最近街坊鄰居聊起房子，總有人皺著眉嘆氣 —— 手機(jī)里三條新聞擺在一起，越看越犯嘀咕：高盛說樓市要等到 2027 年才見底，路透社說今年年底就能穩(wěn)住，還有專家說非得看法拍房占比超 20%，才算真正觸底?！斑@就像三個(gè)醫(yī)生給同一個(gè)病人看病，一個(gè)說要養(yǎng)三年，一個(gè)說半年就好，還有的說必須發(fā)燒到 39 度才能退”，身邊人隨口說的比喻，倒把這混亂的局面說透了。

不光普通老百姓懵，連專業(yè)機(jī)構(gòu)都吵成了一鍋粥。高盛這位 “國際名醫(yī)” 拿出的診斷報(bào)告里寫著，全國樓市觸底得等到 2027 年，理由是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇周期、居民收入增長(zhǎng)這些 “慢性病”，沒法一蹴而就，得慢慢調(diào)理。而路透社像個(gè) “急診專家”，調(diào)研時(shí)盯著最近的政策動(dòng)向，看到各地限購放松、利率下調(diào)的利好一波接一波，覺得年底就能把市場(chǎng)穩(wěn)住。最有意思的是幾位 “民間觀察者”，他們不盯著那些復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，就認(rèn)法拍房這個(gè) “體溫計(jì)”，說什么時(shí)候法拍房占比超過 20%，那才是樓市真正的底部信號(hào)。

這三種說法為啥差這么多？咱們得先看看當(dāng)前樓市的 “體溫”。2025 年上半年，全國法拍房掛拍量有 36.9 萬套，其中住宅 16.9 萬套，占比剛過 45%。但要是放到整個(gè)樓市交易量里，法拍房占比還不到 10%，離專家說的 20% 還差著一大截。這就好比醫(yī)生測(cè)健康，一個(gè)看血常規(guī)，一個(gè)看血壓，還有一個(gè)只信體溫計(jì)，參考的指標(biāo)不一樣，結(jié)論自然沒法統(tǒng)一。

高盛的邏輯其實(shí)不難懂，它就像開車用導(dǎo)航，選的是 “經(jīng)濟(jì)周期” 這條長(zhǎng)途路線。2008 年美國次貸危機(jī)時(shí)就是這么個(gè)情況：一開始只有 127 萬戶斷供，后來像滾雪球似的，慢慢變成 460 萬戶，大量法拍房涌入市場(chǎng)，房?jī)r(jià)一路往下走。高盛覺得中國樓市也得走完這個(gè)周期，所以把觸底時(shí)間定在了 2027 年 —— 它看的是 “長(zhǎng)途路況”，關(guān)注的是居民負(fù)債率、人口結(jié)構(gòu)這些短期內(nèi)變不了的慢變量。

路透社更像實(shí)時(shí)導(dǎo)航，眼睛只盯著最近的 “政策路口”。今年各地出臺(tái)的穩(wěn)樓市政策確實(shí)密集，像給市場(chǎng)踩了腳油門：有的城市放寬了限購，有的下調(diào)了房貸利率，還有的給購房者發(fā)補(bǔ)貼。但政策效果會(huì)不會(huì)打折扣？就像導(dǎo)航提示 “前方暢通”，實(shí)際可能突然遇到堵車。溫州 2014 年那波樓市調(diào)整就很典型，當(dāng)時(shí)開盤價(jià) 2 萬 /㎡的房子，現(xiàn)在法拍價(jià)只能到 1.4 萬 /㎡，相當(dāng)于打了七折。這說明就算政策再好，市場(chǎng)信心要恢復(fù)，也得等上一陣子。

那些盯著法拍房的專家，其實(shí)是在看最直白的 “市場(chǎng)疼痛指數(shù)”。法拍房就像樓市的 “壓力測(cè)試器”，只有業(yè)主斷供還不上貸款，房子才會(huì)進(jìn)入法拍程序。2008 年美國次貸危機(jī)最嚴(yán)重的時(shí)候，法拍房占總銷量的 30%-40%，形成了 “降價(jià) — 斷供 — 再降價(jià)” 的惡性循環(huán)?，F(xiàn)在咱們的法拍房成交均價(jià)是 5131 元 /㎡，同比還在往下走，但占比沒到那個(gè)危險(xiǎn)的臨界點(diǎn)，所以市場(chǎng)還沒到專家說的 “底”。

