陪伴青島人20年的山東路38號，快速重啟。

今年7月份，位于山東路38號的百安居及周邊樓體開始拆除工作，計劃于今年下半年完成全部拆除工作，進(jìn)入公開招拍掛流程。

一個月后，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《市南區(qū)中片區(qū)SN0501-23、SN0501-26、SN0505-79地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整批前公示》，揭示了原山東路百安居地塊的新規(guī)劃。

從曾經(jīng)的家居建材購物目的地，到有了明確未來規(guī)劃的商住混合用地，地塊重新調(diào)整開發(fā)的同時，也為市南區(qū)的城市更新注入新的可能性。

齊魯商業(yè)評論第149期

原百安居地塊位于寧夏路以南、山東路以西、泰州六路以北、泰州路以東區(qū)域，是市南區(qū)不可多得的核心優(yōu)質(zhì)地塊。對于許多青島人來說，這里承載著他們的家裝回憶。

該賣場建筑面積約21346.85平方米，框架結(jié)構(gòu)，屋頂為鋼結(jié)構(gòu)，共2層。相鄰的寧夏路89號、91號五星電器廠房也為框架結(jié)構(gòu)，建筑面積約10780.88平方米，共4層。

今年7月份，這兩個地標(biāo)建筑啟動拆除工作，據(jù)公開報道顯示，目前兩地塊已拆除一空，夷為平地。此番公布的新規(guī)劃，將為這片區(qū)域帶來新的蛻變。

根據(jù)公示，原五星電器地塊及山東路百安居地塊（SN0501-23、SN0501-26）的規(guī)劃性質(zhì)發(fā)生重大調(diào)整，由中小學(xué)用地和商業(yè)用地調(diào)整為商住混合用地。

調(diào)整后地塊占地面積約2.98萬㎡，容積率2.9，建筑密度35%，建面約8.64萬㎡，其中住宅不超過5.26萬㎡、商服不超過2.76萬㎡。

此外，公示中明確，該地塊還將配建6班幼兒園、托育所470㎡，街道全民健身中心2000㎡、養(yǎng)老服務(wù)站600㎡。建筑高度方面，商服高度不超過100米、住宅高度不超過80米。

這種規(guī)劃思路，體現(xiàn)了從單一功能到復(fù)合生態(tài)的轉(zhuǎn)變，從增量擴(kuò)張到存量優(yōu)化的城市發(fā)展新理念。

該地塊的一大優(yōu)勢在于其得天獨厚的交通條件。地塊緊鄰山東路、膠寧高架路、寧夏路等市南區(qū)核心主干道，與青島地鐵5號線、8號線聯(lián)系緊密，乃名副其實的“雙地鐵加持”黃金地塊。

此前，就“寧夏路89號、91號與山東路38號地塊實施房屋征收”工作，市南區(qū)曾做相關(guān)文字解讀。

據(jù)悉，地鐵5號線市南段沿寧夏路布局線路，主線隧道從山東路38號百安居及寧夏路89、91號地塊下穿，對地塊的更新建設(shè)造成了影響，同時該地塊建成年代久遠(yuǎn)，城市形象與所處城市區(qū)位已不相匹配，存在更新提升的必要性。

彼時，官方對于地塊房屋征收目的解釋是：為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政工程建設(shè)的公共利益，保障地鐵5號線澳柯瑪橋站工程建設(shè)，提升城市品質(zhì)。這也是該地塊更新改造的直接原因之一。

優(yōu)越的地理位置為該地塊吸引了極大的關(guān)注，同時也引發(fā)了關(guān)于其“高端商住混合+TOD配套”的未來開發(fā)走向聯(lián)想，以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式將極大提升項目的價值和吸引力。

另一方面，今年市南區(qū)提出要著力推進(jìn)“前海后海聯(lián)動”，縱深推進(jìn)“西提東優(yōu)”，實施“五區(qū)聯(lián)動”一體發(fā)展，不斷提升城區(qū)環(huán)境品質(zhì)和居住品質(zhì)。該地塊的改造，也成為市南區(qū)整體發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。

市南區(qū)由于開發(fā)早，城市框架基本定型，未來可供應(yīng)的土地有限。該地塊作為市南區(qū)核心區(qū)域稀缺的可開發(fā)地塊，不僅區(qū)位優(yōu)勢明顯，配套成熟且交通便利，既體現(xiàn)了稀缺性也意味著競爭壓力較小，其未來的改造結(jié)果或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬洗硎心蠀^(qū)的城市更新成果。

此前，據(jù)相關(guān)工作人員介紹，地塊預(yù)計下半年將徹底拆除完畢，并進(jìn)行公開招掛，具體規(guī)劃需等待市規(guī)劃部門公告。此番公布的批前公示，無疑是一個積極信號。

當(dāng)然，調(diào)整后的地塊開發(fā)也面臨不小的挑戰(zhàn)。首先，較高的商業(yè)比例（約占總建筑面積的32%）對開發(fā)商的運(yùn)營能力提出了更高要求，如何為這處現(xiàn)代化商住綜合體匹配適合的未來商業(yè)規(guī)劃，至關(guān)重要。

與此同時，這里作為此前已承載成熟商業(yè)體的關(guān)鍵區(qū)域，也被賦予了更高的期待，如何應(yīng)對復(fù)雜的周邊環(huán)境、滿足較高的市民期待，也是該地塊開發(fā)需要考量的難題。

未來這里能否成為市南區(qū)破題城市更新的試驗田、為老城區(qū)轉(zhuǎn)型升級提供可復(fù)制的范式，還需時間來給出答案。