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原房主將農(nóng)村房屋出售后，通過訴訟與第一任買家達成 “退錢退房” 調(diào)解協(xié)議，卻因房屋已被轉(zhuǎn)售給第三方且第三方已實際居住多年，要求現(xiàn)任房主騰房時被法院駁回。近日，北京市房山區(qū)人民法院的判決，明確了 “農(nóng)村房屋善意取得受保護，原房主不能憑調(diào)解書直接要求后手買家騰房” 的裁判規(guī)則。

一、案情梳理

1. 房屋流轉(zhuǎn)歷程：兩次轉(zhuǎn)手，現(xiàn)任房主善意取得并長期居住

2005 年，張建國（原告）將自己名下的 “一號宅院”（房山區(qū)某村，含北房 4 間、東房 3 間、西棚子 3 間）出售給第一任買家李某。2006 年 11 月，李某未告知張建國，又以 3.5 萬元將 “一號宅院” 轉(zhuǎn)售給周志強（被告周磊之父，已故）。

交易時，某村村委會在原《集體土地建設(shè)用地使用證》上背書 “同意將使用者由張建國變更為周志強”，并收取周志強房屋買賣管理費 700 元。周志強購得房屋后，于 2014 年對房屋進行翻修（拆除西棚子建西房、更換門窗、重修院墻），與家人長期居住。2013 年周志強之妻去世，2024 年 1 月周志強去世，其子周磊（被告，勝訴方）作為繼承人繼續(xù)在 “一號宅院” 居住。

2. 原房主維權(quán)波折：調(diào)解協(xié)議生效卻難執(zhí)行，起訴現(xiàn)任房主遭抗辯

2006 年 11 月，張建國起訴李某要求解除房屋買賣合同，經(jīng)法院調(diào)解達成協(xié)議：張建國退還李某 1.7 萬元購房款，李某于 2007 年 5 月 1 日前返還 “一號宅院”。但李某未履行義務(wù)，張建國申請強制執(zhí)行時，因李某下落不明，執(zhí)行程序終結(jié)。

2007 年 5 月，張建國首次起訴周志強要求騰房，法院以 “一事不再理” 為由駁回起訴，二審維持原判。2024 年，張建國得知周志強去世、周磊居住 “一號宅院” 后，再次起訴要求周磊騰退房屋，周磊以 “房屋系父親善意取得、自己基于繼承居住” 為由抗辯。

二、案件分析

1. 爭議焦點

張建國能否憑與李某的調(diào)解協(xié)議，直接要求周磊騰退 “一號宅院”？

周志強購買 “一號宅院” 是否構(gòu)成善意取得，周磊基于繼承的居住是否合法？

張建國本次起訴是否違反 “一事不再理” 原則？

2. 勝訴關(guān)鍵：善意取得成立，調(diào)解協(xié)議不能對抗后手買家

（1）周志強購買房屋符合善意取得要件，合法取得占有使用權(quán)

法律依據(jù)：《民法典》第三百一十一條（善意取得需滿足 “善意、合理對價、登記或交付”）、《土地管理法》第六十二條（農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)需經(jīng)村委會同意）。

事實推導(dǎo)：① 周志強購買時，查看了《集體土地建設(shè)用地使用證》，村委會背書同意變更使用者并收取管理費，其對 “李某無權(quán)處分” 不知情，主觀善意；② 支付 3.5 萬元合理對價，有房款收條、管理費收據(jù)佐證；③ 村委會同意變更并實際交付房屋，周志強已占有使用 18 年并進行翻修，符合 “交付” 要件。雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶，但農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)中 “村委會同意 + 實際交付” 即可認定為權(quán)利公示，構(gòu)成善意取得。

（2）張建國與李某的調(diào)解協(xié)議僅約束雙方，不能對抗善意第三人

法律依據(jù)：《民法典》第四百六十五條（合同僅對當事人具有法律約束力）、第二百三十六條（排除妨害需以 “物權(quán)受侵害” 為前提）。

事實推導(dǎo)：① 調(diào)解協(xié)議是張建國與李某的約定，僅能約束李某履行退房義務(wù)，不能直接要求合同外的周志強、周磊騰房；② 張建國未實際收回房屋，未重新取得對 “一號宅院” 的占有使用權(quán)，其物權(quán)并未恢復(fù)，無權(quán)向周磊主張排除妨害；③ 周磊基于繼承居住，并非 “非法侵占”，張建國的訴求缺乏物權(quán)基礎(chǔ)。

