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原告 6 年前全款購買預(yù)售商品房，開發(fā)商逾期交房多年且項目停工，原告起訴要求解除合同、返還房款并賠償違約金，法院最終全部支持訴求！近日，北京市平谷區(qū)人民法院的判決，為 “商品房預(yù)售中開發(fā)商逾期交房” 的維權(quán)糾紛提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 2018 年：簽訂預(yù)售合同，全款支付購房款

2018 年 1 月 8 日，陳峰（原告，勝訴方）與甲公司（開發(fā)商，化名）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定：

陳峰購買甲公司開發(fā)的 “一號房屋”（平谷區(qū)，按套內(nèi)面積計價，單價 28101.83 元 /㎡），總房款 2138549 元；

甲公司應(yīng)于 2019 年 5 月 30 日前交付房屋；

逾期交房責(zé)任：逾期超 90 日，陳峰有權(quán)解除合同，甲公司需 15 日內(nèi)退還全部房款，按中國人民銀行同期貸款基準利率支付利息，并按總房款 3% 支付違約金。

合同簽訂后，陳峰一次性向甲公司支付了全部購房款 2138549 元，履行了付款義務(wù)。

2. 2019-2024 年：開發(fā)商逾期未交房，項目停工

2019 年 5 月 30 日交房期限屆滿，甲公司未能按約交付 “一號房屋”。此后，陳峰多次催促交房，甲公司均以 “工程延期” 為由推脫。截至 2024 年 7 月，“一號房屋” 所在房地產(chǎn)項目主體工程已停工多年，房屋交付遙遙無期，甲公司未向陳峰作出任何補償或解決方案。

3. 2024 年：起訴維權(quán)，要求解除合同并賠償

2024 年 9 月 19 日，陳峰在多次協(xié)商無果后，向平谷法院提起訴訟，訴求：

解除與甲公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》；

判令甲公司返還購房款 2138549 元；

判令甲公司支付違約金 64156.47 元（總房款的 3%）；

本案訴訟費由甲公司承擔。

甲公司經(jīng)法院合法傳喚，無正當理由未到庭應(yīng)訴，亦未提交書面答辯意見。

二、案件分析

1. 爭議焦點

陳峰是否有權(quán)解除《北京市商品房預(yù)售合同》？

甲公司是否應(yīng)返還購房款并支付違約金？

2. 勝訴關(guān)鍵：合同有效 + 開發(fā)商根本違約，訴求符合法律及合同約定

（1）預(yù)售合同合法有效，雙方應(yīng)依約履行

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款（民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛，適用當時的法律）、《中華人民共和國合同法》第四十四條（依法成立的合同，自成立時生效）。

事實推導(dǎo)：陳峰與甲公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》，系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。陳峰已全額支付購房款，履行了合同義務(wù)；甲公司作為開發(fā)商，應(yīng)按約按期交付房屋，其未履行交房義務(wù)的行為已構(gòu)成違約。

（2）甲公司逾期交房且項目停工，構(gòu)成根本違約，陳峰有權(quán)解除合同

法律依據(jù)：《中華人民共和國合同法》第九十四條（有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的）、第九十七條（合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失）。

事實推導(dǎo)：① 甲公司未按 2019 年 5 月 30 日的約定交房，逾期已超 5 年，遠超合同約定的 “逾期 90 日” 解除條件；② 案涉項目主體工程停工至今，房屋具備交付條件已無可能，導(dǎo)致陳峰 “購買房屋用于居住或投資” 的合同目的完全無法實現(xiàn)，構(gòu)成根本違約；③ 陳峰通過起訴方式主張解除合同，法院將起訴書送達甲公司即視為 “書面通知解除”，符合合同約定及法律規(guī)定，合同自通知到達時解除。

（3）甲公司應(yīng)返還購房款并按合同約定支付違約金

法律依據(jù)：《中華人民共和國合同法》第一百零七條（當事人一方不履行合同義務(wù)，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任）。

事實推導(dǎo)：① 合同解除后，甲公司應(yīng)返還陳峰已支付的全部購房款 2138549 元；② 合同明確約定 “逾期超 90 日解除合同的，按總房款 3% 支付違約金”，陳峰主張的 64156.47 元（2138549 元 ×3%）符合合同約定，數(shù)額合理，法院應(yīng)予支持。

三、裁判結(jié)果

確認原告陳峰與被告甲公司于 2018 年 1 月 8 日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》解除；

被告甲公司于本判決生效后七日內(nèi)，返還原告陳峰購房款 2138549 元；

被告甲公司于本判決生效后七日內(nèi)，支付原告陳峰違約金 64156.47 元；

本案案件受理費由甲公司負擔。

四、案件啟示

1. 商品房買受人（如陳峰）避坑：4 個關(guān)鍵動作

核查開發(fā)商資質(zhì)，謹慎簽訂合同：購房前務(wù)必核實開發(fā)商的《商品房預(yù)售許可證》等資質(zhì)文件，確認項目合法合規(guī)；簽訂合同時，重點明確 “交房時間、逾期交房違約責(zé)任、合同解除條件” 等條款，避免模糊表述。

保留付款憑證，固定履約證據(jù)：支付購房款時，通過銀行轉(zhuǎn)賬并備注 “購房款”，留存轉(zhuǎn)賬記錄、收款發(fā)票、合同原件等，證明自身已完全履行付款義務(wù)。

關(guān)注項目進度，及時主張權(quán)利：定期了解房屋建設(shè)進度，若發(fā)現(xiàn)停工、延期等異常情況，及時通過書面函件、郵件等方式向開發(fā)商催告，留存溝通記錄；逾期交房達到合同約定的解除條件時，果斷通過訴訟維權(quán)，避免損失擴大。

選擇合理追責(zé)方式，最大化權(quán)益：根據(jù)實際情況選擇追責(zé)方式 —— 若希望繼續(xù)購房，可主張開發(fā)商支付逾期交房違約金；若項目停工、交房無望，應(yīng)及時主張解除合同，要求返還房款并賠償違約金，必要時可申請財產(chǎn)保全，防止開發(fā)商轉(zhuǎn)移財產(chǎn)。

2. 開發(fā)商（如甲公司）警示：2 個 “不可為”

不可逾期交房，漠視合同義務(wù)：開發(fā)商應(yīng)按約推進工程建設(shè)，按期交付房屋；若因客觀原因?qū)е卵悠?，需及時與買受人溝通協(xié)商，制定補償或延期方案，避免激化矛盾。

不可缺席應(yīng)訴，放棄抗辯權(quán)利：收到法院傳票后，應(yīng)出庭說明逾期交房的原因，積極與買受人協(xié)商解決；缺席應(yīng)訴將導(dǎo)致法院直接支持原告訴求，額外承擔訴訟費、執(zhí)行費等成本，損害企業(yè)信譽。

3. 核心提醒：預(yù)售購房需 “風(fēng)險預(yù)判 + 及時維權(quán)”，合同是維權(quán)關(guān)鍵

本案中陳峰勝訴的核心，在于 “簽訂規(guī)范合同 + 全額付款憑證 + 及時主張解除權(quán)”。商品房預(yù)售涉及大額資金且周期較長，買受人需提高風(fēng)險意識，在購房全流程注重證據(jù)留存；一旦遭遇開發(fā)商違約，要依據(jù)合同約定和法律規(guī)定，通過合法途徑理性維權(quán)，才能有效保障自身財產(chǎn)權(quán)益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）