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農(nóng)村房屋借給朋友暫住，多次催要卻被拒絕返還，房主歷經(jīng)確權、撤銷之訴等多輪訴訟后，終于成功追回房屋并獲賠占用損失。近日，北京市通州區(qū)人民法院的判決，為農(nóng)村房屋所有權人的物權保護提供了典型范例。

一、案情梳理

1. 2004 年：房主購得房屋并確權，好心借友暫住

王磊（原告，勝訴方）是北京市通州區(qū) XX 鎮(zhèn) XX 村村民。2004 年，他從同村村民張斌（案外人，化名）手中購得 “一號院落”（通州區(qū) XX 鎮(zhèn) XX 村 XX 號），同年 2 月 9 日，《集體土地建設用地使用證》變更記事處明確記載 “使用權變更為王磊所有”，并加蓋 XX 鎮(zhèn)建設委員會公章，王磊同時持有鎮(zhèn)財政所出具的房產(chǎn)轉讓票據(jù)，合法取得房屋所有權。

因與趙剛（被告，化名）系朋友關系，趙剛提出借用 “一號院落” 暫住，王磊出于情面應允。礙于農(nóng)村風俗及雙方信任，未簽訂書面借住協(xié)議。

2. 2022 年：催要房屋遭拒，歷經(jīng)多輪訴訟確權

隨著生活需要，王磊多次催告趙剛搬離 “一號院落”，但趙剛始終拒絕。2022 年 4 月，王磊首次以排除妨害糾紛起訴趙剛，法院以 “房屋權屬尚未完全確定” 為由暫未支持訴求。

為明確權利，王磊于 2022 年 11 月提起所有權確認之訴，通州法院作出生效判決，確認 “一號院落” 內(nèi)原北房五間歸王磊所有。趙剛不服，提起第三人撤銷之訴，主張 “自己系替妹夫陳曉（案外人，化名）購房，且出資新建房屋，應享有權利”，但因未能提交有效購房證據(jù)，且趙剛、陳曉均非本村集體經(jīng)濟組織成員，不具備宅基地使用權資格，通州法院、北京市第三中級人民法院及北京市高級人民法院均駁回其訴求，最終明確王磊對 “一號院落” 原北房五間的所有權。

3. 2024 年：確權后再次起訴，要求返還房屋并賠償損失

確權糾紛塵埃落定后，趙剛仍拒絕搬離 “一號院落”。王磊再次起訴，訴求：1. 判令趙剛返還 “一號院落” 內(nèi)所有建筑及院落；2. 判令趙剛賠償損失 30 萬元；3. 訴訟費由趙剛承擔。

趙剛抗辯：1. 宅基地使用權證仍登記在張斌名下，王磊未取得完整權利；2. 自己在院內(nèi)新建 10 間房屋，應享有所有權；3. 同意返還判決確認的五間房屋，但不同意賠償損失。

二、案件分析

1. 爭議焦點

王磊是否有權要求趙剛返還 “一號院落” 全部建筑及院落？

趙剛以 “新建房屋” 為由拒絕返還，能否成立？

王磊主張的 30 萬元損失是否應得到支持？

2. 勝訴關鍵：物權歸屬明確，借住不能對抗所有權

（1）王磊系合法所有權人，有權主張返還房屋及院落

法律依據(jù)：《民法典》第二百三十五條（無權占有不動產(chǎn)或動產(chǎn)的，權利人可以請求返還原物）、第二百三十六條（妨害物權的，權利人可請求排除妨害）。

事實推導：① 王磊持有《集體土地建設用地使用證》（變更記事處明確其使用權）、房產(chǎn)轉讓票據(jù)，且生效判決已確認其對 “一號院落” 原北房五間的所有權；② 趙剛雖主張 “宅基地仍登記在張斌名下”，但使用權變更已由主管部門蓋章確認，物權歸屬清晰，王磊作為合法所有權人，有權要求無權占有人趙剛返還房屋及院落。

