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身患重病、喪失勞動(dòng)能力的經(jīng)適房權(quán)利人，因早年簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議被認(rèn)定無(wú)效，要求實(shí)際占有人騰退房屋卻遭拒絕。近日，北京市大興區(qū)人民法院判決支持權(quán)利人訴求，判令占有人 30 日內(nèi)騰退房屋，明確 “經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓違反政策無(wú)效后，無(wú)權(quán)占有應(yīng)返還” 的裁判規(guī)則。

一、案情梳理

1. 2009-2017 年：合法申請(qǐng)經(jīng)適房，簽訂協(xié)議后房屋被他人占有

陳建國(guó)（原告，勝訴方）與王麗（前妻，已故）1991 年結(jié)婚，1992 年育有一子陳明（2011 年去世）。2009 年 9 月，陳建國(guó)以 “一家三口” 名義申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房，符合當(dāng)時(shí)低收入住房困難家庭申請(qǐng)條件。

2013 年 8 月，陳建國(guó)與甲公司（原大興城建公司）簽訂《經(jīng)適房選房確認(rèn)書(shū)》，選定 “一號(hào)房屋”（大興區(qū)）；2016 年 7 月，雙方簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同（經(jīng)濟(jì)適用住房）》，房屋登記至陳建國(guó)名下，性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房。

2016 年 7-9 月，陳建國(guó)因經(jīng)濟(jì)困難，經(jīng)孫磊（介紹人）介紹與趙強(qiáng)（被告一）簽訂《協(xié)議書(shū)》《代理購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房協(xié)議》等，約定由趙強(qiáng)出資購(gòu)買(mǎi) “一號(hào)房屋”，趙強(qiáng)無(wú)償居住至經(jīng)適房允許上市，到期后陳建國(guó)還款騰房或過(guò)戶。隨后趙強(qiáng)出資 45.3097 萬(wàn)元購(gòu)房并裝修，實(shí)際占有房屋，后交由其兒子一家居住。

2. 2018-2024 年：協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效，起訴騰退獲支持

2018 年，王麗起訴至西城區(qū)法院，主張陳建國(guó)與趙強(qiáng)簽訂的《協(xié)議書(shū)》違反經(jīng)濟(jì)適用房政策。法院審理后判決：該協(xié)議因損害社會(huì)公共利益無(wú)效（經(jīng)濟(jì)適用房面向低收入家庭，擅自轉(zhuǎn)讓違反 “申請(qǐng)審核公示” 制度）。

協(xié)議無(wú)效后，陳建國(guó)因身患重病、喪失勞動(dòng)能力，急需 “一號(hào)房屋” 作為基本住房保障，多次要求趙強(qiáng)騰退遭拒 —— 趙強(qiáng)以 “陳建國(guó)欠其 70 萬(wàn)元借款未還” 為由，主張 “還錢(qián)才騰房” 或 “直接過(guò)戶抵債”。2024 年，陳建國(guó)起訴至大興法院，訴求：1. 判令趙強(qiáng)、孫磊騰退 “一號(hào)房屋”；2. 本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

趙強(qiáng)辯稱：雙方實(shí)為 “借款抵押”，房屋是借款抵押物，不同意騰退；孫磊稱自己僅為介紹人，未實(shí)際居住，騰退事宜由趙強(qiáng)做主。

二、案件分析

1. 爭(zhēng)議焦點(diǎn)

趙強(qiáng)以 “出資購(gòu)房、有借款未還” 為由占有 “一號(hào)房屋” 是否合法？

孫磊是否需承擔(dān)騰退責(zé)任？

2. 勝訴關(guān)鍵：協(xié)議因違政策無(wú)效，無(wú)權(quán)占有應(yīng)返還

（1）經(jīng)適房轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，趙強(qiáng)占有失去合法依據(jù)

法律依據(jù)：《民法典》第一百五十三條（違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或公序良俗的民事法律行為無(wú)效）、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二十四條（經(jīng)適房實(shí)行申請(qǐng)、審核、公示制度，不得擅自轉(zhuǎn)讓）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 經(jīng)濟(jì)適用房是政府面向低收入住房困難家庭的保障性住房，其轉(zhuǎn)讓受嚴(yán)格政策限制，陳建國(guó)與趙強(qiáng)簽訂的《協(xié)議書(shū)》約定 “無(wú)償轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)權(quán)”，直接規(guī)避經(jīng)適房申請(qǐng)審核制度，違反公共利益，已被生效判決確認(rèn)無(wú)效；② 協(xié)議無(wú)效后，趙強(qiáng) “基于協(xié)議占有房屋” 的基礎(chǔ)喪失，其主張的 “出資” 可通過(guò)另案主張借款返還，但不能對(duì)抗陳建國(guó)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

