9月1日，上海房貸新政落地，二套房貸利率低至3.09%。

8月29日，多家銀行宣布上海市商業(yè)性個人住房貸款利率不再區(qū)分首套住房和二套住房。貝殼財經(jīng)記者獲悉，利率調(diào)整后，上海市新增首套房貸利率最低至3.05%，新增二套房貸利率最低至3.09%，高于3.36%的二套存量房貸利率均可下調(diào)至3.36%。

申請二套存量房貸利率下調(diào)，借款人可自行在手機銀行操作。當前，已有上海購房者成功在建設銀行手機App上將二套房貸利率調(diào)整從以前的3.45%（LPR-5BP）下調(diào)至3.36%（LPR-14BP），降幅達到9個基點。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，上海房貸利率政策發(fā)生積極調(diào)整，不再區(qū)分首套與二套住房貸款的利率，但首付比例政策保持不變。此次調(diào)整顯著降低了改善型住房需求的房貸成本。以100萬貸款本金為例，每月按揭貸款成本可減少兩百多塊錢，30年累積可達8萬元左右。

二套房貸利率低至3.09% 手機操作即可下調(diào)利率

“新增首套房貸利率最低是3.05%，二套最低是3.09%。”9月1日，工商銀行上海地區(qū)工作人員表示，該行已根據(jù)房貸新政調(diào)整了房貸利率，沒調(diào)整前，上海地區(qū)二套房貸利率，在郊區(qū)位置是3.25%，市區(qū)位置是3.45%。

本次房貸利率調(diào)整同樣惠及存量房貸。工商銀行工作人員稱，二套存量房貸利率最低可以調(diào)至3.36%，若存量房貸利率低于3.36%則無法再下調(diào)。此外，若借款人申請過提前還款，利率調(diào)整后，本金增加，利息減少，提前還款金額也會相應增加。

“現(xiàn)在不分首套房和二套房，房貸利率和房貸比例、金額有關?！鞭r(nóng)業(yè)銀行上海地區(qū)工作人員提到，貸款比例五成以下，金額在500萬元以下，首套房貸利率最低至3.05%，二套房貸最低至3.09%；貸款比例五成以上，金額在500萬元以上，首套房貸利率最低至3.10%，二套房貸最低至3.14%。

上海商業(yè)性房貸利率新規(guī)情況。易居研究院統(tǒng)計制圖

對于二套存量房貸，農(nóng)業(yè)銀行同樣是最低可調(diào)整至3.36%。上述農(nóng)業(yè)銀行工作人員透露，9月1日，有二套存量房貸利率3.3%的客戶就未能成功申請降低房貸利率。

股份行中，招商銀行也已做出類似調(diào)整。招商銀行上海地區(qū)工作人員稱，招商銀行新增首套房貸利率同樣最低是3.05%，二套最低是3.09%，具體房貸利率還需結(jié)合房子所在地區(qū)，借款人資質(zhì)等情況來看。

北京銀行上海地區(qū)工作人員也指出，目前二套房貸客戶已可轉(zhuǎn)首套房利率。存量房貸利率加點值高于上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點值加30個基點的，可申請調(diào)整加點值，重新約定的加點值不低于上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點值加30BP。具體加點值根據(jù)市場供求、客戶資信情況、貸款擔保變化等因素確定。

另據(jù)多名銀行工作人員介紹，在手機銀行即可自行申請下調(diào)二套存量房貸利率。貝殼財經(jīng)記者注意到，在工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、建設銀行等APP貸款專區(qū)均有相應房貸利率調(diào)整專區(qū)，借款人點擊即可自行操作。

工商銀行貸款專區(qū)可申請房貸利率調(diào)整。工商銀行APP截圖

銀行接連宣布房貸新政 100萬元貸款每月還款少200元

8月25日，中國人民銀行上?？偛堪l(fā)布上海房貸新政，明確上海市商業(yè)性個人住房貸款利率不再區(qū)分首套住房和二套住房；銀行業(yè)金融機構(gòu)應根據(jù)本機構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

上海房貸新政發(fā)布后，8月29日，國有四大行及多家股份行等接連宣布優(yōu)化調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，根據(jù)上海市《關于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（滬建房管聯(lián)〔2025〕417號）精神，在利率定價機制安排方面，銀行不再區(qū)分首套住房和二套住房。

公告顯示，每位借款人商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平，將根據(jù)上海市市場利率定價自律機制要求，并結(jié)合銀行經(jīng)營狀況、客戶風險狀況等因素合理確定。

調(diào)整規(guī)則為存量房貸利率加點值高于上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點值加30BP時，借款人可申請調(diào)整利率加點值。重新約定的加點值不低于上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點值加30BP，且不低于重新約定時本市房貸利率加點下限（如有），具體加點值根據(jù)市場供求、借款人資信情況、貸款擔保變化等因素確定。

