文/謝逸楓

以下內(nèi)容來源于老漢2024年12月初給政府相關(guān)部門、上市房企、證券投資和金融機構(gòu)單位的內(nèi)部講課的部分房地產(chǎn)市場形勢和趨勢分析內(nèi)容，僅僅作為對2025年中國房地產(chǎn)市場形勢和走勢判斷的一部分內(nèi)容。

當前市場新的變化，與2024年前10月、10月完全不一樣，11月的數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)暴露出未來房地產(chǎn)新的動向，10月的市場作為9.29政策效果校驗、判斷一線城市核心城市核心區(qū)域和全國房地產(chǎn)市場筑底開始的分水嶺。

“4422221”一系列政策組合拳出臺后，2024年11月典型城市商品住宅成交面積、房價、土地成交面積、100強房企銷售業(yè)績和拿地情況、債務(wù)、交房、前10月庫存面積數(shù)據(jù)透露出，市場新的變化，預(yù)示著2025年房地產(chǎn)未來新的走向。

“4422221”房地產(chǎn)政策組合拳，分別為四個取消、四個降低、兩個展期、兩個暫停、兩個收儲、兩個增加（100萬套城市更新貨幣化、超4萬億元房地產(chǎn)項目白名單）、一個減稅（11月13日全國減稅大招）。

市場變化一：房地產(chǎn)政策未調(diào)整到位，未到天花板，房地產(chǎn)政策工具箱已經(jīng)完全打開，市場不止，救市不止

截至目前，已經(jīng)打出來一系列的房地產(chǎn)政策組合拳，一是四個取消（取消限購、取消限價、取消限售、取消普通住宅和非普通住宅標準）。二是四個降低（降低首付、降低商業(yè)貸款和公積金貸款利率、降低存量貸款利率、降低稅費負擔）。

三是兩個展期（商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)貸款和金融存量債務(wù)展期至2026年）。四是兩個暫停（暫停商品住宅用地和新房供應(yīng)）。五是兩個收儲（3000億元收儲商品房存量用作保障性住房、收儲和收回收購空置土地）。

六是兩個增加（100萬套城市更新貨幣化安置（100萬套城中村和危舊房改造貨幣化安置，轉(zhuǎn)為購房需求，去庫存）、超4萬億元規(guī)模的房地產(chǎn)項目白名單，保交房）。七是一個減法（房地產(chǎn)減稅）。

房地產(chǎn)政策調(diào)整未到位，未到天花板，存在政策調(diào)整空間，不管是貨幣政策、財政政策、稅費政策、金融政策、信貸政策、經(jīng)濟政策、戶籍政策、土地政策等，國家政策工具箱保留著很多政策可以使用。

按照政策組合拳的效果、時效（持續(xù)力），供需關(guān)系和基本面的修復(fù)及房地產(chǎn)出清程度來看，房地產(chǎn)政策工具箱已經(jīng)完全打開。房地產(chǎn)政策未到天花板，未來新的政策大招，政策更寬松、更大力度。市場不止，救市不止。

建議加大需求側(cè)政策力度，取消北上深，海南限購等剩余限制措施。放開第三、四套商業(yè)和公積金房貸。一二線城市商業(yè)與公積金貸款二套首付降至15%，首套首付降至10%，商業(yè)與公積金及存量房貸的利率再下降20個基點-30個基點。

購買商品房的首套房取消合同印花稅、契稅、個人所得稅、增值稅。加快出臺、擴大城中村專項借款和100萬套城市更新貨幣化規(guī)模、擴大收儲存量房用作保障性住房與收回收購閑置土地的規(guī)模、金額、城市范圍和出臺落地機制等政策。

建議馬上對商業(yè)地產(chǎn)救市，低首付、低利率、低稅費。取消限個人購買的政策。納入房地產(chǎn)項目白名單。收儲納入商住房與公寓轉(zhuǎn)保障性住房及人才房、安置房。允許改變土地規(guī)劃用途作為住宅。銀行加大房企增量融資信貸支持等政策。

市場變化二：房地產(chǎn)政策時效斷斷續(xù)續(xù)，傳導(dǎo)性弱，影響房地產(chǎn)市場修復(fù)、影響市場止跌回暖路徑，組合拳大招政策落地機制待進一步完善

“4422221”房地產(chǎn)政策組合拳打出之后，全國房地產(chǎn)市場10月、11月除了房價因結(jié)構(gòu)性因素導(dǎo)致上漲，單月一線和核心二線城市成交量回暖。全國核心指標多為跌幅收窄，少部分核心指標跌幅擴大，市場以邊際改善為主。

5.17、9.29、10月、11月四波房地產(chǎn)政策組合拳打出的前提條件，都是因為前一波房地產(chǎn)政策組合拳效果低于市場預(yù)期、時效的持續(xù)力不強。關(guān)鍵是供求關(guān)系、房地產(chǎn)出清、基本面、預(yù)期和信心及就業(yè)、收入修復(fù)緩慢，沒有根本性的好轉(zhuǎn)。

一是四個取消、四個降低的政策，少部分城市沒有全面落實，有部分城市只落實了部分政策，一定程度上影響政策的效果和時效（持續(xù)力）的作用。所以，加快落實已經(jīng)出來的政策，才是重點。

二是兩個展期、兩個暫停、兩個收儲的政策，落實效果差，未達到市場預(yù)期。其中兩個暫停、兩個收儲政策落實不到10%，原因是缺乏政策組合拳落地機制，需要上面到地方再出具體的細則，進一步完善。

