)），上半年出租率約為96.8%，租金收入55億元。下半年計(jì)劃新開10座商場(chǎng)，其中7座為重資產(chǎn)，3座為輕資產(chǎn)。

管理層透露，2026年、2027年龍湖還會(huì)按計(jì)劃分別新開大約10座天街。

物業(yè)管理航道目前累計(jì)管理項(xiàng)目約2,200個(gè)、在管面積約4億平方米，上半年實(shí)現(xiàn)收入55.3億元。

資管航道上半年實(shí)現(xiàn)租金收入12.4億元，截至年中冠寓已開業(yè)房源規(guī)模達(dá)到12.7萬間，期末出租率約95.6%。

2022年新設(shè)的智慧營(yíng)造品牌“龍湖龍智造”，今年上半年，實(shí)現(xiàn)代建銷售額84億元，交付面積122萬平方米，收入超7億元，同比增長(zhǎng)超60%。

以上四個(gè)航道業(yè)務(wù)以低杠桿、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、正現(xiàn)金流的發(fā)展方式為龍湖提供穩(wěn)定的續(xù)航動(dòng)力。

同時(shí)，集團(tuán)管理層表示，從去年開始，龍湖也在嘗試推進(jìn)組合不同業(yè)態(tài)的新產(chǎn)品，比如長(zhǎng)租公寓和街區(qū)商業(yè)的結(jié)合等，把既有業(yè)務(wù)做精，淘汰不盈利的和難以建立護(hù)城河的業(yè)態(tài)，把優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)的護(hù)城河做深，盈利性做強(qiáng)。

02 三年壓降有息負(fù)債400億，年底度過償債高峰

“財(cái)務(wù)安全是一切發(fā)展的基石?！痹跇I(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖執(zhí)行董事兼CFO趙軼表示，上半年龍湖有息負(fù)債較去年底繼續(xù)壓降65.3億元，期末有息負(fù)債總額1698億，規(guī)模有序下降。

通過用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸置換信用債等方式，龍湖在不斷拉低融資成本，拉長(zhǎng)債務(wù)到期年限。截至6月末，龍湖的平均融資成本為年利率3.58%，平均合同借貸年期為10.95年，均創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

截至6月30日，龍湖集團(tuán)的有息負(fù)債中，銀行融資占比達(dá)87%，安全性獲得銀行認(rèn)可。從有息負(fù)債的品種來看，境內(nèi)貸款占比76%，境外信用貸款占比11%。

趙軼透露，2025年內(nèi)已經(jīng)沒有到期的債券，今年年底還有95億港幣銀團(tuán)債務(wù)需要償還，8月份已經(jīng)提前償還了11億元，剩余部分將分月提前償還。境外債券均在2027年及以后分4年到期。

據(jù)悉，過去三年內(nèi)龍湖有息負(fù)債總額下降約400億元，到今年年底計(jì)劃再壓降約200億元，從2026年開始，償債壓力將會(huì)大幅下降，可以開始輕裝上陣。

在未來計(jì)劃中，龍湖2026年償債總額為200余億元，2027年為200億元左右，按照其經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的穩(wěn)定增長(zhǎng)預(yù)期，公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)健已經(jīng)可以基本保證。

03 依舊審慎拿地，但看好房地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展

中期業(yè)績(jī)公告數(shù)據(jù)顯示，上半年龍湖實(shí)現(xiàn)合同銷售額350.1億元，銷售總建筑面積261.4萬平方米，其中一二線城市銷售占比約90%。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，龍湖上半年的銷售業(yè)績(jī)?cè)谛袠I(yè)內(nèi)排名第12位，在民營(yíng)房企中排名第二。

8月22日，龍湖在成都以3.51億元競(jìng)得錦江區(qū)獅子山街道花果村7組地塊。上半年，龍湖在上海、蘇州、重慶獲取4幅地塊，新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為24.9萬平方米，新增貨值約50億元，集中在長(zhǎng)三角地區(qū)及西部地區(qū)。

不過，龍湖執(zhí)行董事兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠表示，龍湖仍然審慎拿地，始終是把財(cái)務(wù)安全放在首位，保債務(wù)安全保交樓的重要性是優(yōu)于新增投資，“截止到今年6月底，我們總的土儲(chǔ)還有2840萬方，權(quán)益土儲(chǔ)是2113萬方，期末未售的貨值還是超過2000億的。未來我們還是將嚴(yán)繼續(xù)嚴(yán)守我們的投資的刻度和紀(jì)律，在保證財(cái)務(wù)安全的前提下，我們會(huì)擇機(jī)獲取一些新的土地，堅(jiān)持聚焦高能級(jí)城市，不斷提升我們的投資精準(zhǔn)度?！?/p>

此外，龍湖還在積極盤活存量資產(chǎn)、壓降付庫(kù)存。據(jù)悉，上半年龍湖期初現(xiàn)房存貨壓降超80億元，盤活項(xiàng)目11個(gè)，大力“保去化”。

在開發(fā)項(xiàng)目“去舊上新”之后，龍湖的發(fā)展將具有更強(qiáng)確定性和更可持續(xù)。

陳序平也表示，“樓市的止跌回穩(wěn)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)非常關(guān)鍵。所以接下來，我們覺得短期的走勢(shì)還是會(huì)看政策的刺激的力度。對(duì)于中長(zhǎng)期，我們?nèi)匀环浅？春弥袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的韌性，因?yàn)橐欢€城市的核心地段仍然缺少好房子，核心地段的改善需求仍然非常強(qiáng)勁，在一二線城市的好地段，修好房子提供好產(chǎn)品好服務(wù)，仍然是一門值得長(zhǎng)期去做的業(yè)務(wù)?！?/p>