界面新聞記者 | 王婷婷
界面新聞編輯 | 李慎

“堅定圍繞著開發(fā)+運營+服務三大業(yè)務板塊，尤其是運營+服務的四個航道構成一個增長盤，共同幫助集團進行增長，穿越周期?！?/p>

8月29日下午，民營房企龍湖集團(00960.HK)交出半年成績單，并召開業(yè)績發(fā)布會。在業(yè)績會上，龍湖集團董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示，房地產行業(yè)已經歷經了四年調整，龍湖從2022年年中開始提出降負債的戰(zhàn)略，用三年半的時間把公司債務最高峰度過去。

陳序平指出，從明年開始直到2028年，龍湖每年還會再降100億元的有息負債，三年加在一起相當于2025年一整年的降幅。

“因為今年我們就要降300多億元。所以整個龍湖的債務規(guī)模包括未來的償債壓力將大幅下降，我們正向的經營性現金流還會持續(xù)保持，這就構成了我們基本盤。龍湖的基本盤就是債務結構加上正向經營性現金流?！?/p>

財報數據顯示，截至報告期末，龍湖集團有息負債較2024年底下降了65.3億元，在手現金為446.7億元，凈負債率為51.2%，剔除預收款后的資產負債率為56.1%。

據龍湖管理層介紹，截至報告期末，龍湖集團有息負債規(guī)模持續(xù)降低至1698億元，有息負債中銀行融資占比高達87%。其中，經營性物業(yè)貸及長租貸占比達到55%，來自公開市場的直接融資占比達到13%，2026年底前無境外到期債券。

過去三年里，行業(yè)逐漸回歸理性，龍湖及時踩剎車，將重心放在壓降負債，投資拓展步伐減緩，公司也因此能在行業(yè)大調整的背景下獲得穩(wěn)健發(fā)展。

財報數據顯示，2025年上半年，公司營業(yè)收入為587.5億元，同比增長25.4%。利潤方面，上半年龍湖錄得歸母凈利潤約32.2億元，同比下降約45%，主要由于地產開發(fā)業(yè)務結算毛利率降低。剔除投資物業(yè)及其他衍生金融工具公平值變動影響后的凈利潤約為13.8億元。

對此，龍湖集團執(zhí)行董事兼CFO趙軼解釋，“這兩年房地產市場的規(guī)模和價格都持續(xù)在下行，壓力一直存在。所以公司在去化存貨過程中，毛利會持續(xù)承壓，整體利潤會受到開發(fā)業(yè)務的影響?！?/p>

趙軼認為，未來1-2年，公司開發(fā)結算量會逐步減少，隨著存貨的逐步去化和毛利率健康的新項目穩(wěn)定補入，開發(fā)業(yè)務對集團整體利潤的影響將逐步修復。

被龍湖管理層給予厚望的經營及服務業(yè)務，在本期保持了增長態(tài)勢。上半年，龍湖的運營業(yè)務及服務業(yè)務合計收入132.7億元，創(chuàng)下半年歷史新高，占總營業(yè)收入的22.6%，為集團整體營收提供了部分穩(wěn)定支撐。核心溢利保持增長，約40億元，為集團核心溢利的主要貢獻來源。財報數據顯示，運營業(yè)務毛利率高達77.7%，服務業(yè)務毛利率亦有30.0%。

運營和服務業(yè)務也是龍湖近些年及未來要繼續(xù)發(fā)力的重心。陳序平表示，企業(yè)安全了之后要追求增長，龍湖未來要靠四個經營性賽道。“這四個航道都要構建自身在所處板塊的競爭優(yōu)勢，要持續(xù)保持自身的增長，形成能力的護城河。我們非常有信心去達成?！?/p>

據界面新聞了解，龍湖將旗下業(yè)務分為地產開發(fā)、商業(yè)投資、資產管理、物業(yè)管理、智慧營造五大航道。其中，商業(yè)投資和資產管理為龍湖的運營業(yè)務板塊，物業(yè)管理和智慧營造為龍湖的服務業(yè)務板塊。

趙軼在業(yè)績會上介紹，商業(yè)航道是重資產賽道，龍湖已投入了1000多億元，現在開始收獲回報，上半年租金收入55億元，同比增長接近5%，毛利率超過75%，凈利率超過40%，下半年龍湖要再開10座左右的商場。

“資產管理原本是冠寓業(yè)務，現拓展到資管航道，主要打法是資產結構不斷優(yōu)化和調整。其中冠寓會不斷提升運營效率和盈利能力，對經營較弱的項目會堅決出清。同時不斷嘗試新項目。下半年上海和杭州項目也會陸續(xù)開出來?！?/p>

趙軼表示，物業(yè)是傳統(tǒng)業(yè)務，今年主要動作是不斷提升服務質量和小區(qū)的品質，不斷提升客戶滿意度。龍智造是龍湖的新航道，堅持聚集一、二線城市，堅持做輕資產。上半年在收入端和利潤端都是超過50%的增長。

至于開發(fā)業(yè)務，龍湖也不會放棄繼續(xù)布局。

龍湖集團執(zhí)行董事兼地產航道總裁張旭忠表示，未來，龍湖將繼續(xù)嚴守投資的刻度和紀律，在保證財務安全的前提下擇機獲取一些新的土地。

張旭忠指出，“堅持聚焦高能級城市，不斷提升投資的精準度，做到優(yōu)中選優(yōu)。在資金頭寸允許情況下，會關注市場好的機會，也會根據市場的情況，保持彈性供貨節(jié)奏?！?/p>

據界面新聞了解，今年上半年，龍湖已相繼在上海、蘇州、重慶等城市獲取了四幅地塊，總建筑面積25萬平方米，權益建筑面積約18萬平方米，新增貨值約50多億元。

數據顯示，截至今年6月底，龍湖未竣備的總土儲還有2840萬平方米，權益土儲2113萬平方米。整體未售貨值超過2000億元，其中一、二線城市占七成。

陳序平在業(yè)績會上也向界面新聞指出，當前樓市的“止跌回穩(wěn)”對于中國經濟以及金融穩(wěn)定非常關鍵，所以展望接下來的走勢，短期內還是會看政策刺激的力度?！皩τ谥虚L期，我們仍然非?？春弥袊康禺a市場發(fā)展的韌性?！?/p>

陳序平回應界面新聞等媒體稱，因為一、二線城市核心地段仍然缺少“好房子”，核心地段的改善需求仍然非常強勁，建好房子、提供好產品、好服務仍然是值得長期去做的業(yè)務。