三是兩個增加（100萬套城市更新貨幣化、超4萬億元房地產(chǎn)項目白名單）及一個減稅政策，其中超4萬億元房地產(chǎn)項目白名單、一個減稅政策落實相對好，100萬套城市更新貨幣化政策暫時需要落地機制。

目前一線城市核心區(qū)域成交量率先筑底回暖，是非核心區(qū)和附近的城市被吸虹的政策效果。一線城市核心區(qū)的房地產(chǎn)市場火熱行情無法傳導(dǎo)到非核心區(qū)、附近城市，二線城市的核心的傳導(dǎo)性都是如此，全國大部分城市低迷。

房地產(chǎn)政策時效的持續(xù)力差，政策傳導(dǎo)性弱，市場短期內(nèi)沒有起到立竿見影、一針見血的政策效果。最關(guān)鍵的是已經(jīng)影響到市場止跌回暖路徑，全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)分割成支離破碎，城市分化、量價背離、一二手房倒掛。

前二輪市場止跌回暖路徑看，大規(guī)模貨幣、財政、行政、經(jīng)濟政策刺激-成交量火爆（一線傳二線傳三四線城市）-經(jīng)濟（GDP、固投、就業(yè)、收入）企穩(wěn)-庫存和債務(wù)及預(yù)期快速修復(fù)-房價上漲-投資上升-土市火熱（搶地、地王、高地價）。

這輪房地產(chǎn)市場止跌回暖路徑看，局限性貨幣、財政、行政和經(jīng)濟刺激政策-成交量回溫（一線二線核心區(qū)域點狀為主）-經(jīng)濟（GDP、固投、就業(yè)率、收入）下行-庫存和債務(wù)及預(yù)期修復(fù)緩慢-房價下跌-投資下跌-土地市場低迷。

簡單說，就是房地產(chǎn)的政策傳導(dǎo)、市場傳導(dǎo)、成交傳導(dǎo)、房價傳導(dǎo)、投資傳導(dǎo)都是弱，即政策的持續(xù)力弱、政策傳導(dǎo)到市場預(yù)期弱、傳導(dǎo)到土地市場弱、成交量傳導(dǎo)到房價弱、房價傳導(dǎo)到投資弱，根源于政策組合拳的落地機制不完善。

當務(wù)之急是從上到下對“4422221”房地產(chǎn)政策組合拳的完善落地機制，其中打通政策的堵點和調(diào)整過度市場化影響政策落地，資金來源影響政策實施，政策的落實緩慢影響市場的筑底穩(wěn)定性、效力的持續(xù)性。

一個減稅政策已經(jīng)在2024年12月1日正式執(zhí)行、落地。預(yù)計是兩個收儲、兩個暫停、兩個增加（100萬套城市更新貨幣化、超4萬億元房地產(chǎn)項目白名單）的落地機制政策和配套措施會在2025年實施，收儲、暫停、增加、減稅政策擴大規(guī)模。

2025年房地產(chǎn)市場能否企穩(wěn)，存在懸念，可以確定的是房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的路徑為先止跌，后企穩(wěn)。其中一線和核心二線城市成交量、房價將完成止跌，能否企穩(wěn)，要看政策落實和后續(xù)政策調(diào)整，成交量、房價上漲能否保持6個月以上。

市場變化三：房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的政策規(guī)模、力度、范圍有限，政策落地機制不完善，效果和時效差及傳導(dǎo)差，房地產(chǎn)市場負向循環(huán)預(yù)期未全面逆轉(zhuǎn)。

調(diào)控和融資緊箍咒及疫后就業(yè)率、收入下降-成交量下降-房企債務(wù)爆雷-供應(yīng)鏈爆雷-銀行信貸收縮-住房、庫存、土地供應(yīng)過剩-需求萎縮-房價下跌-購房者預(yù)期悲觀和入市信心低迷、不愿意買房-房地產(chǎn)市場下行的房地產(chǎn)市場負向循環(huán)。

目前“4422221”房地產(chǎn)政策組合拳未全面逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場負向循環(huán)、未全面逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場負向循環(huán)預(yù)期，僅僅是起到房地產(chǎn)止跌的預(yù)期，并且只是暫時性的對一線城市核心區(qū)和二線城市核心區(qū)成交量、房價的止跌預(yù)期，但是未企穩(wěn)。

自2021年下半年開始，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成的“融資端收緊—信用風險—供應(yīng)鏈風險-金融機構(gòu)一致性信貸收縮行為—房企促回款打折銷售—購房者悲觀預(yù)期致使購買意愿下降—銷售進一步下行-商品房庫存和債務(wù)上升-的負向循環(huán)。

房地產(chǎn)市場負向循環(huán)與預(yù)期的修復(fù)緩慢，主要是五個方面原因。一是房地產(chǎn)增量融資緊箍咒沒有完全解除，三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制沒有取消，影響增量融資。二是三支利箭、三個不低于的增量融資政策無法落地，大多基本難產(chǎn)。

三是房地產(chǎn)出清（債務(wù)、庫存、交房）沒有結(jié)束，房企債務(wù)、庫存面積、交房面積和供應(yīng)鏈的債務(wù)、面積過于龐大，短時間內(nèi)無法出清。四是打破房地產(chǎn)市場負向循環(huán)與預(yù)期的收儲和城市更新貨幣化及暫停供應(yīng)的政策大招缺乏落地機制。

五是國內(nèi)經(jīng)濟的下行壓力大，實體經(jīng)濟、就業(yè)、收入及供應(yīng)鏈、供求關(guān)系的修復(fù)不如預(yù)期，需要時間。簡單說當前的房地產(chǎn)問題，已經(jīng)不是單純的房地產(chǎn)問題，還涉及到經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈、金融穩(wěn)定性、就業(yè)、收入的問題。

