三年前，王健林曾預(yù)言房地產(chǎn)將邁入“深度調(diào)整期”，當(dāng)時許多人對此持懷疑態(tài)度，認(rèn)為房價怎么可能真的下跌？

然而，如今市場釋放出的信號愈發(fā)明確，特別是最近半年內(nèi)顯現(xiàn)的四個關(guān)鍵趨勢，已經(jīng)為2026年房價的走向提供了清晰指引。

最直接的一個信號來自二手房市場的供需嚴(yán)重失衡。

只要瀏覽主要房產(chǎn)交易平臺就能發(fā)現(xiàn)，掛牌房源數(shù)量較去年同期明顯增加，全國二手房掛牌總量已突破753萬套，刷新歷史紀(jì)錄。

但與此同時，成交量卻呈下降趨勢，同比減少了15%。

許多城市面臨“掛牌量高、成交低迷”的局面，部分房源掛出數(shù)月仍無人問津。

即便有買家前來洽談，也會在價格上不斷壓低，不主動降價幾乎難以成交。

曾經(jīng)被看作“硬通貨”的二手房，如今在不少地區(qū)已成為“難以變現(xiàn)的資產(chǎn)”。

其次，開發(fā)商的促銷力度空前加大，其背后原因在于庫存壓力和債務(wù)問題日益嚴(yán)峻。

全國商品房庫存高達(dá)7.6億平方米，大量滯銷房源導(dǎo)致資金鏈緊張，而2025年還將面臨5257億元的到期債務(wù)。

在三四線城市，部分開發(fā)商甚至轉(zhuǎn)變營銷策略，將商品房包裝成“產(chǎn)權(quán)式養(yǎng)老公寓”，因?yàn)槟贻p人口外流嚴(yán)重，只能轉(zhuǎn)向本地老年客戶群體。

第三個趨勢令人意外：房貸利率降至歷史最低水平，但申請貸款的人數(shù)并未明顯增加。

短短兩年間，房貸利率從5%下調(diào)至3%，創(chuàng)下多年新低，銀行也簡化了審批流程，基本實(shí)現(xiàn)“隨到隨批”。

然而，居民購房意愿依然低迷，主要原因在于居民杠桿率已逼近62%的警戒線，人們普遍不愿再承擔(dān)長期房貸壓力，更傾向于保留現(xiàn)金以備不時之需。

同時，租房人群結(jié)構(gòu)也在變化，35歲以上租房者占比已升至35%，越來越多的人不再將“擁有房產(chǎn)”視為生活必需。

最后一個信號是城市內(nèi)部的房價分化日益加劇。

并非所有地區(qū)的房價都在下跌，一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)依然受到追捧。

與之形成鮮明對比的是，縣城和城市郊區(qū)的房價持續(xù)走低，一些縣城房價從每平方米8000元跌至5000元，部分郊區(qū)新樓盤即便多次降價，銷售中心依舊門庭冷落。

在同一省份甚至同一城市內(nèi)，不同區(qū)域的房價走勢差異顯著，這種分化趨勢仍在持續(xù)。

而這種冰火兩重天的局面，并非偶然，而是市場規(guī)律作用下的必然結(jié)果...

冰火兩重天背后的真相

核心區(qū)域房價之所以能夠保持穩(wěn)定，關(guān)鍵在于稀缺資源的強(qiáng)力支撐。

這些區(qū)域通常集中了城市最優(yōu)質(zhì)的教育資源、醫(yī)療設(shè)施和交通網(wǎng)絡(luò)——優(yōu)質(zhì)學(xué)校的學(xué)位供不應(yīng)求，三甲醫(yī)院的醫(yī)療資源難以復(fù)制，地鐵樞紐帶來的通勤便利更是無可替代。

只要這些核心資源不發(fā)生遷移，對優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的需求就不會消失。

特別是長三角、珠三角等核心城市，依托高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，構(gòu)建了穩(wěn)定的就業(yè)市場，持續(xù)吸引年輕人流入。

有了人口和產(chǎn)業(yè)的雙重支撐，房價自然能夠抵御市場波動。

即使整體二手房掛牌量偏高，但核心區(qū)域具備學(xué)區(qū)優(yōu)勢、靠近地鐵的房源，仍然保持穩(wěn)定的成交節(jié)奏，價格也未出現(xiàn)明顯下滑。

