租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在當事人中，提供物的使用或收益權(quán)的一方為出租人；對租賃物有使用或收益權(quán)的一方為承租人。

　　網(wǎng)友咨詢：

　　租賃合同約定20年到期后自動續(xù)約20年，是否有效？

　　安再遠律師解答：

　　根據(jù)民法典規(guī)定，租賃期限不得超過20年；超過20年的部分無效。這一規(guī)定旨在平衡合同自由與公共利益，防止租賃關(guān)系因期限過長導致物權(quán)歸屬長期不穩(wěn)定，影響市場交易秩序。

　　如果只是租賃期限超過20年，不存在其他導致合同無效的事由，則只是租賃合同中關(guān)于租賃期限超過20年的部分不對雙方當事人產(chǎn)生法律約束力。超過20年租賃期限的合同，當事人繼續(xù)保持租賃關(guān)系的，為不定期租賃。

　　雖然民法典尊重意思自治，但涉及物權(quán)穩(wěn)定性、社會公共利益時，法律設(shè)定剛性限制。對于實踐中當事人簽訂租賃合同約定租賃期限20年，到期后自動續(xù)租20年，對于“到期后自動續(xù)租20年”的約定應(yīng)認定無效。自動續(xù)期條款屬于對租賃期限的變相延長，違反法律強制性規(guī)定。

　　安再遠律師補充：

　　在租賃合同中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權(quán)，出租人也只轉(zhuǎn)讓租賃物的使用收益權(quán)，而不轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)；租賃合同終止時，承租人須返還租賃物。這是租賃合同區(qū)別于買賣合同的根本特征。

　　出租人應(yīng)當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。出租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù)，但是當事人另有約定的除外。承租人應(yīng)當按照約定的方法使用租賃物。承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。

　　【法律依據(jù)】

　　《中華人民共和國民法典》

　　第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　第七百零四條 租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

　　第七百零五條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

　　租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

安再遠律師

法學碩士，吉林中昱律師事務(wù)所專職律師，擅長一般民商事訴訟與仲裁。