深圳【中南珺悅名都】

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一、項(xiàng)目核心亮點(diǎn)與硬傷剖析

1. 國(guó)企接盤(pán)，爛尾風(fēng)險(xiǎn)清零
2. 項(xiàng)目原為中南集團(tuán)操盤(pán)的寶安25區(qū)舊改，2023年因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂停工，后由中國(guó)信達(dá)（AMC四大國(guó)資之一）注資31.5億全面接管，徹底擺脫爛尾風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)房預(yù)計(jì)2026年2月交付，首付88萬(wàn)起即可鎖定精裝現(xiàn)房，比周邊二手房便宜30%。

1. 雙地鐵+寶中輻射區(qū)黃金位
2. 步行500米直達(dá)5/12號(hào)線靈芝站，2站飆到寶安中心，5站直達(dá)前海灣，通勤福田/南山僅需30分鐘。項(xiàng)目1公里內(nèi)覆蓋中洲π mall、在建大悅城（2025年開(kāi)業(yè)）、寶安萬(wàn)達(dá)等三大商圈，商業(yè)濃度比肩寶中。

1. 正規(guī)89-115平3-4房
2. 主推89㎡三房和115㎡四房，是靈芝站又一稀缺新盤(pán)。對(duì)比隔壁萬(wàn)科大都會(huì)（二手掛牌9萬(wàn)/㎡），預(yù)計(jì)單價(jià)僅7.2萬(wàn)/㎡起，相當(dāng)于2019年價(jià)格水平。

1. 硬傷預(yù)警：修仙級(jí)密度+圈層混雜

• 容積率8.91
• （深圳住宅TOP3），31層住宅與37層辦公樓混建，樓間距堪比“一線天”，低樓層采光堪憂；
• 社區(qū)內(nèi)53%為保障房+回遷房（244套商品房被133套非商品房包圍），物業(yè)糾紛風(fēng)險(xiǎn)高；
• 緊鄰大悅城工地（2025年竣工），未來(lái)3年需忍受24小時(shí)施工噪音。

二、配套實(shí)探：寶中平替版生活圈

1. 教育：剛需夠用，雞娃繞道
2. 小學(xué)劃入建安小學(xué)/裕安學(xué)校大學(xué)區(qū)，初中對(duì)口新安中學(xué)（寶安二線），2024年小一入學(xué)積分第三類68分（非深戶需提前2年租房）。

1. 醫(yī)療與生態(tài)：養(yǎng)老黨福音
2. 1公里內(nèi)寶安區(qū)中醫(yī)院（三甲）和靈芝公園，3公里覆蓋寶安公園、流塘公園，步行10分鐘生活圈滿足看病遛彎需求。

1. 舊改推進(jìn)：一半煙火一半塵埃
2. 片區(qū)已建成萬(wàn)科大都會(huì)、中糧大悅城一期，但前進(jìn)一路北側(cè)仍有待拆城中村和廢棄廠房，城市界面割裂感明顯，舊改完全兌現(xiàn)需5-8年。

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