反觀非核心區(qū)域的房價下跌，實(shí)質(zhì)是缺乏支撐因素的必然結(jié)果。

最突出的問題是人口持續(xù)流失，大量年輕人為尋求更好的就業(yè)機(jī)會和發(fā)展空間，紛紛向中心城市聚集，留下的人口多為老年人。

購房需求大幅萎縮，缺乏接盤者，房價自然失去支撐。

此外，這些區(qū)域普遍缺乏競爭力強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐，除了傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，難以提供高薪且穩(wěn)定的工作崗位，無法形成人口回流動力，進(jìn)一步加劇了住房市場的低迷。

更重要的是，當(dāng)前購房者的決策更加理性。

從過去的“見房就買”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬艏?xì)選”，非核心區(qū)域的房源普遍存在配套設(shè)施不完善、交通不便等問題，自然難以吸引買家，市場話語權(quán)徹底向買方傾斜，賣家只能被動降價。

政策層面的困境也加劇了這種分化。

盡管政府不斷降低房貸利率，優(yōu)化限購、限貸等政策，但效果主要集中在核心區(qū)域。

非核心區(qū)域即便政策放寬，也難以激發(fā)購房熱情，因?yàn)橘彿空咂毡閾?dān)憂房產(chǎn)貶值、難以轉(zhuǎn)手。

開發(fā)商的處境更能說明問題，核心區(qū)域的新項(xiàng)目仍能憑借資源優(yōu)勢維持合理去化率，而非核心區(qū)域的項(xiàng)目。

即便大幅降價促銷，也難解庫存高企之困，不少項(xiàng)目甚至被迫暫停銷售，等待市場回暖。

歸根結(jié)底，房地產(chǎn)市場已徹底告別“普漲時代”，進(jìn)入“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、劣質(zhì)劣價”的分化階段。

面對這樣的市場格局，不同需求的人群應(yīng)采取更具針對性的應(yīng)對策略。

2026年房價應(yīng)對策略

針對不同人群，策略應(yīng)有所區(qū)別。

對于有購房計(jì)劃的人，若非急需入住，建議保持觀望，重點(diǎn)關(guān)注核心區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)房源，特別是具備優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源、靠近地鐵的房產(chǎn)，這類房源抗跌能力更強(qiáng)。

目前3%的房貸利率處于低位，確實(shí)具有吸引力，但在貸款時應(yīng)預(yù)留充足空間，至少準(zhǔn)備24個月的房貸作為應(yīng)急資金，以防止因收入波動導(dǎo)致斷供風(fēng)險。

計(jì)劃出售房產(chǎn)的人，如無資金壓力，可暫時觀望，不必急于降價；如急需資金，則應(yīng)理性定價，避免因掛牌價過高導(dǎo)致房源長期滯銷。

此外，對房屋進(jìn)行簡單翻新，例如刷新墻面、更換老舊家電、保持良好衛(wèi)生狀況，有助于提升視覺吸引力，加快成交速度。

處于觀望狀態(tài)的人，應(yīng)主動關(guān)注市場動態(tài)，重點(diǎn)關(guān)注所在城市的二手房掛牌量、成交量變化，以及政策層面的調(diào)整，例如限購放松、貸款政策優(yōu)化等。

同時，應(yīng)留意人口流動趨勢，人口持續(xù)流入的區(qū)域往往更具潛力。

此外，提前了解當(dāng)?shù)氐馁彿抠Y格要求、首付比例、貸款流程等信息，一旦遇到合適機(jī)會，就能迅速把握。

王健林“房地產(chǎn)黃金時代結(jié)束”的判斷，如今已完全得到驗(yàn)證。

那個閉眼買房就能賺錢的時代已不復(fù)存在，2026年購房必須更加理性與謹(jǐn)慎。

地段是否核心、資源是否稀缺、周邊產(chǎn)業(yè)是否有支撐，這三個要素直接決定了房產(chǎn)的價值，只有把握住這些關(guān)鍵因素，才能在復(fù)雜的市場環(huán)境中做出明智決策。

參考文獻(xiàn)