2025年要打破房地產(chǎn)市場負向循環(huán)和預(yù)期，使房地產(chǎn)市場負向循環(huán)轉(zhuǎn)向正向循環(huán)，必須加快落實已經(jīng)出來的一系列房地產(chǎn)政策組合拳，同時擴大政策的規(guī)模和金額及范圍，還要出新的房地產(chǎn)政策大招。

市場變化四：房地產(chǎn)出清不如預(yù)期，房企庫存端和債務(wù)端及交房端出清不如預(yù)期，需要加大已經(jīng)出臺房地產(chǎn)的政策落地機制和新增增量、存量融資支持力度、規(guī)模、范圍

目前房地產(chǎn)出清（債務(wù)、庫存、交房）來看，債務(wù)、庫存、交房實際不到40%，完全不如市場預(yù)期，影響到市場止跌回穩(wěn)路徑、負向循環(huán)修復(fù)，可謂是不得不注意。房地產(chǎn)出清過度，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場超調(diào)，而救市的大招政策落地機制缺乏。

交房方面，截至2024年11月13日，全國保交房（已經(jīng)賣出去未交房）已交付285萬套。2024年3.96億平方米保交房面積、396萬套房，只完成2.85億平方米、285萬套房，剩余18天要完成111萬套房，1.11億平方米的任務(wù)壓力大。

賣出去的無法交房面積（已經(jīng)爛尾）非常龐大，超過3.5億平方米，這部分的保交房是無法在幾年內(nèi)完成的。因為超4萬億房地產(chǎn)項目白名單覆蓋范圍和規(guī)模有限，況且納入的門檻和條件高，不在覆蓋之內(nèi)。

未來幾年（2025年-2027年）全國保交房面積非常龐大，保交房面積年平均超過3億平方米，可謂是保交房的壓力大，意味著保交房的金額規(guī)模，年平均超過4萬億元，房企要還債，未來依然需要國家支持。

庫存方面，截至2024年10月，全國廣義商品房住宅庫存18.6億平方米，涉及的去庫存資金約20萬億元。狹義商品房庫存面積7.3億平方米，其中住宅庫存3.7億平方米，涉及的去庫存資金4萬億元，已經(jīng)達到歷史最高峰水平，到了天花板。

截至2024年10月，全國土地庫存36.6億平方米（已經(jīng)出讓未建設(shè)），土地庫存去化周期來到54個月，已超過前高2014年的42個月。其中已經(jīng)開工的空置土地面積超過10.5億平方米，這個量非常龐大，涉及金額規(guī)模超過5萬億元。

債務(wù)方面，市場下行且持續(xù)底部運行，流動性持續(xù)下滑，資產(chǎn)負債率持續(xù)上升，房企密集出險進入艱難的債務(wù)重組，少數(shù)房企已經(jīng)完成主要公開債務(wù)的重組，面臨反復(fù)展期、二次重組問題，并未真正走出債務(wù)危機，行業(yè)風險出清尚需時日。

債務(wù)違約98%為民營房企，金融（開發(fā)貸、境內(nèi)外債、信托）債務(wù)15萬億元，不包括沒有違約的房企，目前房企債務(wù)爆雷、交房問題繼續(xù)蔓延。另外是房企經(jīng)營債務(wù)（供應(yīng)鏈欠款、應(yīng)付地價、應(yīng)付稅費、合同負債）約10萬億元。

總體來看，2024年房企債券（境內(nèi)外）違約數(shù)量和規(guī)模均有所減少。從違約主體來看，主要為已違約房企，新增首次違約主體數(shù)量較少。這意味著房企債券違約快速蔓延的勢頭減緩，行業(yè)信用風險在收斂。

融資方面，三支利箭、三個不低于的增量融資政策中，只有經(jīng)營性物業(yè)貸款和房企存量融資展期至2026年。三支利箭的債權(quán)、股權(quán)、信貸增量方面的融資，主要是針對性的，規(guī)模、范圍、覆蓋非常有限。

三個不低于政策，基本上是未執(zhí)行。信貸增量方面，房企信貸有限。前9個月，銀行業(yè)金融機構(gòu)新發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款較年初增加超過4000億元，并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款、房企并購貸款、住房租賃貸款，債券投資和保險資金股權(quán)投資。

前10月代表個人住房貸款的中長期貸款增加1.65萬億元（前9個月為1.54萬億元），開發(fā)貸款為不。前10月房企到位資金同比降幅比1月-9月收窄0.8%。前10月房地產(chǎn)銷售關(guān)聯(lián)較高的定金及預(yù)收款、個人按揭貸款均收窄2.1%。

債券融資方面，10月房企債券融資總額為289.7億元，環(huán)比下降32.4%，同比增長3.2%，基本上為國企、央企、城投類型的房企所發(fā)債券融資，民企非常少，基本上沒有險情房企，說明房企的融資狀況沒有根本性改變。

前10月房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額4420.0億元，同比下降25.6%。其中信用債融資2778.1億元，同比下降23.8%，占比62.9%。海外債發(fā)行金額67.0億元，同比下降62.5%，占比1.5%。ABS融資1574.9億元，同比下降25.5%，占比35.6%。

銷售額方面，前10月全國商品房銷售額、10月和11月全國100城強房企銷售業(yè)績的數(shù)據(jù)顯示，銷售額和業(yè)績跌幅收窄。而房企的經(jīng)營財務(wù)端、資產(chǎn)負債端、收益利潤端的跌幅收窄，但是整體沒有明顯的改變。