全國新發(fā)放房貸利率平均加點值=中國人民銀行最新公布的上季度全國新發(fā)放房貸平均利率-該利率對應季度內(nèi)各月5年期以上LPR的算術平均值。

中國銀行上海分行個人住房貸款業(yè)務聯(lián)系方式。中國銀行上海市分行公眾號截圖

嚴躍進指出，新政落地后，以100萬貸款本金為例，每月按揭貸款成本可減少兩百多塊錢，30年累積可達8萬元左右。盡管在執(zhí)行過程中，首套與二套貸款仍存在細微差異，但整體利率水平已處于較低區(qū)間，差異性顯著縮小。

嚴躍進進一步指出，針對部分二套房貸利率偏高的客戶，政策進一步下調(diào)了九個基點，有效降低了這些客戶的還貸成本。此舉不僅減輕了購房者的經(jīng)濟負擔，還減少了銀行的提前還款現(xiàn)象，間接提升了居民的消費能力。

“此次上海房貸利率不再區(qū)分首套和二套，對購房者尤其是改善性需求購房者影響較大，降低了改善型購房者的購房成本，繼續(xù)提升其購房能力，刺激改善性需求釋放?！苯鹑诒O(jiān)管政策專家周毅欽稱，對房地產(chǎn)市場而言，此舉有助于緩解供需結(jié)構(gòu)性矛盾，修復市場信心，促進房屋成交量提升。

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜表示，在上海“8.25”樓市新政推動下，二套房貸款利率進入實質(zhì)性下行通道，切實降低了還貸群體和潛在購房者的資金成本。從市場表現(xiàn)來看，政策出臺后，外環(huán)區(qū)域二手房的供應端掛牌情況變化尚不明顯，但需求端帶看量出現(xiàn)明顯提升，反映出新政有效激發(fā)了購房和置換需求釋放。在當前市場供需關系仍存不確定性的背景下，買賣雙方依托政策利好，共同探尋新的價格平衡點?？傮w而言，該政策不僅顯著提升了市場看房和交易熱度，也對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期起到了積極作用。

房貸利率是否會進一步下調(diào)？LPR或仍有繼續(xù)下調(diào)空間

“鑒于房產(chǎn)政策已基本調(diào)整到位，短期內(nèi)預計此類政策不會有大幅變動。后續(xù)存量房貸利率是否會下調(diào)，要視整體經(jīng)濟環(huán)境及市場情況而定，包括LPR走勢?！眹儡S進也表示。

展望后市，周毅欽認為，當前宏觀經(jīng)濟正處于穩(wěn)增長關鍵階段，降低實體經(jīng)濟與居民融資成本是重要調(diào)控方向。目前市場利率整體處于下行通道，LPR仍有繼續(xù)下調(diào)空間，疊加銀行優(yōu)化房貸定價策略，因此未來房貸利率進一步下降具備宏觀環(huán)境支撐。

招聯(lián)首席研究員、上海金融與發(fā)展實驗室副主任董希淼則預計，未來一段時間，上海市二套房貸利率將會有所下行，更加接近首套房貸利率。這將有助于進一步減少居民房貸利息支出、減輕居民住房消費負擔，進而提振居民住房消費的意愿和能力，從需求側(cè)發(fā)力促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

張文靜稱，根據(jù)國家取消“限購、限貸”的政策導向，二套房貸利率已逐步與首套房貸利率實現(xiàn)并軌，利率下行成為未來的主要趨勢。目前，新發(fā)放的二套房貸利率已接近首套房貸水平。然而，受銀行自律機制、經(jīng)營狀況及客戶風險等因素影響，當前市場上的二套存量房貸利率仍處于常態(tài)化調(diào)整階段，尚未完全到位，未來仍存在持續(xù)下調(diào)的空間。

董希淼進一步表示，銀行要根據(jù)客戶資質(zhì)和自身經(jīng)營情況，合理確定個人住房貸款的具體利率，不同銀行、不同客戶房貸利率或?qū)⒂兴煌?。上海市調(diào)整房貸利率定價機制之后，對房貸利率實行下限管理的城市只剩下北京市與深圳市，預計北京市、深圳市將可能參照上海市政策，取消首套和二套房貸利率下限，同時不再區(qū)分首套與二套房貸利率。

同時，嚴躍進也指出，以存量房貸利率為例，銀行需要做好解釋工作。隨著銀行開始接受房貸利率加點調(diào)整申請，如何清晰、準確地解釋政策成為關鍵?？蛻艨赡軙ψ畹屠实闹贫藴侍岢鲆蓡?，例如為何二套房貸利率不能降至與新購房相同的低水平。銀行需做好充分準備，通過合理、透明的解釋，消除客戶的疑慮，確保政策順利實施。

嚴躍進稱，上海房貸利率政策的調(diào)整，體現(xiàn)了地方政府穩(wěn)樓市導向，即采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢。房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行是探索發(fā)展新模式的基礎，只有市場穩(wěn)定，新模式才能順利推進。因此，提振住房消費將成為今年后續(xù)的重要工作之一，通過優(yōu)化政策環(huán)境、滿足合理住房需求，真正促進房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展。

新京報貝殼財經(jīng)記者 徐雨婷 姜樊 編輯 陳莉 校對 柳寶慶