最近有人問，為何最近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)無論怎么出臺(tái)支持措施就是起不來？

要回答這個(gè)問題，中短期原因很多。但其中最核心大概就是人口因素的變化吧。這將客觀上導(dǎo)致現(xiàn)在及未來的住房需求減少，更為重要的是會(huì)改變市場(chǎng)對(duì)未來的預(yù)期。

房地產(chǎn)有其獨(dú)特性，除了居住屬性，還有很強(qiáng)的金融屬性。在過去十多年里，房子不僅僅是大家居住的場(chǎng)所，也是一種投資回報(bào)率很高的投資品。但如果其未來的預(yù)期變差了，愿意去投資房子的人就會(huì)變化，那么房?jī)r(jià)下跌就不足為奇了。

過去三年，國(guó)內(nèi)的總?cè)丝诰幱谪?fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)之中。2022年-2024年的總?cè)丝诜謩e分別減少了85萬人、208萬人和139萬人。2024年相較于2023年有所回彈，但要想回到正增長(zhǎng)是非常難的。國(guó)際上其他的國(guó)家和地區(qū)的人口發(fā)展經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)說明這一點(diǎn)：只要總?cè)丝谶M(jìn)入了負(fù)增長(zhǎng)，在短時(shí)間內(nèi)是很難逆轉(zhuǎn)的。

有人可能會(huì)說人口減少對(duì)房?jī)r(jià)的影響也不會(huì)太大，還能距離比如說小日子、韓國(guó)等國(guó)家的人口下滑，但是像東京、首爾這些城市的房?jī)r(jià)一直維持在高位運(yùn)行，也沒有出現(xiàn)持續(xù)下跌的情況。

舉例沒問題，但不能說明人口下滑對(duì)樓市影響不大。這是因?yàn)橄襁@樣的超級(jí)大城市的樓市對(duì)人口下降的敏感度確實(shí)要低一些。因?yàn)檫@些城市因具有更好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、完善的城市配套設(shè)施等，能為年輕人提供更多的發(fā)展機(jī)會(huì)和生活環(huán)境。這樣一來就會(huì)吸引年輕人源源不斷的流入，也就為其樓市發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的支撐。

但除了這幾個(gè)超級(jí)大城市外，其他大多數(shù)城市的樓市將會(huì)受到人口下降的暴擊，樓市會(huì)一蹶不振，房?jī)r(jià)也會(huì)陰跌不止。那些認(rèn)為人口下降對(duì)樓市影響不大的人，除了看這些國(guó)家的超級(jí)大城市外，可以多去關(guān)注一下他們中小城市樓市的情況，或許得到的結(jié)論就不一樣了。

其實(shí)，國(guó)內(nèi)的樓市發(fā)展也開始走出類似的規(guī)律。雖然目前整體樓市還是呈現(xiàn)普跌的態(tài)勢(shì)，但是超級(jí)大城市的樓市大概率會(huì)逐漸止跌企穩(wěn)，且這些大城市的房?jī)r(jià)在未來繼續(xù)走高也是大有可能的。但大多數(shù)的中小城市的房子估計(jì)就只能是回歸居住屬性了，難有大的發(fā)展了！