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購房多年卻因開發(fā)商問題未過戶，房屋突然被開發(fā)商的債權(quán)人申請查封 —— 這是不少購房者可能遭遇的 “糟心事”。近日，北京市順義區(qū)人民法院審理了一起執(zhí)行異議之訴，購房人陳明（化名）憑借 “查封前簽約、付款、占有且無過錯” 的完整證據(jù)鏈，成功阻止了對房屋的強制執(zhí)行，為同類案件提供了維權(quán)范本。

一、案情梳理

1. 2017 年：簽約付款收房，卻因開發(fā)商問題未過戶

2017 年 3 月 31 日，陳明（原告，勝訴方）與甲公司（開發(fā)商，第三人）簽訂《商品房買賣合同》，約定購買 “一號房屋”（商業(yè)服務(wù)用途），總房款 65.8 萬元，甲公司需在 2017 年 4 月 30 日前交房，并在交房后 30 日內(nèi)協(xié)助辦理過戶。

簽約前后，陳明分兩次向甲公司支付全額房款 65.8 萬元；4 月 30 日，雙方簽訂《房屋交接確認(rèn)書》，甲公司交付房屋鑰匙，陳明正式占有房屋。同日，陳明將房屋出租給乙公司（管理公司），簽訂 10 年租賃協(xié)議，乙公司按約支付租金，陳明實際行使房屋收益權(quán)。

此后，陳明多次發(fā)函催告甲公司辦理過戶，但甲公司以 “項目超出規(guī)劃紅線需補辦手續(xù)” 為由拖延。直到 2024 年，陳明才得知甲公司還因欠稅被稅務(wù)部門控票，無法開具正規(guī)購房發(fā)票，導(dǎo)致過戶手續(xù)一直未完成。

2. 2023-2024 年：開發(fā)商涉?zhèn)鶆?wù)糾紛，房屋被查封

2023 年 1 月，甲公司因連帶擔(dān)保責(zé)任卷入王浩（被告）與他人的民間借貸糾紛，法院判令甲公司對 2000 余萬元債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。王浩申請強制執(zhí)行后，法院于 2024 年 3 月 18 日查封了仍登記在甲公司名下的 “一號房屋”。

陳明隨即提出執(zhí)行異議，主張自己是房屋實際權(quán)利人，請求解除查封。2024 年 9 月，法院裁定駁回其異議請求。陳明不服，在法定期限內(nèi)提起執(zhí)行異議之訴，訴求 “停止對‘一號房屋’的強制執(zhí)行”。

3. 爭議焦點：陳明是否享有排除強制執(zhí)行的權(quán)利

王浩抗辯：1. 陳明僅持有購房合同，未辦理過戶，不享有物權(quán)；2. 房屋用于出租而非自住，不符合 “唯一住房” 要求；3. 未過戶系甲公司與陳明的責(zé)任，不能對抗強制執(zhí)行。

甲公司認(rèn)可陳明的主張，稱未過戶系公司 “超規(guī)劃紅線”“欠稅控票” 所致，與陳明無關(guān)。

法院查明：“一號房屋” 2020 年已完成首次登記，具備過戶條件，但因甲公司欠稅無法開具發(fā)票，導(dǎo)致過戶停滯；陳明自 2017 年起持續(xù)催告過戶，無任何過錯。

二、案件分析

1. 爭議焦點

陳明對 “一號房屋” 是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益？核心是判斷其是否符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的全部要件。

2. 勝訴關(guān)鍵：完全符合 “一般不動產(chǎn)買受人” 排除執(zhí)行的四大要件

（1）查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同

法律依據(jù)：《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條第一項（查封前簽訂合法有效的書面買賣合同）。

事實推導(dǎo)：陳明與甲公司 2017 年 3 月 31 日簽訂的《商品房買賣合同》，經(jīng)不動產(chǎn)中心備案，是雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定；簽訂時間（2017 年）遠(yuǎn)早于房屋查封時間（2024 年 3 月），完全滿足 “查封前簽約” 的法定要求。

（2）查封前已合法占有房屋

法律依據(jù)：《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條第二項（查封前已合法占有不動產(chǎn)）。

事實推導(dǎo)：2017 年 4 月 30 日的《房屋交接確認(rèn)書》證明陳明已接收房屋；其與乙公司的租賃協(xié)議、租金轉(zhuǎn)賬記錄進(jìn)一步佐證，陳明通過出租實際控制房屋、享有收益權(quán)，屬于 “合法占有”，且占有時間早于查封時間，王浩主張 “以租代售” 無證據(jù)支持。

（3）已支付全部購房款

法律依據(jù)：《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條第三項（已支付全部價款）。

事實推導(dǎo)：陳明提交的銀行轉(zhuǎn)賬憑證、甲公司出具的購房發(fā)票（價稅合計 65.8 萬元），清晰證明其 2017 年 4 月已付清全部房款，無任何欠款，符合 “全額付款” 要件。

（4）非因買受人自身原因未辦理過戶

法律依據(jù)：《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條第四項（非因買受人自身原因未過戶）。