歷史總是驚人地相似，但又不全一樣。美國次貸危機(jī)時(shí)，加州那些居民杠桿加得猛的地區(qū)，房?jī)r(jià)一下跌了 50% 還多；而中部杠桿低的地方，房?jī)r(jià)幾乎沒怎么動(dòng)。這說明杠桿加得越多，市場(chǎng)調(diào)整時(shí)摔得越慘。咱們溫州的例子更鮮活：同樣是法拍房，有的小區(qū)成交價(jià)不過萬，比當(dāng)年開盤價(jià)攔腰砍；有的卻能溢價(jià) 40% 成交，單價(jià)反倒比開盤時(shí)還高。這告訴我們，光看冰冷的數(shù)字沒用，還得看房子的具體地段、小區(qū)品質(zhì)這些實(shí)在的東西。

現(xiàn)在市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的 “溫差”。全國法拍房成交均價(jià)在跌，但重慶、成都這些城市的法拍房成交量卻穩(wěn)居前列；有的豪宅法拍時(shí) 0 溢價(jià)就成交了，有的剛需小房子卻被人搶著出價(jià)。這種分化讓普通人更迷茫了 —— 身邊打算買房的年輕人，本來想著今年出手，可看著政策天天變、專家說法不一樣，干脆決定再等等。就連售樓處工作人員都坦言，現(xiàn)在客戶問得最多的不是戶型、配套，而是 “到底啥時(shí)候才是底”。

說實(shí)話，我覺得爭(zhēng)論 2025 年還是 2027 年見底，沒啥實(shí)際意義。這些預(yù)測(cè)就像天氣預(yù)報(bào)，短期可能準(zhǔn)那么一兩天，長(zhǎng)期看肯定會(huì)錯(cuò)。高盛的模型里，不會(huì)算進(jìn)某個(gè)小縣城突然出臺(tái)的 “購房補(bǔ)貼翻倍” 政策；路透社也猜不到下個(gè)月會(huì)不會(huì)有房企突然爆雷，打亂市場(chǎng)節(jié)奏。相比之下，法拍房這個(gè) “硬指標(biāo)” 倒更靠譜 —— 它不像 GDP、CPI 那些數(shù)據(jù)能修飾，每一套法拍房背后，都是一個(gè)家庭面對(duì)債務(wù)壓力的真實(shí)困境，摻不了水分。

但也別把 “法拍房占比超 20%” 當(dāng)成金科玉律。溫州就有反例：有的小區(qū)法拍房溢價(jià)率能到 39%，說明就算在市場(chǎng)調(diào)整期，地段好、戶型棒的房子依然搶手。這提醒我們，樓市沒有全國統(tǒng)一的 “底”，只有適合某個(gè)人、某個(gè)需求的 “時(shí)機(jī)”。你要是急著結(jié)婚住，遇到性價(jià)比高的房子可能就該出手；要是想投資，那確實(shí)得多等等信號(hào)。

普通人沒必要天天盯著專家預(yù)測(cè)焦慮，不如多看看身邊的 “微觀信號(hào)”：小區(qū)門口中介門店里，掛的房源是多了還是少了？同戶型的房子，最近成交價(jià)有沒有連續(xù)上漲？樓下便利店老板會(huì)不會(huì)說 “最近看房的人多了”？這些鮮活的日常觀察，比那些滿是專業(yè)術(shù)語的預(yù)測(cè)報(bào)告，靠譜多了。樓市調(diào)整期就像冬天，有人覺得冷得受不了，裹緊衣服不敢出門；有人卻趁著淡季儲(chǔ)備過冬的糧食，為春天做準(zhǔn)備。不管專家們?cè)趺闯?，?duì)咱們來說，看清自己的真實(shí)需求，比瞎猜 “底在哪里” 更重要。畢竟房子是用來住的，不是用來賭的 —— 你說是不是這個(gè)理兒？