（2）趙剛新建房屋不能取得所有權，債權主張不阻卻返還義務

法律依據(jù)：《土地管理法》第六十二條（農(nóng)村村民一戶一宅，宅基地使用權僅限本集體經(jīng)濟組織成員）、《民法典》第二百三十一條（因合法建造等事實行為設立物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力）。

事實推導：① 趙剛非 XX 村集體經(jīng)濟組織成員，不具備宅基地使用權資格，其在 “一號院落” 內(nèi)新建房屋未辦理合法審批手續(xù)，不能基于建造行為取得所有權；② 趙剛的建房支出可通過債權主張（如要求王磊補償），但該債權不能對抗王磊的物權，不能成為拒絕返還房屋的理由。

（3）占用損失應支持，但需結合舉證情況酌情認定

法律依據(jù)：《民法典》第二百三十八條（侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以依法請求損害賠償）。

事實推導：① 趙剛長期無償占用房屋，客觀上造成王磊的租金損失，應予以賠償；② 王磊未能提交 2022 年 4 月前催要房屋的有效證據(jù)，法院結合同地段租金標準，酌情從 2022 年 4 月起計算損失，最終支持 7.5 萬元，對過高的 30 萬元訴求部分不予支持。

三、裁判結果

被告趙剛于本判決生效之日起 30 日內(nèi)，將位于北京市通州區(qū) 一號院內(nèi)兩排北房及院落向原告王磊返還；

被告趙剛于本判決生效之日起 7 日內(nèi)，賠償原告王磊房屋占用損失 7.5 萬元；

本案案件受理費由被告趙剛負擔。

四、案件啟示

1. 農(nóng)村房屋所有權人避坑：3 個核心維權要點

及時辦理權屬變更，固定合法權利憑證

購買農(nóng)村房屋后，務必及時到鄉(xiāng)鎮(zhèn)主管部門辦理《集體土地建設用地使用證》變更登記，留存轉讓票據(jù)、協(xié)議等證據(jù)，確保物權歸屬清晰，避免因權屬證明不全影響維權。

借房務必簽訂書面協(xié)議，明確權利義務

即使是親友借住，也應簽訂《房屋借用協(xié)議》，明確借住期限、是否支付費用、房屋維護責任及到期返還義務，避免日后因 “口頭約定” 產(chǎn)生爭議，同時保留催要房屋的聊天記錄、錄音等證據(jù)。

物權受侵害時，分步維權明確權屬

若借住人拒絕返還，先通過所有權確認之訴明確權利歸屬，再以排除妨害糾紛要求返還房屋；主張損失時，需提供同地段租金參考、催要記錄等證據(jù)，確保訴求有事實支撐。

2. 借住人警示：2 個 “不可為”

不可借住后拒絕返還，侵害他人物權

借住期限屆滿或房主需用時，應及時搬離，不得以 “裝修、新建房屋” 等理由侵占房屋，否則需承擔返還義務及占用損失賠償責任。

非本村村民不可擅自購建農(nóng)村房屋，避免權利無法保障

農(nóng)村宅基地使用權具有身份屬性，非本集體經(jīng)濟組織成員購買或新建農(nóng)村房屋，無法取得合法物權，出資可能面臨 “錢房兩空” 風險，需謹慎參與此類交易。

3. 核心提醒：農(nóng)村房屋維權 “權屬是前提，證據(jù)是關鍵”

本案的核心裁判邏輯是 “合法物權受法律保護，無權占有需返還，造成損失應賠償”。農(nóng)村房屋交易及借用中，所有權人需注重權屬憑證的完善和證據(jù)留存，借住人需尊重他人物權，避免因僥幸心理侵害他人權利。

建議涉及農(nóng)村房屋糾紛時，優(yōu)先通過協(xié)商解決，協(xié)商無果可及時咨詢律師，通過法律途徑明確權利、主張訴求，最大程度維護自身合法權益。

法律小貼士

《民法典》第二百零九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。” 農(nóng)村房屋雖以宅基地使用權證為主要權屬證明，但主管部門出具的變更登記證明、合法轉讓票據(jù)等，均可作為確認所有權的重要依據(jù)。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）