（2）趙強(qiáng)的 “借款抵押” 不成立，無(wú)權(quán)對(duì)抗騰退請(qǐng)求

法律依據(jù)：《民法典》第三百九十五條（不動(dòng)產(chǎn)抵押需辦理登記才生效）、第二百三十五條（無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)，權(quán)利人可請(qǐng)求返還原物）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 趙強(qiáng)主張 “房屋為借款抵押物”，但未辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，根據(jù) “抵押登記生效” 原則，抵押權(quán)未設(shè)立；② 趙強(qiáng)僅持有房產(chǎn)證原件，不能證明存在合法抵押關(guān)系，其占有房屋屬 “無(wú)權(quán)占有”，陳建國(guó)作為登記權(quán)利人，有權(quán)要求騰退。

（3）孫磊非法律關(guān)系主體，無(wú)需承擔(dān)騰退責(zé)任

法律依據(jù)：《民法典》第四百六十五條（合同僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力）。

事實(shí)推導(dǎo)：孫磊僅為雙方介紹人，未參與《協(xié)議書(shū)》簽訂，也未實(shí)際占有房屋，不是本案權(quán)利義務(wù)主體，陳建國(guó)要求其騰退缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。

三、裁判結(jié)果

被告趙強(qiáng)于本判決生效后 30 日內(nèi)，向原告陳建國(guó)騰退并返還位于北京市大興區(qū)（“一號(hào)房屋”）；

駁回原告陳建國(guó)對(duì)被告孫磊的訴訟請(qǐng)求；

本案案件受理費(fèi)由被告趙強(qiáng)負(fù)擔(dān)。

四、案件啟示

1. 經(jīng)適房權(quán)利人避坑：3 個(gè)核心維權(quán)要點(diǎn)

明確經(jīng)適房轉(zhuǎn)讓限制，拒絕違規(guī)協(xié)議

經(jīng)濟(jì)適用房自購(gòu)買(mǎi)之日起 5 年內(nèi)不得上市交易，且轉(zhuǎn)讓需經(jīng)住房保障部門(mén)審核，僅限符合條件的家庭購(gòu)買(mǎi)；切勿因經(jīng)濟(jì)困難簽訂 “代買(mǎi)”“轉(zhuǎn)讓”“抵押” 等違規(guī)協(xié)議，此類協(xié)議大概率被認(rèn)定無(wú)效，反而可能導(dǎo)致房屋被長(zhǎng)期占用。

協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效后，及時(shí)主張騰退

若違規(guī)協(xié)議被法院認(rèn)定無(wú)效，應(yīng)立即向?qū)嶋H占有人發(fā)送書(shū)面騰退通知，留存證據(jù)；對(duì)方拒不配合的，及時(shí)提起返還原物訴訟，避免因 “長(zhǎng)期拖延” 導(dǎo)致占有人形成 “事實(shí)居住”，增加騰退難度。

留存住房困難證據(jù)，強(qiáng)化維權(quán)合理性

如身患重病、喪失勞動(dòng)能力、無(wú)其他住房等，需提交醫(yī)院診斷證明、無(wú)房證明、居委會(huì)出具的困難證明等，向法院說(shuō)明房屋是 “基本生活保障”，增強(qiáng)訴求的合理性和緊迫性。

2. 經(jīng)適房代買(mǎi) / 出資方警示：2 個(gè) “不可為”

不可參與經(jīng)適房代買(mǎi) / 轉(zhuǎn)讓，避免協(xié)議無(wú)效風(fēng)險(xiǎn)

明知是經(jīng)濟(jì)適用房仍代他人出資購(gòu)買(mǎi)、簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，因違反政策，協(xié)議必然無(wú)效，不僅無(wú)法取得房屋所有權(quán)，還可能因?qū)嶋H占有被起訴騰退，出資款需通過(guò)借款糾紛另案追索，耗時(shí)費(fèi)力。

不可僅憑 “持有房產(chǎn)證” 主張抵押，需依法登記

以房屋為借款抵押時(shí)，必須到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記，未登記的抵押權(quán)不成立，無(wú)法對(duì)抗權(quán)利人的騰退請(qǐng)求；僅持有房產(chǎn)證不能證明抵押關(guān)系，難以保障自身債權(quán)。

法律小貼士

《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二十五條規(guī)定：“城市低收入家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)同時(shí)符合下列條件：（一）具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口；（二）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)；（三）無(wú)房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)?！?本案中，趙強(qiáng)并非經(jīng)適房審核通過(guò)的申請(qǐng)人，其與陳建國(guó)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議因違反上述規(guī)定被認(rèn)定無(wú)效，充分體現(xiàn)了經(jīng)適房 “保障特定群體” 的政策屬性，違規(guī)轉(zhuǎn)讓行為不受法律保護(hù)。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）