地產(chǎn)圈這幾年風(fēng)波不斷，前有恒大許家印的債務(wù)黑洞鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，現(xiàn)在又輪到深圳祥祺集團(tuán)的陳紅天栽跟頭。這家伙的香港山頂歌賦山道15號(hào)豪宅，9年前砸了21億港元買下，結(jié)果2025年8月19日只賣出7.9億港元，賬面直虧13.1億港元，貶值幅度高達(dá)62.4%，直接刷新了香港住宅市場(chǎng)單筆虧損的最高紀(jì)錄。話說回來，陳紅天這操作比許家印硬氣點(diǎn)，至少他主動(dòng)甩賣資產(chǎn)變現(xiàn)，沒等到債權(quán)人上門強(qiáng)制執(zhí)行。不過，這也暴露了地產(chǎn)大佬們?cè)谑袌?chǎng)下行時(shí)的狼狽樣，高杠桿玩得飛起，一旦風(fēng)向變，就得吐血清倉(cāng)。

先說說陳紅天這人吧。他1959年出生在廣東佛山南海，早年日子過得挺接地氣，先是幫家里務(wù)農(nóng)，之后進(jìn)體校當(dāng)乒乓球教練，還在職業(yè)中學(xué)教過書。20世紀(jì)70年代末，他看到港澳探親的人穿得光鮮亮麗，內(nèi)地還流行中山裝，就覺得服裝生意有搞頭。

1984年他辭掉教師工作，揣著200元跑到深圳，從小作坊裁縫起步，慢慢搞起服裝貿(mào)易。1990年，通過投資移民去了香港，成立了祥祺投資有限公司和祥祺實(shí)業(yè)有限公司，一開始還是專注制衣出口。那個(gè)年代深圳地產(chǎn)開始熱，他瞅準(zhǔn)機(jī)會(huì)，轉(zhuǎn)身投入房產(chǎn)開發(fā)，先后搞了祺祥花園、僑洲小區(qū)這些項(xiàng)目，賺了第一桶金，也攢下點(diǎn)行業(yè)名氣。

2003年，祥祺集團(tuán)正式掛牌，采用香港和深圳雙總部模式，香港管境外投資，深圳負(fù)責(zé)內(nèi)地業(yè)務(wù)。陳紅天這人野心不小，集團(tuán)業(yè)務(wù)擴(kuò)展到住宅、寫字樓、酒店，還涉足礦產(chǎn)和海外物業(yè)。尤其2015到2017年，那幾年地產(chǎn)牛市，他大手筆掃貨，在香港和英國(guó)買了近百億港元的物業(yè)。2016年6月，他以21億港元拿下山頂歌賦山道15號(hào)，這棟實(shí)用面積1.8萬(wàn)平方英尺的豪宅，有三層獨(dú)立屋加三層地庫(kù)，六房六套設(shè)計(jì)，位置牛逼，鄰居包括李澤楷、何超瓊這些大人物。當(dāng)時(shí)這成交價(jià)創(chuàng)下亞洲頂級(jí)物業(yè)紀(jì)錄，陳紅天風(fēng)頭正勁。

除了地產(chǎn)，陳紅天在商界人脈廣。2012年他搞起同心俱樂部，成員153人，包括馬化騰、王衛(wèi)這些深圳頂級(jí)企業(yè)家，企業(yè)資產(chǎn)總額超4萬(wàn)億元。這俱樂部成了他的社交資本，幫他拉來不少資源。2015年寶萬(wàn)之爭(zhēng)鬧得兇，姚振華用保險(xiǎn)資金買萬(wàn)科股票，當(dāng)上第一大股東，王石公開反對(duì)，陳紅天跳出來力挺姚振華，寫文章說職業(yè)經(jīng)理人不認(rèn)可新股東就該辭職，還直言“讓王石滾蛋”。

這言論在網(wǎng)上炸鍋，推高了事件熱度，也讓陳紅天在地產(chǎn)圈刷了存在感。2022年在大灣區(qū)青年盛典上，他又放話，說李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)和系市值不到2000億，在他朋友圈不算什么。這話聽起來狂，但也反映他那時(shí)的底氣足。

沒想到，2018年后地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，高杠桿擴(kuò)張的后遺癥爆發(fā)。陳紅天在香港的物業(yè)投資成了包袱，債務(wù)壓力山大。2023年3月，祥祺集團(tuán)旗下三項(xiàng)物業(yè)，包括歌賦山道15號(hào)、祥祺中心和傲璇，被恒生銀行委任普華永道接管，原因是按揭貸款輕度違約，涉貸約60億港元。集團(tuán)5月發(fā)聲明承認(rèn)現(xiàn)金流短暫斷裂，多筆大額應(yīng)收賬款回收失敗，內(nèi)地業(yè)務(wù)卡殼。集團(tuán)總資產(chǎn)規(guī)模大，但負(fù)債比例在同行不算低，只能賣資產(chǎn)換現(xiàn)金。

2023年8月，傲璇豪宅以4.18億港元賣出，比2015年買入價(jià)3.87億港元還高點(diǎn)，但整體貶值38%。2024年12月，紅磡祥祺中心以26.5億港元成交，原價(jià)45億港元，虧18.5億港元。這棟樓面面積27.9萬(wàn)平方英尺的商廈，本是集團(tuán)總部，現(xiàn)在賤賣了事。