2025年-2027年房地產(chǎn)出清壓力依然大，一方面是債務(wù)、庫存、交房、土地庫存規(guī)模大，涉及金額大。另一方面是出清沒有結(jié)束，增量融資緊箍咒沒有解除。因此，加大出清的拯救房地產(chǎn)政策支持，需要繼續(xù)出新招和擴大政策覆蓋面。

市場變化五：房地產(chǎn)市場供求關(guān)系未全面逆轉(zhuǎn)，未達均衡預(yù)期,市場預(yù)期和入市信心及基本面未全面扭轉(zhuǎn)，點狀改善為主，總體修復(fù)緩慢

2024年是全國房地產(chǎn)市場銷售和投資增速持續(xù)下行的第三年，本輪房地產(chǎn)周期下行從二手房到新房逐步降溫，房企受銷售下滑和融資收緊雙重制約，房地產(chǎn)行業(yè)形成“鏈式降溫”和多方負循環(huán)效應(yīng)。

目前有三個負循環(huán)最為突出，一是購房者對交房擔憂和未來市場弱預(yù)期，即購房者預(yù)期負循環(huán)。二是房企出險導(dǎo)致信用受損且波及其他同行，房企信用負循環(huán)。三是金融機構(gòu)對房企更為謹慎，實質(zhì)性落地支持受限，即金融機構(gòu)預(yù)期負循

回顧2022年-2023年，全國房地產(chǎn)放松政策雖次數(shù)多，一系列房地產(chǎn)政策組合拳，但受到房地產(chǎn)政策調(diào)整幅度有限、實質(zhì)性落地支持受限等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)負循環(huán)難以打破，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系未全面逆轉(zhuǎn)。

供應(yīng)端，暫停商品住宅新房和用地供應(yīng)的政策落實不如預(yù)期，很多城市因為土地財政收入下降導(dǎo)致低價或底牌出讓，繼續(xù)加大土地供應(yīng)過剩，新房的供應(yīng)盡管減少，但是在建工程的庫存非常巨大，簡單說將是供應(yīng)過剩。

庫存端，商品房和土地庫存非常龐大，不管是廣義的商品房庫存和狹義的商品房庫存及土地庫存的增面積，還是去化周期時間，都是超過歷史巔峰。房地產(chǎn)市場發(fā)生重大的根本性變化，短期內(nèi)講的就是增量和存量的房地產(chǎn)庫存嚴重過剩。

需求端，城鎮(zhèn)化率和人口增長放緩，人口老齡化和戶套率提升，加上就業(yè)率下降和收入的下降，居民購買力下降，加杠桿有限。而銷售端，剛性需求的政策刺激效果有限，改善需求的政策刺激效果相對好，投資性的需求政策刺激效果差。

預(yù)期端，購房者既擔心交房、債務(wù)、房價下降，不愿意買房，又擔心就業(yè)不穩(wěn)定、收入下降，負擔不起房貸壓力，入市信心弱。而銀行擔心房價下降、債務(wù)和庫存的問題，不愿意給房企增量、存量融資，影響房企保交房預(yù)期。

銷售端，商品房銷售回溫只限于局部性的一線城市核心區(qū)和二線城市核心區(qū)域，時效性來看，值得觀察。政策傳導(dǎo)、成交量回溫的持續(xù)性，要看政策落地機制的完善。銷售企穩(wěn)，對債務(wù)、庫存去化、供求關(guān)系和市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)至關(guān)重要。

從目前房地產(chǎn)庫存端、去庫存周期、需求端、銷售端的實際情況來看，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系未全面逆轉(zhuǎn)，未達均衡預(yù)期，市場預(yù)期和信心及基本面未全面扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場點狀改善為主，總體修復(fù)緩慢，需要時間。

2025年要全面逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，達均衡預(yù)期,全面逆轉(zhuǎn)市場預(yù)期和入市信心及基本面，得加快落實已經(jīng)出來的房地產(chǎn)政策和出新的房地產(chǎn)政策，讓銷售持續(xù)性的回暖。同時穩(wěn)定就業(yè)和提高收入，保交房和債務(wù)化解全面改善。

市場變化六：房地產(chǎn)市場拐點已到和已見底、房價已見底的基礎(chǔ)不牢固、條件不成熟，一線城市核心區(qū)和核心二線城市核心的成交量已經(jīng)完筑底

“市場拐點已到、已見底”的根據(jù)看，主要是按照住建部“全國房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)”31省市10月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2024年9月已經(jīng)是本輪樓市降溫周期的最大底部（降溫周期大致為2021年5月-2024年9月），“金九”和“銀十”是房地產(chǎn)周期的分水嶺。

“銀十”已成為新一輪房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、向好發(fā)展的新起點。2024年10月、11月份包括新房、二手房、新房+二手房呈現(xiàn)積極表現(xiàn)，即各住房維度都有較好的同比正增長表現(xiàn)，尤其二手房表現(xiàn)最明顯。總體看延續(xù)增長的趨勢。

10月、11月份交易數(shù)據(jù)提振，充分說明正式開始并持續(xù)筑底，不是完成筑底?？紤]到部分在途交易還沒有完全反映到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上，預(yù)計12月交易指標進一步拉升的可能，主要是全國房地產(chǎn)稅收政策的在12月1日正式執(zhí)行。

一是環(huán)比數(shù)據(jù)方面，10月份全國新建商品房網(wǎng)簽成交量環(huán)比增長6.7%。10月二手房網(wǎng)簽成交量環(huán)比增長4.5%。10月新建商品房和二手房成交總量環(huán)比增長5.8%。表明全國新建商品房、二手房成交總量正式由負轉(zhuǎn)正增長。

