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自2022年起，王姐與父母便租住在小貢所有的房屋內(nèi)，2023年，王姐與小貢續(xù)簽了《房屋租賃合同》，約定續(xù)租一年。

續(xù)租后不久，王姐的父母從小區(qū)居民口中得知，小貢的祖父母是在這間房屋內(nèi)死亡的。自從得知了這個(gè)消息，王姐的父母時(shí)常難以入眠，后來父親還生病住了院。

王姐認(rèn)為，這一切都是因?yàn)樾∝暪室怆[瞞房屋的真實(shí)情況導(dǎo)致的，于是她要求與小貢解除此前簽訂的所有租賃合同，退還已付的全部租金、押金并賠償精神損失。

小貢表示，自己的祖父母是在該房屋內(nèi)自然死亡，屬于正常的生老病死，他沒有告知王姐的義務(wù)，王姐要求解除合同是違約行為。

雙方互不讓步，最終王姐訴至法院。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案中小貢的家人屬于正常死亡，該事件未能達(dá)到普通民眾無(wú)法接受的程度，案涉房屋并非系傳統(tǒng)意義上的“兇宅”，不能導(dǎo)致合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

經(jīng)審查，雙方曾簽訂兩份合同：

2022年簽訂的第一份《房屋租賃合同》沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。當(dāng)事人按約履行義務(wù)，租賃期滿后該合同履行完畢。王姐無(wú)權(quán)主張解除已履行完畢合同，也無(wú)權(quán)要求小貢退還該合同項(xiàng)下已支付的租金。

2023年簽訂的第二份《房屋租賃合同》為續(xù)約合同，雙方在訴至法院前已通過微信就該份租賃合同解除、房租及押金退還一事達(dá)成一致，且小貢已按照雙方約定退還了1600元，故該合同雙方已協(xié)商一致形成約定解除?，F(xiàn)王姐以小貢“未披露案涉房屋存在生老病死”為由，要求行使法定解除，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。

最終，法院判決小貢退還部分押金，租賃合同項(xiàng)下已履行完畢的租金部分不予退還。

房屋是否屬于通常意義上的“兇宅”，這是考量出賣人或出租人是否負(fù)有披露義務(wù)的基礎(chǔ)。從社會(huì)生活的一般常識(shí)和常理推斷，人們對(duì)住宅內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件感到恐懼和忌諱是客觀存在的普遍現(xiàn)象。此類住宅雖在實(shí)物形態(tài)上未受損壞，但會(huì)因購(gòu)房人的忌諱而影響其自身價(jià)值，這已構(gòu)成合同標(biāo)的物的重大瑕疵。

如房屋并非“兇宅”，也就不屬于房屋關(guān)鍵交易信息，房屋出售人或出租人也就沒有主動(dòng)向購(gòu)房人或承租人進(jìn)行披露的特定義務(wù)。購(gòu)房人或承租人并未就相關(guān)情形進(jìn)行主動(dòng)詢問的前提下，出售人或出租人不主動(dòng)披露，合法合情合理，并無(wú)不妥。

但需要注意的是，倘若購(gòu)房人或承租人在擇房過程中特別在意相關(guān)情形，并將相關(guān)情形作為購(gòu)房、租房時(shí)考慮的主要因素，主動(dòng)詢問相關(guān)情形的情況下，基于誠(chéng)實(shí)信用原則，出售人、出租人理應(yīng)全面、真實(shí)地告知，如有故意隱瞞即構(gòu)成欺詐。

法官提醒

日常生活居住的房屋，人們總是盡可能地?fù)窦樱@是人之常情，屬于正常追求美好生活的習(xí)慣，法律和社會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)這樣的善良風(fēng)俗給予尊重和維護(hù)。如房屋內(nèi)發(fā)生過正常死亡，購(gòu)房人或承租人不應(yīng)擴(kuò)大對(duì)“兇宅”的解釋，以此主張撤銷或解除合同。

法條鏈接：

《中華人民共和國(guó)民法典》

第五百六十二條當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。

當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

第五百六十三條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

不定期合同當(dāng)事人可隨時(shí)解除，但應(yīng)在合理期限前通知對(duì)方。

第七百一十一條承租人未按約定方法或租賃物性質(zhì)使用房屋，致房屋受損的，出租人可解除合同并索賠。

第七百一十六條承租人經(jīng)出租人同意可轉(zhuǎn)租；擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可解除合同。出租人知悉轉(zhuǎn)租后6個(gè)月內(nèi)未異議的，視為同意。

第七百二十二條承租人無(wú)正當(dāng)理由逾期付租，出租人應(yīng)催告其在合理期限內(nèi)支付；逾期仍不支付的，出租人可解除合同。

第七百二十四條有下列情形之一（非承租人過錯(cuò)），承租人可解除合同：

（一）租賃物被司法機(jī)關(guān)/行政機(jī)關(guān)查封、扣押；

（二）租賃物權(quán)屬有爭(zhēng)議；

（三）租賃物違反法律/行政法規(guī)的強(qiáng)制性使用條件。

第七百二十九條因不可歸責(zé)于承租人的事由，致租賃物部分/全部毀損、滅失且不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可解除合同。

第七百三十條對(duì)租賃期限無(wú)約定或約定不明的，視為不定期租賃；當(dāng)事人可隨時(shí)解除合同，但應(yīng)在合理期限前通知對(duì)方。

第七百三十一條租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知瑕疵，仍可隨時(shí)解除合同。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第六條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照民法典第七百一十一條的規(guī)定處理。

來源：錫山法院

編輯：趙偉

審核：朱紅金

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