事實推導(dǎo)：① 未過戶的直接原因是甲公司欠稅被稅務(wù)部門控票，無法開具購房發(fā)票，導(dǎo)致過戶手續(xù)無法辦理；② 間接原因是甲公司前期 “項目超規(guī)劃紅線”，拖延首次登記；③ 陳明提交的多份催告函、甲公司及規(guī)劃部門的《情況說明》證實，其自 2017 年起持續(xù)主張過戶權(quán)利，無任何懈怠或過錯，完全符合 “非因自身原因” 的核心要求。

（5）“非居住用途”“非唯一住房” 不影響權(quán)利主張

王浩以 “房屋是商業(yè)用途、陳明非唯一住房” 抗辯，但《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條（一般不動產(chǎn)買受人條款）未對房屋用途、買受人住房數(shù)量設(shè)限；只有第二十九條（商品房消費者條款）才要求 “用于居住且無其他住房”。陳明依據(jù)第二十八條主張權(quán)利，王浩的抗辯與法律規(guī)定不符，法院不予采信。

三、裁判結(jié)果

不得執(zhí)行第三人甲公司名下的 “一號房屋”；

本案案件受理費由被告王浩負(fù)擔(dān)。

四、案件啟示

1. 購房人避坑：4 個核心操作，筑牢權(quán)利屏障

簽約前核查房屋狀態(tài)，簽約后及時備案

購房前通過 “不動產(chǎn)登記信息查詢系統(tǒng)” 核查房屋是否抵押、查封；簽訂《商品房買賣合同》后，務(wù)必到不動產(chǎn)中心辦理備案手續(xù)，留存?zhèn)浒缸C明，固定 “查封前簽約” 的證據(jù)。

全額付款 + 留存憑證，明確款項性質(zhì)

按合同約定向開發(fā)商對公賬戶支付房款，備注 “購房款”；保留銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收款收據(jù)，督促開發(fā)商開具正規(guī)購房發(fā)票（發(fā)票是過戶關(guān)鍵憑證），避免現(xiàn)金支付或向私人賬戶付款。

收房后固定占有證據(jù)，實際行使權(quán)利

收房時簽訂《房屋交接確認(rèn)書》，留存鑰匙交接記錄、物業(yè)費 / 水電費繳納憑證；若將房屋出租，需簽訂書面租賃合同，保留租金轉(zhuǎn)賬記錄，通過 “占有、使用、收益” 證明對房屋的實際控制。

持續(xù)催告過戶，留存維權(quán)痕跡

若開發(fā)商拖延過戶，需定期通過 “書面函件（EMS 郵寄，注明‘催告過戶’）、微信 / 郵件溝通” 等方式主張權(quán)利，留存催告記錄；必要時向規(guī)劃、住建等部門核實未過戶原因，固定 “非因自身過錯” 的證據(jù)。

2. 債權(quán)人注意：2 個風(fēng)險點，避免查封 “問題房屋”

查封前核查房屋實際權(quán)利狀態(tài)

申請查封前，不僅要查詢房屋登記信息，還需實地核實房屋是否被他人占有、使用；可通過向物業(yè)了解入住情況、查詢租金支付記錄等方式，排查 “登記在開發(fā)商名下但已出售” 的房屋，避免查封后引發(fā)執(zhí)行異議。

抗辯需精準(zhǔn)對應(yīng)法律條款

面對執(zhí)行異議時，需先明確購房人依據(jù)的是第二十八條（一般買受人）還是第二十九條（商品房消費者）：若依據(jù)第二十八條，抗辯重點應(yīng)圍繞 “簽約時間、占有真實性、付款完整性、過戶過錯”；若依據(jù)第二十九條，才可主張 “非居住用途、非唯一住房”，避免抗辯方向錯誤。

3. 核心提醒：排除執(zhí)行 “要件為王”，證據(jù)鏈?zhǔn)顷P(guān)鍵

本案的核心裁判邏輯是 “一般不動產(chǎn)買受人只要同時滿足‘查封前簽約、查封前占有、全額付款、非因自身原因未過戶’四大要件，其權(quán)利即可排除強制執(zhí)行”。無論房屋是住宅還是商業(yè)用途，只要符合法定要件，實際購房人的權(quán)利就應(yīng)優(yōu)先于普通金錢債權(quán)。

建議購房人在交易全程咨詢專業(yè)律師，審核合同條款、核查房屋權(quán)利；遭遇查封后，及時委托律師梳理證據(jù)鏈，精準(zhǔn)主張權(quán)利，避免因證據(jù)不足導(dǎo)致 “錢房兩空”。

法律小貼士

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條與第二十九條的區(qū)別：

第二十八條：適用于 “一般不動產(chǎn)買受人”（包括商業(yè)用房、二手房等），不限制房屋用途和買受人住房數(shù)量，核心是 “實際交易 + 無過錯”。

第二十九條：僅適用于 “商品房消費者”（向開發(fā)商購買住宅用于居?。?，要求 “用于居住且無其他住房”，核心是 “優(yōu)先保護(hù)居住權(quán)”。

購房人可根據(jù)房屋類型、自身情況選擇適用條款，最大化維護(hù)權(quán)益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）