二是同比數(shù)據(jù)方面，10月份全國新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長0.9%，比9月份同比擴大12.5%，自2023年6月份連續(xù)15個月下降后首次實現(xiàn)增長。10月全國二手房網(wǎng)簽成交量同比增長8.9%，連續(xù)7個月增長。

2024年10月、11月典型30城、40城商品房、商品住宅成交量數(shù)據(jù)顯示，呈現(xiàn)環(huán)比、同比上升的趨勢，連續(xù)2個月回升，但是11月增長的幅度呈現(xiàn)回落趨勢。值得注意的是一線城市和二線城市的核心區(qū)域成交率先止跌，但持續(xù)性需觀察。

國家統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，10月、前10月、11月全國商品房、商品住宅銷售量環(huán)比、同比下降，10月、11月100強房企銷售業(yè)績的跌幅收窄表明房地產(chǎn)市場沒有完成筑底，拐點未到，即沒有觸底（見底），繼續(xù)筑底。

從前10月、前11月的全國商品房、商品住宅銷售量環(huán)比、同比下降，典型城市的商品房、商品住宅銷售量環(huán)比、同比下降，二組數(shù)據(jù)表明，中國房地產(chǎn)市場拐點未到、銷售拐點未到，僅僅是單月的回升，是短期性的止跌。

目前一線城市核心區(qū)和核心二線城市核心的成交量已經(jīng)完筑底，持續(xù)性要觀察。如果全國商品房、商品住宅能保持6個月-9個月以上成交量環(huán)比持續(xù)性回升，累計同比跌幅轉(zhuǎn)正，意味著房地產(chǎn)市場完成筑底，真正的實現(xiàn)拐點、觸底（見底）。

“中國房價已見底”的根據(jù)，主要是根據(jù)統(tǒng)計部門的10月全國商品房、商品住宅房價的環(huán)比、同比上漲，前10月全國房價環(huán)比跌幅收窄。根據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)，10月70城新建商品住宅價格和二手住宅價格的環(huán)比、同比跌幅收窄。

實際上，統(tǒng)計部門的前10月全國房價（平均價）、10月70城房價指數(shù)顯示，中國房價未見底，一線和二線城市的房價未見底，即中國房價未完成筑底，房價依然下跌。10月全國商品房價環(huán)比、同比上漲，能否保持6個月-9個月以上待觀察。

第三方機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，10月100城新建住宅平均價16532元/平方米，環(huán)比上漲0.29%，同比上漲2.08%。11月100城二手住宅平均價14360元/平方米，環(huán)比下跌0.6%，跌幅較9月收窄0.1%，同比下跌7.27%。

11月100城新建住宅平均價16592元/平方米，新房價格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲0.36%，同比上漲2.40%。11月100城二手住宅平均價14278元/平方米，環(huán)比下跌0.57%，跌幅較10月收窄0.03%，同比下跌7.29%。

第三方機構(gòu)10月、11月100城新建住宅平均價格，環(huán)比、同比上漲是結(jié)構(gòu)性的上漲。簡單說就是一線和核心二線城市的核心區(qū)高價盤、高端樓大量成交，高網(wǎng)簽價帶動房價上漲，核心區(qū)域房價帶動一線城市和二線城市房價上漲。

從成交量、房價、土地成交來看，主要是上海、北京、成都等熱點一線和二線城市帶動下，房地產(chǎn)市場的成交量、房價、土地市場呈現(xiàn)點狀回暖，整體處于筑底的趨勢，不是所謂的房地產(chǎn)市場真正的拐點已到、見底已到。

房地產(chǎn)市場拐點未到、房價未見底，是因為成交量拐點、房價見底的基礎(chǔ)不牢固、條件不成熟。2025年中國房地產(chǎn)市場、房價將延續(xù)筑底趨勢，即使2025年-2026年完成觸底，底部將會在2025年-2026年運行。

市場變化七：商品住宅銷售成交呈現(xiàn)頹勢，持續(xù)性的增長勢頭放緩，呈現(xiàn)房地產(chǎn)市場八大新現(xiàn)象，成交放緩、持續(xù)筑底、市場分化，一二手房倒掛、房價成交量背離、城市吸虹、年底翹尾趨勢、商業(yè)地產(chǎn)市場與住宅市場冰火兩重天

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前10月30個重點城市商品住宅成交累計同比下降30%，降幅較上月僅收窄2.67%。10月30個重點城市商品住宅成交成交1405萬平方米，環(huán)比上漲33%，同比持平去年，與三季度月均值相比增長45%。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前11月30個重點城市商品住宅成交累計同比下降26%，降幅較上月收窄3.91%。11月30城商品住宅成交達年內(nèi)新高，環(huán)比微增3%，同比增長20%，與三季度月均值相比增長60%。

分城市類型來看，一線城市新房成交環(huán)比微增5%，同比上升57%，較三季度月均增長71%，累計同比降幅為15%，初顯止跌回穩(wěn)征兆。二三線城市新房成交延續(xù)低位波動，累計同比降幅顯著高于一線城市，整體成交仍延續(xù)低位徘徊。

中指數(shù)據(jù)顯示，前10月100強房企銷售總額，同比下降34.7%，降幅較上月縮窄4.08%。10月100強房企銷售額同比增長10.53%，環(huán)比增長67.45%。10月100強房企銷售操盤金額4354.9億元，環(huán)比增長73%，同比增長7.1%。

