一直以來，西方財經(jīng)媒體和一些官員攻擊中國經(jīng)濟最重要的點就是中國的房地產(chǎn)市場問題。

前不久美國財政部部長貝森特，在接受媒體采訪的時候，向記者說，中國經(jīng)濟最大的問題是房地產(chǎn)市場如何如何。

但是現(xiàn)在回過頭來看，全球的房地產(chǎn)市場之中，最危險的卻是美國的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)如今美國房地產(chǎn)市場的危險程度已經(jīng)超越了2008年。

財長放風：特朗普可能在秋季宣布全國住房緊急狀態(tài)。這是否意味著一場巨大的金融風暴醞釀在美國登陸？這一次特朗普有什么辦法化解這一場危機？

市場警報，CMBS違約率破紀錄

根據(jù)美國銀行業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，2025年8月份的美國的辦公樓抵押辦公樓商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）拖欠率飆升62個基點。

達到創(chuàng)紀下的 11.7%，這比例是非常危險的。

還值得注意的事，多戶房屋住宅的CMBS拖欠率飆升到了71個基點，比率達到了6.86%，是9年以來的最高的水平。

回溯歷史數(shù)據(jù)顯示，CMBS比2008年后的10.7%峰值還高出一個百分點。 自2022年12月以來，CMBS拖欠率上升了10個百分點以上。

違約率飆升的背后，是商業(yè)地產(chǎn)特別是辦公樓市場面臨的巨大壓力。

之前美國辦公樓數(shù)據(jù)不佳，一些財經(jīng)媒體和經(jīng)濟學家，解釋為疫情后遠程辦公的常態(tài)化，讓辦公樓需求持續(xù)疲軟。

但是現(xiàn)如今時間已經(jīng)過去了4年的時間了，影響已經(jīng)不存在，但是美國商住地產(chǎn)的數(shù)據(jù)還是非常的差。

截至2024年第一季度末，美國辦公樓空置率已達19.8%的歷史高點。

同時，高利率環(huán)境又給商業(yè)地產(chǎn)估值帶來沉重打擊。自2021年末至2024年5月，

美國辦公樓價格累計下跌超過30%。

緊急狀態(tài)，白宮的政治豪賭？

面對不斷惡化的住房和商業(yè)地產(chǎn)市場，特朗普政府似乎坐不住了。美國財政部長斯科特·貝森特透露，總統(tǒng)特朗普
可能于今年秋季宣布“全國住房緊急狀態(tài)”。

這將是自2008年房地產(chǎn)泡沫破裂導致美國陷入金融危機以來，首次宣布與住房相關的國家緊急狀態(tài)。

宣布國家緊急狀態(tài)可不是小事。根據(jù)1976年《國家緊急狀態(tài)法》，總統(tǒng)可以借此繞過國會采取一系列行動，行使法律規(guī)定的137項緊急權力。
特朗普在第二任期內已宣布過九次國家緊急狀態(tài)，主要涉及移民和貿(mào)易問題。此舉也引發(fā)了不少批評，有人指責特朗普存在“行政越權”。
住房負擔能力將成為2026年中期選舉前的關鍵議題。
貝森特拒絕透露特朗普可能采取的具體行動，但表示政府官員正在研究如何規(guī)范地方建筑和分區(qū)法規(guī)，并降低交易成本。

現(xiàn)如今，特朗普又在計劃著要美國進入國家緊急狀態(tài)，本質上想通過破除權利壁壘，直接影響美聯(lián)儲的貨幣政策對美國房地產(chǎn)市場的影響。

美聯(lián)儲的高利率，十分不利于美國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，如果他不緊急采取行動，極有可能輸?shù)舾嗟闹С致省?/p>

危機深處，全美缺房400萬套

美國住房危機的根源很深。過去二十年間，持續(xù)的住房供應短缺不斷推動危機演變，2008年金融危機更使情況雪上加霜，此后房屋建設量始終未能恢復。

據(jù)估算，全美目前住房缺口高達約400萬套，其中大紐約和洛杉磯地區(qū)的短缺現(xiàn)象最為嚴重。
新冠疫情后危機進一步加劇，推高了租金價格，隨后為抑制通脹又出現(xiàn)利率上漲。疫情還導致勞動力短缺和供應鏈中斷，使得建筑成本大幅上升。

2020年至2023年間，美國中等價位住宅的月供上漲了59%。哈佛大學住房聯(lián)合研究中心常務董事克里斯·赫伯特指出：“如今在全美范圍內，像波士頓等地的房價已達到收入的五倍……而在加州的高成本市場，這一數(shù)字更是收入的十倍?！?/p>

美國居民債務規(guī)模已創(chuàng)新高，信用卡違約率攀升至6%（如Capital One等機構數(shù)據(jù)所示），房貸、車貸違約率也在提高。

高盛集團此前已發(fā)布預警，將美國杠桿貸款和垃圾債券的違約率預測大幅上調。
預測杠桿貸款違約率將從3.5%上調至8%，垃圾債券違約率從3%上調至5%。

當前情況與2008年次貸危機有相似之處：債務違約風險集中、市場流動性收緊。但也有差異點：當前銀行體系資本充足，監(jiān)管更嚴格，系統(tǒng)性風險相對可控。

2022年第四季度，美國家庭債務總額增長2.4%，總計增加3940億美元，為20年來最大名義增幅，總債務達到創(chuàng)紀錄的16.9萬億美元。

在目前的債務余額中，房貸占比已上升到了71%，絕對量超過了2008年次貸危機的水平。

美國標準普爾房價指數(shù)已連續(xù)6個月下跌，下跌速度及幅度均超過次貸危機時的水平。截至2022年第三季度末，約有45萬購房者貸款超過房屋價值。

一直以來，國內的一些經(jīng)濟學家和國外的財經(jīng)媒體和政客們，以中國的房地產(chǎn)市場的需求量下滑來攻擊中國的經(jīng)濟增長不能持續(xù)。

但是現(xiàn)如今一些數(shù)據(jù)正在表明，在房地產(chǎn)領域，風險最大的還是美國。如果美聯(lián)儲不降息，一場更大規(guī)模的金融危機會在美國房地產(chǎn)市場和金融市場登錄。