編者按：

近年來(lái)，國(guó)家城市更新戰(zhàn)略明確要求"從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升，從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)"。合肥市積極響應(yīng)，出臺(tái)《合肥市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》，以"宜居、韌性、智慧"為核心目標(biāo)，推動(dòng)城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型。

在此背景下，合肥樓市平臺(tái)推出"城市更新更美好"系列策劃，本期關(guān)注合肥廬陽(yáng)區(qū)龍高照片區(qū)，通過(guò)"政府平臺(tái)+品牌房企"的更新模式，充分考慮水源地、住宅、學(xué)校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)、交通、生態(tài)、溢洪等各項(xiàng)需求，更好實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、生活、生態(tài)“三生融合”。

在合肥北二環(huán)與四里河路交匯的西北角，曾承載著大房郢水庫(kù)移民記憶的龍王片區(qū)，正經(jīng)歷著前所未有的蛻變。尤其萬(wàn)科代建的代建項(xiàng)目正以五開(kāi)五罄的戰(zhàn)績(jī)，為這個(gè)曾經(jīng)的城中村寫下新的注腳。

NO.1|壹
合肥最大的城中村“換新模式”

作為合肥最大的城中村之一，廬陽(yáng)區(qū)龍王片區(qū)位于廬陽(yáng)北部，北二環(huán)和四里河路交叉口的西北角。

由龍王社區(qū)、高橋社區(qū)、照山社區(qū)、夾塘余老莊、五里拐新大郢等多個(gè)社區(qū)村委組成，常住居民約3000余戶，是大房郢水庫(kù)移民搬遷點(diǎn)。

而早在2023年廬陽(yáng)龍王片區(qū)城市更新就啟動(dòng)了房屋實(shí)施征收。而根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，房屋建安成本價(jià)3600元/㎡，甚至有博主曬出截圖，有人貨幣安置分到800萬(wàn)的補(bǔ)償款。

四里河板塊一直被譽(yù)為北部富人區(qū)，商業(yè)、教育、自然配套齊全，龍王片區(qū)能夠提供大量可供開(kāi)發(fā)的土地，板塊的發(fā)展將再邁一個(gè)臺(tái)階，期待龍王片區(qū)舊貌換新顏。

今年年初，備受矚目的 廬陽(yáng)區(qū)龍高照城市更新項(xiàng)目（一期）招標(biāo)結(jié)果揭曉，中標(biāo)金額高達(dá)37.86億！無(wú)疑將為合肥的城市發(fā)展注入強(qiáng)大動(dòng)力，也預(yù)示著廬陽(yáng)區(qū)即將迎來(lái)一場(chǎng)華麗的蛻變。

龍高照片區(qū)規(guī)劃地上建筑面積達(dá) 31.38 萬(wàn)㎡。這里既有寬敞舒適的住宅，面積達(dá) 25.94 萬(wàn)㎡，能滿足眾多家庭的居住需求；又有 3.34 萬(wàn)㎡的商辦區(qū)域，將為商業(yè)發(fā)展和企業(yè)辦公提供廣闊空間；還有 2.1 萬(wàn)㎡的配套設(shè)施，從教育到醫(yī)療，從休閑到娛樂(lè)，全方位保障居民的生活品質(zhì)。其中，1#地塊地上建筑面積12.69 萬(wàn)㎡，住宅面積 11.87 萬(wàn)㎡，配套設(shè)施 0.82 萬(wàn)㎡；2#地塊地上建筑面積 6.51 萬(wàn)㎡，住宅 6.04 萬(wàn)㎡，配套設(shè)施 0.47 萬(wàn)㎡；3#地塊地上建筑面積 12.18 萬(wàn)㎡，住宅 8.03 萬(wàn)㎡，商辦 3.34 萬(wàn)㎡，配套設(shè)施 0.81 萬(wàn)㎡。每個(gè)地塊都經(jīng)過(guò)精心規(guī)劃，力求實(shí)現(xiàn)居住、商業(yè)與配套的完美融合。

廬陽(yáng)區(qū)龍高照片區(qū)地理位置優(yōu)越，承載著提升區(qū)域品質(zhì)、改善居民生活的重要使命。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容豐富多樣，涵蓋了住宅、商業(yè)、配套等多個(gè)領(lǐng)域，將打造一個(gè)功能齊全、生活便捷的現(xiàn)代化城區(qū)。