（3）本次起訴不違反 “一事不再理”，但核心訴求無事實依據(jù)

法律依據(jù)：《民事訴訟法》司法解釋第二百四十七條（“一事不再理” 需滿足 “同一當事人、同一訴訟標的、同一訴訟請求”）。

事實推導(dǎo)：① 本次被告為周磊，與 2007 年起訴的周志強并非同一當事人，訴訟標的和主體不同，不違反 “一事不再理”；② 但如前所述，因周志強善意取得成立，周磊居住合法，張建國的騰退訴求仍無事實和法律依據(jù)，應(yīng)予以駁回。

三、裁判結(jié)果

駁回原告張建國要求被告周磊騰退位于北京市房山區(qū)某鎮(zhèn)某村 “一號宅院” 的訴訟請求；

本案案件受理費由原告張建國負擔。

四、案件啟示

1. 農(nóng)村房屋買家避坑：3 個核心風(fēng)險防控要點

交易前核實權(quán)利來源，確保村委會同意

購買農(nóng)村房屋時，需要求賣方提供《集體土地建設(shè)用地使用證》《房屋買賣合同》等，核實其是否為合法權(quán)利人；務(wù)必經(jīng)村委會書面同意（如背書、出具證明），避免 “私下交易”，確保流轉(zhuǎn)合法。

留存完整交易憑證，證明善意取得

支付房款時通過銀行轉(zhuǎn)賬并備注 “購房款”，留存收條、村委會收費憑證、房屋交付清單等；對房屋進行翻修時，保留裝修合同、付款發(fā)票、施工照片，證明 “實際占有使用”，為善意取得提供證據(jù)支撐。

繼承房屋需明確親屬關(guān)系，及時辦理權(quán)利確認

若基于繼承取得農(nóng)村房屋，需提交親屬關(guān)系證明、被繼承人死亡證明、村委會出具的 “同意繼承使用” 證明等，明確自身權(quán)利來源；若涉及產(chǎn)權(quán)糾紛，可提前向法院起訴確認繼承權(quán)，避免因 “權(quán)利不清” 陷入訴訟。

2. 原房主警示：2 個 “不可為” 行為

不可憑與前手的協(xié)議直接要求后手騰房，需先追究前手違約責任

若前手買家未履行退房義務(wù)且已轉(zhuǎn)售房屋，應(yīng)先起訴前手要求賠償損失，而非直接要求后手騰房；若后手為惡意取得（如明知前手無權(quán)處分仍低價購買），可另行起訴撤銷后手交易，而非直接主張排除妨害。

不可忽視執(zhí)行時效，及時申請恢復(fù)執(zhí)行

調(diào)解書生效后，若前手買家下落不明導(dǎo)致執(zhí)行終結(jié)，發(fā)現(xiàn)其財產(chǎn)線索（如轉(zhuǎn)售房屋所得款項）時，應(yīng)及時申請恢復(fù)執(zhí)行，通過執(zhí)行前手財產(chǎn)彌補損失，而非反復(fù)起訴后手買家。

3. 核心提醒：農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn) “合法為先，證據(jù)為王”

本案的核心裁判邏輯是 “農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)中，經(jīng)村委會同意、支付合理對價并實際占有使用的，構(gòu)成善意取得；原房主與前手的合同糾紛，不能對抗善意后手的合法權(quán)益”。

建議涉及農(nóng)村房屋交易時，務(wù)必嚴格遵循 “村委會同意” 的法定程序，留存完整交易證據(jù)；發(fā)生糾紛后，需明確權(quán)利主體和責任邊界，優(yōu)先通過追究違約方責任解決問題，必要時咨詢專業(yè)律師梳理法律關(guān)系，避免因 “程序瑕疵”“證據(jù)不足” 導(dǎo)致維權(quán)失敗。

法律小貼士

《民法典》第三百一十一條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人?！?本案中，周志強的購買行為完全符合上述要件，故其合法占有受法律保護，張建國無法要求其繼承人周磊騰房。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）