中指數(shù)據(jù)顯示，前11月百強房企銷售總額同比下降32.9%，降幅較前10月縮窄1.8%。11月百強房企銷售額環(huán)比減少18.62%，同比減少9.46%。說明商品房住宅成交呈現(xiàn)頹勢，持續(xù)性的增長勢頭放緩，房企銷售不如市場預(yù)期。

一二手房倒掛。一線二線核心城市新房一手房住宅成交量顯放緩、萎縮、下降。而二手房住宅成交量節(jié)節(jié)高升，顯猛增、跳躍、暴增，表明11月新房一手房住宅成交量降溫，成交量下降預(yù)期未完全扭轉(zhuǎn)，需求現(xiàn)透支跡象。

成交量房價背離。一線二線核心城市的新房一手房住宅成交量與房價相向下降，部分城市背離，二手房住宅成交量（升）與房價（降）背離，表明11月城市分化與價格結(jié)構(gòu)化及以價換量是主流，成交量無法帶動房價上漲，上漲動力弱。

吸虹和被吸虹效應(yīng)放大。二手房住宅市場吸虹一手房住宅市場，對一手房住宅止跌回穩(wěn)形成阻礙，一線城市吸虹周邊城市、核心區(qū)域吸郊區(qū)，形成點狀上升現(xiàn)象，區(qū)部冷清。表明11月買房流動人口大，一二手房住宅互換、流通減速。

商品房成交將在年底翹尾，減稅政策實施。房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，筑底的趨勢變得不穩(wěn)定性，不確定性。成交、房價的修復(fù)，低于市場預(yù)期，顯減弱勢頭跡象。表明11月政策持續(xù)性不強，呈現(xiàn)短期、暫時性的上升現(xiàn)象。

商業(yè)地產(chǎn)市場與住宅市場冰火兩重天。全國、一二線城市商業(yè)地產(chǎn)市場均為低迷、冰冷，住宅市場則相對火熱。商業(yè)地產(chǎn)市場的庫存和供求關(guān)系惡化，供應(yīng)不斷增加和供應(yīng)過剩超過住宅供應(yīng)，影響房企債務(wù)、庫存等出清。

市場變化八：債務(wù)違約的房企，繼續(xù)融資困難、違約和逾期交房、重組困難、退市、破產(chǎn)重整、停止拿地等，地方國企、央國房企、城投房企依然是拿地主力軍，20城超過30個地王，土地市場迎來一波地王潮

目前已經(jīng)債務(wù)違約的房企，繼續(xù)融資困難、債務(wù)違約和逾期交房、重組困難、退市、破產(chǎn)重整、停止拿地等，最關(guān)鍵是新增加房企出問題的數(shù)量，這是不可忽略的事情。

銀行信貸謹慎和銷售回款的減少，已經(jīng)輪到一些國企央企、城投類型房企出清，退地、賣地、賣股權(quán)換現(xiàn)金，停止、暫緩拿地，債務(wù)違約、債務(wù)展期、利息無法兌現(xiàn)，避免出現(xiàn)債務(wù)違約和逾期交房、資金流緊張。

綠地集團債務(wù)違約，國企天津津城投在天津、廣州越秀地產(chǎn)在廣州、湖南華升股份在岳陽、華僑城在武漢、華潤置地在福州已經(jīng)開始退地、停止拿地、減少拿地，說明已經(jīng)輪到一些國企央企、城投類型房企出清或者置換土地，調(diào)整戰(zhàn)略。

盤活閑置存量土地存在“卡點”，收購資金、收購價格是面臨的主要困難。收儲價格更多是圍繞當前市場價格進行，而非初始購置成本。收儲標的是雙方妥協(xié)，土地儲備中心配合政府調(diào)整土地規(guī)劃、優(yōu)化空間布局。

回購閑置土地，最有可能發(fā)生在一線和二線城市（廣州、南京、天津、鄭州、長春、武漢、長沙、福州），因為一二線城市難以開發(fā)的土地規(guī)模偏少，地方不必拿出核心區(qū)地塊進行置換，三四線城市很難吸引開發(fā)企業(yè)后續(xù)投入。

2024年前11月房地產(chǎn)市場約五成投資處于暫緩態(tài)勢，而拿地金額100強房中，央國企占主導(dǎo)位置，但拿地金額較同期下降36%，城投公司則繼續(xù)在土地市場“托底”，拿地金額同比增加36%。民營房企拿地依然審慎。

2024年土地市場掀起的“地王潮”，一瞬間猶如回歸到2005年-2007年、2009年-2010年、2012年-2013年、2015年-2019年房地產(chǎn)市場高潮期、上行期的四波“地王潮”景象，唯一不同的地方在于這次第五波不是全國性的，不是民企制造的。

從出現(xiàn)單價、總價的地王城市來看，集中在20城市，包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、合肥、武漢、成都、福州、廈門、青島、天津、西安、長沙、鄭州、南京、寧波、蘇州、珠海、東莞，地王數(shù)量超過30個，創(chuàng)過去三年最多記錄。

從搶奪單價、總價的地王房企類型來看，集中在央企、國企和地方國資，占90%，少數(shù)的城投、綜合性房企、民企?？傮w看，單價、總價的地王，基本上都是央企、國企制造出來的，呈現(xiàn)搶地王的趨勢，可謂是托底土地市場的主力。

市場變化九：房企轉(zhuǎn)型和多元化開發(fā)業(yè)務(wù)、投資聚焦核心區(qū)域、以需定投和生產(chǎn)以銷定產(chǎn)、4.0升級住宅產(chǎn)品、管理和營銷創(chuàng)新，更好穿越出清周期

