文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

上海內(nèi)環(huán)新房豪宅化的趨勢(shì)下，高端項(xiàng)目熱銷(xiāo)已成常態(tài)，但并非所有內(nèi)環(huán)盤(pán)都能共享這份熱度。

上周六，位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的靜安璽樾165套房源過(guò)會(huì)，均價(jià)12.42萬(wàn)元/㎡，將在9月5日開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)。

本批次加推房源的主力戶(hù)型是建面約97-106㎡的2-3房。

包括2號(hào)樓的18單元和20單元，一共105套，均價(jià)11.8萬(wàn)/㎡；7號(hào)樓的2單元，一共60套，均價(jià)13.8萬(wàn)/㎡。

從位置來(lái)看，2號(hào)樓南側(cè)有小區(qū)景觀廊道，前面的3號(hào)樓比較低，中高區(qū)前方無(wú)遮擋，景觀視野和采光條件較好，但20單元緊鄰南北高架；7號(hào)樓中高區(qū)視野無(wú)遮擋，可直接看陸家嘴三件套。

三批次推盤(pán)，操盤(pán)方越發(fā)謹(jǐn)慎了。

這是靜安璽樾加推套數(shù)最少的一次，也是價(jià)格最低的一批次。一期307套房源，均價(jià)12.5萬(wàn)/㎡；二期220套房源，均價(jià)12.58萬(wàn)/㎡。

在當(dāng)前內(nèi)環(huán)新房?jī)r(jià)格不斷沖高的行情里，靜安璽樾算是個(gè)“親民”選項(xiàng)。

但即便如此，操盤(pán)方的壓力絲毫不減，因?yàn)榍皟善诘娜セ闆r已暴露了市場(chǎng)接認(rèn)可度。

項(xiàng)目一期在去年5月開(kāi)盤(pán)，認(rèn)購(gòu)率約62%，11月推出的二期認(rèn)購(gòu)率甚至不足23%。

截至目前，項(xiàng)目累計(jì)推出527套房源，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示僅售出278套，開(kāi)盤(pán)一年多，網(wǎng)簽去化率僅約53%。

靜安璽樾一共有926套房源，此次推盤(pán)后，還剩230余套房源待入市。

這樣的進(jìn)度在內(nèi)環(huán)熱門(mén)板塊中，顯然是滯后的。

高端剛需

從地段來(lái)看，靜安璽樾所處的新靜安不夜城板塊，是上海熱門(mén)的城市更新板塊，區(qū)位條件沒(méi)得挑。

此前，萬(wàn)科中興奧舍、華發(fā)靜安華府、新湖青藍(lán)國(guó)際等“爆款”項(xiàng)目都出自這里，板塊價(jià)值早已得到市場(chǎng)驗(yàn)證。

對(duì)比當(dāng)前上海其他區(qū)域的新房?jī)r(jià)格，靜安璽樾的性?xún)r(jià)比更突出：浦東北蔡新地塊預(yù)計(jì)13萬(wàn)/㎡左右、長(zhǎng)寧新地塊14萬(wàn)/㎡左右，臨平路16萬(wàn) /㎡、徐匯龍華更是奔著17萬(wàn)/㎡去了，這些中環(huán)附近板塊3房總價(jià)起步就是1500萬(wàn)以上。

靜安璽樾12.4萬(wàn)/㎡的均價(jià)，在內(nèi)環(huán)里算是一股“清流”。

由于競(jìng)品擠壓和自身不足，靜安璽樾的地段優(yōu)勢(shì)沒(méi)能完全轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)。

2024年，靜安璽樾周邊集中推出了保利永興里、越秀靜安悅、萬(wàn)科中興澳舍等多個(gè)新盤(pán)，這些項(xiàng)目品質(zhì)做得不賴(lài)還會(huì)宣傳造勢(shì)，分流了大量購(gòu)房者。

對(duì)多數(shù)人來(lái)說(shuō)，同等預(yù)算下，自然優(yōu)先選無(wú)噪音、城市界面好的項(xiàng)目，靜安璽樾淪為“備選項(xiàng)”。

對(duì)比之下，靜安璽樾的不足也被放大。

項(xiàng)目西側(cè)緊鄰南北高架，中高樓層噪音、尾氣影響非常明顯，勸退了一部分注重居住舒適度的購(gòu)房者。

項(xiàng)目被老破小環(huán)繞，城市界面一般，缺乏高端社區(qū)該有的整體氛圍。

近幾年，上海內(nèi)環(huán)新盤(pán)戶(hù)型都在朝“偏大偏改善”的方向發(fā)展，不少項(xiàng)目最小戶(hù)型都是100㎡以上的大三居、四居，而靜安璽樾推出的百平左右的2-3房，主打市中心區(qū)域的高端剛需，千萬(wàn)級(jí)入主靜安內(nèi)環(huán)。