2025年7月，中半山嘉富麗苑低層單位以6455萬(wàn)港元出手，四房設(shè)計(jì)，實(shí)用面積2348平方英尺，也低于原值。最重磅的是歌賦山道15號(hào)，掛牌兩年沒人接，終于在8月19日成交7.9億港元。業(yè)內(nèi)說，這筆虧損創(chuàng)香港住宅史紀(jì)錄，反映地產(chǎn)調(diào)整深度。陳紅天從2015年起在香港掃貨69.87億港元，現(xiàn)在這些資產(chǎn)陸續(xù)虧本甩賣，總損失超30億港元。集團(tuán)還涉足華南城，2013年持股14.01%，但從2014年起減持，到2017年剩4.97%。華南城負(fù)債609億港元，面臨清盤，陳紅天早早抽身，但整體帝國(guó)收縮明顯。

對(duì)比許家印，陳紅天這事有點(diǎn)意思。許家印的恒大從2021年爆雷，債務(wù)超2萬(wàn)億人民幣，個(gè)人豪宅也遭殃。他在香港山頂布力徑10號(hào)有三棟別墅，總值超百億港元，2022年起被債權(quán)人接管。2024年3月，其中一棟招標(biāo)出售，面積4933平方英尺，帶私家花園和電梯，但市價(jià)腰斬。2024年5月，另一棟以4.7億港元成交，原估值8.8億港元，折價(jià)近半。

許家印還有深圳灣一號(hào)、廣州匯悅臺(tái)這些物業(yè)，跨廣州、深圳、香港、倫敦，但恒大危機(jī)后多被查封、打折賣。關(guān)鍵是，許的處置多被動(dòng)，法院強(qiáng)制執(zhí)行，他本人2023年被采取強(qiáng)制措施，涉嫌違法犯罪。陳紅天呢，雖然集團(tuán)現(xiàn)金流出問題，但聲明里說在積極賣資產(chǎn)股權(quán)限，還款協(xié)商，賣豪宅是主動(dòng)操作，沒鬧到許那種地步。這點(diǎn)上，他比許家印爺們，認(rèn)清形勢(shì)，早點(diǎn)止損，沒拖成全國(guó)性事件。

地產(chǎn)行業(yè)這幾年出清加速，高杠桿時(shí)代結(jié)束，流動(dòng)性枯竭成常態(tài)。三盛宏業(yè)陳建銘的中糧海景壹號(hào)，2022年3月法拍成交1.78億元，原值更高。潘蘇通的高銀集團(tuán)，2023年多套豪宅被接管，估值超170億港元。陳紅天不是個(gè)例，但他的故事提醒人，地產(chǎn)大佬風(fēng)光時(shí)人脈通天，麻煩來時(shí)靠自己。集團(tuán)內(nèi)地業(yè)務(wù)停滯，海外投資如英國(guó)物業(yè)也爆雷，倫敦加拿大廣場(chǎng)20號(hào)和丘吉爾廣場(chǎng)5號(hào)，脫歐和地緣沖突導(dǎo)致空置率升，租金跌。陳紅天早年涉足礦產(chǎn)和貿(mào)易，現(xiàn)在這些板塊也沒幫上大忙。

陳紅天這跌落軌跡挺典型。起步時(shí)敢拼，從服裝轉(zhuǎn)地產(chǎn)，抓住了深圳崛起機(jī)會(huì)。巔峰期擴(kuò)張猛，買豪宅、建俱樂部、懟大佬，氣勢(shì)洶洶。但地產(chǎn)周期性強(qiáng)，2018年后調(diào)控加疫情，需求降，資金鏈緊。他那句李嘉誠(chéng)不算什么，現(xiàn)在看有點(diǎn)諷刺，長(zhǎng)和系雖市值不高，但李嘉誠(chéng)海外布局穩(wěn)，現(xiàn)金流好，沒像陳紅天這樣資產(chǎn)大貶。地產(chǎn)富豪榜上，陳紅天2019年排91位，資產(chǎn)330億，2022年還355億排內(nèi)地地產(chǎn)13，但2023年后集團(tuán)危機(jī)，財(cái)富縮水嚴(yán)重。

未來呢？地產(chǎn)調(diào)整還沒完，杠桿降、資金鏈考驗(yàn)繼續(xù)。祥祺集團(tuán)在賣資產(chǎn)重組債務(wù)，但內(nèi)地項(xiàng)目卡住，回收難。像陳紅天這類企業(yè)家，復(fù)蘇路不明朗，得看市場(chǎng)環(huán)境。行業(yè)出清后，或許有新機(jī)會(huì)，但高負(fù)債模式已過時(shí)，得轉(zhuǎn)向穩(wěn)健。陳紅天這事接地氣地說，就是地產(chǎn)泡沫破滅的縮影，提醒人別光看風(fēng)光，得防風(fēng)險(xiǎn)。他比許家印硬氣，但地產(chǎn)大佬們都得面對(duì)現(xiàn)實(shí)，昔日帝國(guó)今成負(fù)擔(dān)。