房企正在積極的轉(zhuǎn)型和多元化開發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型方面，第一是以退出、剝離房地產(chǎn)開發(fā)、業(yè)務(wù)為主，轉(zhuǎn)做新的產(chǎn)業(yè)意為主。第二是出售轉(zhuǎn)為自持經(jīng)營。第三是開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為投資經(jīng)營性業(yè)務(wù)、代建業(yè)務(wù)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

多元化開發(fā)業(yè)務(wù)方面，以銷售為主的住宅開發(fā)是第一增長點。第二增長點是以自持經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)、租賃住房、保障住房。第三增長點是物業(yè)管理。第四增長點是代建業(yè)務(wù)。毫無疑問，探索企業(yè)未來新增長是大趨勢。

投資聚焦核心區(qū)域方面，從前11月房企拿地的城市、銷售業(yè)績回款城市看，基本上為核心區(qū)域，即一線城市和二線城市及附近城市為主，已經(jīng)形成投資聚焦核心區(qū)域，主要是現(xiàn)金流和銷售回款周期及市場購買力的考慮，回歸一二線城市。

目前土地市場分化愈加明顯，開發(fā)商戰(zhàn)略布局的重點已經(jīng)由原來的布局核心一二線城市向重點一線城市轉(zhuǎn)移，尤其是核心城市的核心地塊，成為頭部國企、央企、城投、綜合性房企競爭的重心，這是高溢價地塊產(chǎn)生的原因。

房企持謹慎樂觀態(tài)度，聚焦北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、武漢等少數(shù)一二線核心城市，嚴守投資刻度。截止11月28日，全國300城經(jīng)營性土地成交1.4億平方米，環(huán)比上升24%，均是熱點城市帶動下，土地市場呈現(xiàn)點狀回暖。

目前房地產(chǎn)行業(yè)處于化債務(wù)、保交房、去庫存、供求平衡周期，個別城市、個別輪次的土拍熱度回歸，不會改變當前房地產(chǎn)下行調(diào)整周期土地成交連年下滑、溢價率持續(xù)低位的大趨勢，除非房地產(chǎn)已經(jīng)出清，市場復(fù)蘇企穩(wěn)。

房企投資以需定投和新開工以銷定產(chǎn)方面，受制于融資和銷售回款及債務(wù)壓力、土地獲取難度系數(shù)增加，讓房企有了合理的“生存”空間。按照理想狀態(tài)，如果房企普遍采用這種策略，講究“收支”均衡，這還會進一步促進房價趨于平穩(wěn)。

4.0升級住宅產(chǎn)品方面，房企需要適應(yīng)當前的市場環(huán)境，做好產(chǎn)品迭代、服務(wù)提升，鍛造產(chǎn)品力、服務(wù)力、競爭力。產(chǎn)品創(chuàng)新也需要面向未來，不斷滿足細分人群的需求，建設(shè)好房子，才能夠占領(lǐng)市場，快速回收銷售款。

管理創(chuàng)新方面，房企主架構(gòu)調(diào)整，通過合并區(qū)域公司、城市公司來優(yōu)化資源配置，直接減少管理層級，提高運營效率。其一是區(qū)域合并，撤銷合并掉項目較少的區(qū)域，主要有綠城中國、龍湖地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團等。

其二是三級管控變更為兩級，撤銷大區(qū)公司、削弱大區(qū)公司職能，變?yōu)榭偛?城市公司的扁平化管理，主要有華潤置地、中交地產(chǎn)、美地置業(yè)這三家房企。綠城中國、龍湖地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團都選擇了對城市公司縮編。

營銷創(chuàng)新方面，市場的不斷成熟與競爭加劇，傳統(tǒng)銷售模式面臨前所未有的挑戰(zhàn)，購房者對于信息獲取渠道的多樣化、購房體驗的個性化以及購房決策的迅速化提出了更高的要求。新媒體平臺上的直播賣房模式，正逐步成為行業(yè)的新寵。

營銷策略，積極搶占數(shù)字化營銷新渠道，積極參與線上轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)品牌流量用戶沉淀。通過精準的用戶畫像分析，為線下客戶制定個性化的營銷策略，為不同客戶群體提供個性化房源推薦。創(chuàng)建和分享有價值的內(nèi)容，吸引和培養(yǎng)潛在客戶。

自媒體營銷、粉絲營銷、精準營銷、全民營銷、電商營銷、數(shù)字化營銷、體驗式營銷、個性化服務(wù)、品牌塑造、創(chuàng)意營銷、社群營銷、線上線下聯(lián)動、大品牌營銷（中海）、品類營銷、資本營售、點評營銷（第三方測評）為房企共同點。

市場變化十：房地產(chǎn)行業(yè)洗牌、市場集中度上升、國企央企類型房企代替民企，民營千億房企不斷消失

行業(yè)洗牌自2022年開始，已經(jīng)過去3年，民營房企已經(jīng)爆發(fā)債務(wù)、交房、經(jīng)營、資金層面的問題占大多數(shù)。而國企、央企、城投類型的房企，則相對平穩(wěn)。土地成交、銷售、金額看，前100名的房企，國企、央企、城投類占比大。

從房企債務(wù)違約情況看，自2020年以來，截至2024年11月底，典型100家房企債務(wù)違約，涉及15萬億元債務(wù)。目前已經(jīng)有不少上市房企破產(chǎn)、清算、重整、退市、退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，加上供應(yīng)鏈的企業(yè)更多，可謂是真正的房地產(chǎn)行業(yè)洗牌。