建面約98㎡的A戶(hù)型做了2房，是中間套。整體偏狹長(zhǎng)，面寬小，進(jìn)深大，只有客廳和主臥朝南，客衛(wèi)是暗衛(wèi)。

104㎡的B戶(hù)型和103㎡的B1戶(hù)型是3房2廳2衛(wèi)，都是邊套，與98㎡戶(hù)型類(lèi)似，都呈狹長(zhǎng)型。

其中，103㎡戶(hù)型大多位于靠近高架的一側(cè)，噪音問(wèn)題突出。104㎡戶(hù)型客廳和陽(yáng)臺(tái)朝西，上午時(shí)間段采光會(huì)受影響，下午會(huì)存在西曬問(wèn)題。

這種情況讓項(xiàng)目陷入“夾心困境”：12.6萬(wàn)/㎡左右的均價(jià)，對(duì)預(yù)算有限的剛需來(lái)說(shuō)門(mén)檻太高，買(mǎi)不起；對(duì)有實(shí)力的改善客群來(lái)說(shuō)，又看不上項(xiàng)目的硬傷，寧愿多花點(diǎn)錢(qián)選周邊條件更好的競(jìng)品，導(dǎo)致項(xiàng)目卡在中間，難以觸動(dòng)兩端的客戶(hù)。

舊改底色

靜安璽樾的開(kāi)發(fā)商為上海靜安城市更新投資發(fā)展有限公司?，法定代表人陳衛(wèi)東，該公司成立于2019年3月，是靜安區(qū)屬?lài)?guó)有獨(dú)資企業(yè)，由上海北方企業(yè)（集團(tuán)）有限公司全資控股。

從項(xiàng)目背景來(lái)看，這里原是靜安區(qū)洪南山宅240街坊項(xiàng)目，即靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元302a-02地塊，是老閘北區(qū)傳統(tǒng)的破舊棚戶(hù)區(qū)，直到2019年年初才啟動(dòng)拆遷。

2019年6月，靜安區(qū)國(guó)資委正式批復(fù)了關(guān)于同意北方集團(tuán)與市地產(chǎn)集團(tuán)合作投資參與洪南山宅240街坊舊區(qū)改造項(xiàng)目，其中，由上海北方企業(yè)（集團(tuán)）有限公司出資8.31億，與上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司合作成立上海市靜安區(qū)城市更新投資發(fā)展有限公司，占股40%。

之后，上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司在2022年10月退出。

北方集團(tuán)主要做靜安的城市更新，在上海獨(dú)立打造的住宅項(xiàng)目并不多，在高端項(xiàng)目上更是缺乏經(jīng)驗(yàn)。

在靜安璽樾上，北方集團(tuán)花費(fèi)了不少心思。

作為一個(gè)規(guī)劃規(guī)模較大的社區(qū)，靜安璽樾規(guī)劃了近10萬(wàn)平方米的完整社區(qū)空間，不僅覆蓋居住功能，還特意通過(guò)景觀花園、泛會(huì)所等配套空間的設(shè)計(jì)，兼顧兒童玩樂(lè)、家人休閑鍛煉、鄰里社交會(huì)客等需求，試圖打造適配全年齡人群的社區(qū)氛圍。

在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)上也向高端市場(chǎng)靠攏：室內(nèi)采用精裝修交付，中央空調(diào)、地暖、新風(fēng)系統(tǒng)三大舒適配置全部配齊；廚衛(wèi)電器、櫥柜、水槽、龍頭等硬裝與家電，均選用國(guó)際一線(xiàn)品牌。

然而，當(dāng)前上海內(nèi)環(huán)改善型住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入白熱化階段，購(gòu)房者愈發(fā)理性，不再單純被內(nèi)環(huán)地段或相對(duì)低價(jià)打動(dòng)。

如何進(jìn)一步突破地塊先天局限，同時(shí)在產(chǎn)品細(xì)節(jié)、社區(qū)氛圍等方面形成差異化優(yōu)勢(shì)來(lái)提升項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)力，仍是陳衛(wèi)東及操盤(pán)團(tuán)隊(duì)當(dāng)前面臨的直接且現(xiàn)實(shí)的挑戰(zhàn)。