文/謝逸楓

目前全國超過30城市的商業(yè)銀行把首套商業(yè)房貸利率上調(diào)回“3”字頭，利率最低由2.65%-2.85%上升為3.0%-3.1%，已經(jīng)引起市場(chǎng)強(qiáng)烈的關(guān)注，讓購房者恐慌。因?yàn)楹枚噘彿空哌€沒來得及享受，就已經(jīng)結(jié)束了。

筆者統(tǒng)計(jì)，截至12月5日，首套房貸利率重回“3字頭”的城市已經(jīng)超過30個(gè)，包括武漢、長沙、青島、福州、廈門、莆田、泉州、寧德、仙游、徐州、廣州、佛山、東莞、杭州、南京、蘇州、無錫、鹽城、揚(yáng)州、泰州、寧波、浙江省等。

從市場(chǎng)反饋過來的消息，說是一線城市和二線核心城市及少部分三線核心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)止跌回穩(wěn)，成交量連續(xù)2個(gè)月火爆，有的城市房?jī)r(jià)上漲。

簡(jiǎn)單說，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)回穩(wěn)了，銀行通過上調(diào)首套房貸利率，彌補(bǔ)之前的損失。同時(shí)首套房貸利率調(diào)整，也是符合市場(chǎng)和政策趨勢(shì)。

從金融機(jī)構(gòu)反饋過來的消息，說是符合銀行凈息差的要求，因?yàn)殂y行凈息差的壓力大，銀行為了修正“內(nèi)卷式”競(jìng)爭(zhēng)，避免出現(xiàn)不好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。

截至2024年三季度，國有行、股份行、城商行、農(nóng)商行和外資行的凈息差水平分別為1.45%、1.63%、1.43%、1.72%、1.44%，均跌破1.8%的“預(yù)警線”。

從房企反饋個(gè)來的消息看，應(yīng)該與部分地區(qū)商貸利率和公積金貸款利率產(chǎn)生“掛”有一定關(guān)系，一定程度上影響銀行的凈息差，減少銀行的損失。

回調(diào)房貸利率，是否會(huì)影響市場(chǎng)止跌回穩(wěn)？

房貸利率總體下行周期，上調(diào)的房貸利率舉動(dòng)，容易引起市場(chǎng)關(guān)注，對(duì)市場(chǎng)、供需關(guān)系、基本面、成交、房?jī)r(jià)、預(yù)期、信心有所修復(fù)產(chǎn)生不利沖擊。

一是購房者形成對(duì)房貸利率最低結(jié)束和房貸成本上升預(yù)期，影響購房的積極性和入市信心，不利于購房熱情的延續(xù)。

二是形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的負(fù)面情緒影響，影響房地產(chǎn)政策效應(yīng)的擴(kuò)大和持續(xù)性，導(dǎo)致市場(chǎng)的成交量持續(xù)性上升預(yù)期減弱。

三是市場(chǎng)下行周期、出清周期、救市政策波動(dòng)期，銀行將首套商業(yè)房貸利率上調(diào)回“3”字頭，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的預(yù)期、勢(shì)頭形成不利、負(fù)面情緒影響。

回調(diào)房貸利率，現(xiàn)階段究竟釋放出什么信號(hào)？

筆者認(rèn)為，銀行回調(diào)首套房貸利率，向市場(chǎng)、購房者釋放六個(gè)信號(hào)。一是2.65%-2.95%的史上國內(nèi)房貸利率記錄最寬松、最低的終結(jié)、見底的信號(hào)。

二是階段性調(diào)整，不是大趨勢(shì)的，不是大幅度的回調(diào)。銀行回調(diào)首套房貸利率3個(gè)基點(diǎn)-5個(gè)基點(diǎn)，是階段性的利率調(diào)整，不是大趨勢(shì)的。不是大幅度的回調(diào)。

三是未來將會(huì)有更多的城市、商業(yè)銀行跟進(jìn)回調(diào)首套房貸利率，可能是普遍現(xiàn)象。避免銀行自身凈息差帶來的風(fēng)險(xiǎn)，減少銀行的經(jīng)營、資產(chǎn)不良率風(fēng)險(xiǎn)。

四是現(xiàn)在就判斷房地產(chǎn)已經(jīng)止跌回穩(wěn)為時(shí)尚早。因?yàn)樯虾！⒈本?、深圳等沒有回回調(diào)首套房貸利率，況且這些城市房地產(chǎn)都是目前最火爆的。

五是購房者不要挑三揀四了，3.0%-3.1%的首套房貸利率，已經(jīng)是非常低了，應(yīng)該好好地珍惜，利率下調(diào)空間短期已結(jié)束。未來不排除銀行繼續(xù)回調(diào)房貸利率。

六是房貸利率和LPR出現(xiàn)背離，按照LPR的三次下降，房貸利率應(yīng)該是下降，不是下降之后再回調(diào)。房貸利率的調(diào)整決定權(quán)在銀行，不在市場(chǎng)。