NO.2|貳

再造下一個(gè)森林公園？

從土地市場(chǎng)來(lái)看，2020年以來(lái)，廬陽(yáng)龍高照片區(qū)城市更新共出讓10宗地塊，其中主要集中在大楊鎮(zhèn)片區(qū)，2021年僅出讓一宗地塊，即廬陽(yáng)區(qū)LY202107號(hào)地塊，2022年出讓四宗地塊，其中廬陽(yáng)區(qū)LY202209號(hào)和廬陽(yáng)區(qū)LY202210號(hào)地塊為安置房，2023年無(wú)地塊出讓，去年成功出讓3宗地塊，均被廬陽(yáng)國(guó)投集團(tuán)競(jìng)得。2024年之前主要出讓地塊還在大楊鎮(zhèn)片區(qū)。

今年廬陽(yáng)區(qū)龍王片區(qū)地塊出讓，今年6月份，龍王片區(qū)供地了2宗地塊，這兩塊地分別位于北二環(huán)以北、四里河路以西，照山路以南、龍王路以東，與萬(wàn)科森林公園一路之隔，龍高照片區(qū)城市更新項(xiàng)目，也是東、西相鄰地塊。

從新房來(lái)看，前期出讓的地塊主要在大楊鎮(zhèn)片區(qū)，而且大楊鎮(zhèn)片區(qū)前期在售的興港和昌湖畔云棲和興港和昌湖畔天越以及樂(lè)富強(qiáng)雙湖灣整體項(xiàng)目銷售并不太理想，不過(guò)目前這些項(xiàng)目也都進(jìn)入尾盤。

隨著市場(chǎng)下行，又加之邊緣板塊，整體市場(chǎng)行情都不太好，但今年萬(wàn)科代建廬陽(yáng)國(guó)投城市更新項(xiàng)目后，大楊鎮(zhèn)片區(qū)新房市場(chǎng)迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，今年4月萬(wàn)科悅映青川首開(kāi)，6月第五次加推售罄。僅2個(gè)月時(shí)間，五次應(yīng)勢(shì)加推，五次“日光”，熱銷近300套，刷新紅盤記錄，在當(dāng)下市場(chǎng)能夠取得此成績(jī)，這在整個(gè)樓市極為罕見(jiàn)的。

而就在前不久，作為二期的萬(wàn)科云映青瀾首開(kāi)，推出2#、7#樓共計(jì)66套房源，主力戶型涵蓋約89㎡和107㎡，備案均價(jià)在1.5萬(wàn)至1.9萬(wàn)/㎡之間。項(xiàng)目首開(kāi)即告罄，延續(xù)了此前悅映青川的熱銷傳奇。

再來(lái)看下二手房市場(chǎng)，整個(gè)大四里河板塊二手房分化較為嚴(yán)重，以北二環(huán)為界，以南的四里河板塊二手房?jī)r(jià)格還是比較堅(jiān)挺，比如萬(wàn)科森林公園、鉑悅廬州府、國(guó)貿(mào)景成等掛牌價(jià)格在2萬(wàn)以上，甚至一些洋房掛牌價(jià)格在3萬(wàn)以上。而北二環(huán)以北龍王片區(qū)二手房掛牌價(jià)格基本在1萬(wàn)出頭，部分老小區(qū)掛牌價(jià)在1萬(wàn)以內(nèi)。

NO.3|叁

結(jié)語(yǔ)

龍王片區(qū)的更新實(shí)踐，為新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的"政企合作"模式提供了鮮活樣本。廬陽(yáng)國(guó)投集團(tuán)作為本土平臺(tái)公司，依托政府信用背書與資源整合能力，有效破解了城市更新中"資金籌措難、土地整備慢"的痛點(diǎn)；而萬(wàn)科作為品牌房企，憑借產(chǎn)品研發(fā)與市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，將原本滯銷的邊緣板塊轉(zhuǎn)化為熱銷紅盤。這種"平臺(tái)公司拿地+品牌房企代建"的分工模式，既規(guī)避了傳統(tǒng)房企獨(dú)立開(kāi)發(fā)可能引發(fā)的"高周轉(zhuǎn)"風(fēng)險(xiǎn)，又通過(guò)專業(yè)團(tuán)隊(duì)提升了項(xiàng)目品質(zhì)，最終實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)、居民的三方共贏。

但更值得關(guān)注的是，這種模式如何重構(gòu)城市更新的價(jià)值邏輯。當(dāng)平臺(tái)公司從"土地財(cái)政依賴者"轉(zhuǎn)變?yōu)?城市運(yùn)營(yíng)商"，當(dāng)品牌房企從"開(kāi)發(fā)商"轉(zhuǎn)型為"服務(wù)商"，城市更新不再僅僅是物理空間的改造，更成為社會(huì)資源再分配的過(guò)程。