從市場占有率來看，市場集中度上升。中指數(shù)據(jù)2024年1月-11月100強房企銷售總額為38516.0億元，占前10月全國房地產(chǎn)市場銷售額7.6855萬億元的50.11%，200強房企占70%以上，前10強占24.4%，前30強占36.9%，前50強占42.9%。

從國企央企類型房企代替民企來看，前11月100強房企銷售額榜單前10強，基本為央企、國企，前20強-50強基本為央企、國企，城投。而前11月100強房企拿地金額中，前10強基本為央企、國企，前20強-50強基本為央企、國企，城投。

從千億房企來看，千億房企數(shù)量亞洲再減。規(guī)模房企全口徑銷售金額超過千億，2024年前11月9家、2023年16家、2022年20家，2021年43家、2020年43家、2019年36家、2018年30家、2017年17家、2016年12家。

中指數(shù)據(jù)顯示，前11個月百億以上陣營企業(yè)數(shù)量76家，有所減少。具體來看，千億以上陣營9家，較2023年同期減少7家，銷售額均值1981.3億元。第二陣營（500億—1000億）企業(yè)8家，較2023年同期減少6家，銷售額均值729.1億元。

第三陣營（300億—500億）企業(yè)16家，與2023年同期持平，銷售額均值351.5億元。第四陣營（100億—300億）企業(yè)為43家，較2023年同期減少19家，銷售額均值168.2億元。目前多數(shù)龍頭房企銷售環(huán)比下跌。

中房協(xié)報告顯示，一是市場總量變化，銷售規(guī)模觸頂，進入負增長區(qū)間。銷售總量的減少、增速回落和下降，不是偶發(fā)因素導(dǎo)致，是行業(yè)進入衰退周期的表現(xiàn)，是中長期發(fā)展趨勢。2022年-2024年增速呈螺旋式回落，典型的政策周期。

2014年全國商品房銷售面積為12.0億平，同比下降7.6%。2015年12.8億平，同比增長6.5%。2016年15.7349億平，同比增長22.5%，2017年16.9億平,同比增長7.7%。2018年17.1億平，同比增長1.3%。2019年17.1億平，同比下降0.1%。

2020年17.6億平，同比增長2.6%?。2021年商品房銷售面積17.9億平達天花板，同比增長1.9%?；芈涞?022年13.58億平，同比下降24.3%。2023年11.17億平，同比下降8.5%。2024年前10月7.79億平，同比下降15.8%。

二是開發(fā)投資變化，2021年觸頂，2022年-2024年出現(xiàn)確定性強的負增長。開發(fā)投資與銷售規(guī)模在2021年觸頂。作為固定資產(chǎn)投資的重要部分，是經(jīng)濟增長的壓艙石、開發(fā)投資進入衰退階段后，對固定資產(chǎn)投資規(guī)模形成負面影響。

三是土地市場變化。隨著城鎮(zhèn)化率水平的提升，人口遷移速度減慢，城市建設(shè)土地需求量在下降，高質(zhì)量土地依然非常受國企、央企、城投、綜合房企的搶手。但是房企購置土地成交面積、成交金額自2022年以來一路下降。

四是資金來源變化。2021年9月份后，房企資金來源明顯減少，較此前下了一個臺階。受“三道紅線”，銀行信貸集中度管理等金融政策影響，開發(fā)商獲得銀行新增信貸的成本上升，規(guī)模下降，存量貸款被提前收回，展期困難。

頭部民營房企債務(wù)暴雷，原因是銷售萎縮、融資困難致資金鏈斷裂。考慮企業(yè)暴雷嚴重后果，融資政策在2022年轉(zhuǎn)向，出臺三支箭從信貸、債券、再融資支持保交樓。由于是定向救助，保項目非保主體，資金鏈問題短期難以整體得到緩解。

五是新開工變化。2019年22.7億平，是頂峰。新開工數(shù)據(jù)反映房企的開發(fā)能力，2014年-2015年出現(xiàn)回調(diào)，2020年-2022年分別下降1.2%、11.4%、39.4%，2023年下降20.4%、2024年前10月下降22.6%，再現(xiàn)逐年加速回落且超跌。

六是竣工面積變化?！氨＝粯恰闭叩亩酱傧拢⒐ぶ笜吮３窒鄬ζ椒€(wěn)，但是波動大。2021年竣工面積10.1億平方米，同比增長11.2%。2022年竣工面積8.6億平方米，同比下降15%。2023年竣工面積9.9億平方米，同比增長17%。

2024年前10月竣工面積4.2億平方米，同比下降23.9%。項目施工受到阻滯，竣工面積同比下降，回落幅度遠小于開工面積指標，普遍反映資金困難，政府出臺相應(yīng)的金融保障措施“三支箭”和房地產(chǎn)項目白名單，保交房需要加大力度。

七是房價變化。商品房價自2008年同比上漲10.5%，正式見頂。2019年-2021年漲幅一路回落，同比上漲分別為6.6%、5.9%、2.8%。到2022年下降，同比下降3.2%，下降城市增多，2023年同比上漲6.4%，2024年前10月同比下降6.1%。

八是房企變化。千億房企陣營大縮水，在供需兩端制約之下，銷售下降、庫存去化壓力大。房企銷售額和銷售面積逐年下降，2022年-2023年、2024年前10月整體來看，目前市場需求和購買力透支、行業(yè)預(yù)期和人市信心處在低位。

九是調(diào)控政策變化，從全方位打擊轉(zhuǎn)為全方位救助，2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策開始轉(zhuǎn)向，寬松政策占據(jù)主導(dǎo)，緊縮性政策占比迅速減少。2023年八月初房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，到2024年9月房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。