未完全止跌回穩(wěn)，為什么突然回調(diào)房貸利率？

銀行回調(diào)首套房貸利率，主要是銀行綜合考慮資金額度、政策風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營、資本、稅收成本及凈息差，對(duì)主要商業(yè)銀行來說，3.0%-3.1%是保本點(diǎn)。

商業(yè)銀行按照市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)原則，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況及客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平，是正常市場(chǎng)行為。

透過市場(chǎng)、銀行、房企、購房者的角度來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)未完全止跌回穩(wěn)，突然回調(diào)首套房貸利率，背后的原因和邏輯來看，主要有五個(gè)方面。

一是額度供不應(yīng)求。市場(chǎng)對(duì)房貸的需求量猛增，提前還貸減少，銀行的房貸壓力減輕，額度年末變得緊張，因?yàn)槿兰t線、貸款集中制、金融謹(jǐn)慎制度等要求。

二是銀行利潤的考核壓力大，凈息差創(chuàng)歷史新低。銀行房貸投放的成本和收益需要平衡，目前銀行業(yè)的主流心態(tài)。銀行對(duì)于提高利生息資產(chǎn)收益率有急迫性。

2024年三季度商業(yè)銀行凈息差降至1.53%，較上個(gè)季度又跌了0.01個(gè)百分點(diǎn)。凈息差的監(jiān)管警戒線是1.8%，1.53%已經(jīng)低于警戒線，需要格外小心。

房屋按揭是銀行長期穩(wěn)定的生息資產(chǎn)，LPR三次降幅大，導(dǎo)致公積金貸款和商業(yè)房貸的利率倒掛，息差管理的面臨考驗(yàn)，提高生息資產(chǎn)收益率刻不容緩。

銀行扛不住了。三季度末商業(yè)銀行的凈息差已降至1.53%歷史新低，環(huán)比下降0.01%。大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行的凈息差均低于1.65%。

三是避免銀行內(nèi)卷式惡性、無次序競(jìng)爭(zhēng)。銀行凈息差新低，利率下限不明，很容易引起銀行之間的房貸內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)之爭(zhēng)，擾亂了銀行房貸投放市場(chǎng)次序。

四是降低房地產(chǎn)貸款不良率。不僅是銀行保持合理的凈息差與利潤水平，還是風(fēng)控體系的完整性，最關(guān)鍵是降低房地產(chǎn)貸款不良率，避免考核問責(zé)。

五是商業(yè)貸款與公積金貸款利息差產(chǎn)生“倒掛”。銀行上調(diào)房貸利率下限3.0%-3.1%，足以維持公積金貸款的普惠性特征，2.65%-2.95%低于更公積金貸款利率。

六是按照商業(yè)凈息差要求和收益及可持續(xù)性的發(fā)展角度，3.5%以下的房貸利率對(duì)商業(yè)銀行是“賠本賺吆喝”，等于是不賺錢還虧損，不具有商業(yè)可持續(xù)性。

2025的房貸利率，是繼續(xù)上調(diào)還是會(huì)下降？

銀行回調(diào)首套房貸利率，主要是從銀行自身凈息差穩(wěn)定及長久穩(wěn)健經(jīng)營的需求及供需關(guān)系、與公積金貸款利率倒掛現(xiàn)象出發(fā)，短期內(nèi)對(duì)過低利率的修正。

一是總體來看，不是意味著房貸政策全面收緊。房貸利率低于3%的情況，主要是個(gè)別銀行非理性競(jìng)爭(zhēng)所致，容易對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生誤導(dǎo)，會(huì)沖擊銀行的收入。

二是3.0%-3.1%的房貸利率，依然是未來一段時(shí)間內(nèi)商業(yè)房貸的最低利率。即便LPR再下調(diào)，短期內(nèi)3.0%-3.1%的房貸利率不變，難回到2.65%-2.95%水平。

三是房貸利率調(diào)整，是商業(yè)銀行正常的市場(chǎng)行為，有助于維護(hù)正常的金融競(jìng)爭(zhēng)秩序，保持商業(yè)銀行可持續(xù)性發(fā)展，調(diào)整后的房貸利率，仍然處于歷史低位。

四是房貸加權(quán)平均利率持續(xù)處于歷史低位，9月個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.31%，同比下降0.71%?，F(xiàn)在城市紛紛上調(diào)房貸利率，是基本見底的標(biāo)志。

五是未來受存款和政策利率及存款準(zhǔn)備金率下調(diào)影響，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下行，銀行房貸考核壓力加大，房貸利率下限下調(diào)會(huì)出現(xiàn)降價(jià)攬客的可能性。

六是3.0%-3.1%是房貸利率的基本下限，而存量房貸利率不受此影響。若合同約定利率根據(jù)LPR浮動(dòng)，接下來LPR繼續(xù)下行的話，利率會(huì)相應(yīng)調(diào)整。