來源：滾動播報

　　來源：中國房地產(chǎn)報

　　城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇/文

　　剛剛過去的8月份，對于樓市來說，最為重磅的利好政策莫過于北京、上海兩大一線城市相繼放松限購。

　　8月8日，北京市發(fā)布購房新政，明確符合購房條件的家庭在五環(huán)外購買商品住房（含新房及二手房）不限套數(shù)，同時優(yōu)化公積金貸款政策。8月25日，上海市發(fā)布新政，符合條件的居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)，成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。此外，在公積金貸款、商業(yè)貸款以及房產(chǎn)稅方面也做出了政策調整。

　　在高層強調“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”背景下，作為限購政策最為嚴厲的北京和上海大幅放松限購政策，成為新一輪房地產(chǎn)政策調整的風向標。這一政策信號有望帶動全國房地產(chǎn)市場信心的修復，對接下來樓市的“金九銀十”產(chǎn)生積極影響。

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　　政策背景和市場環(huán)境

　　2024年9月，住房城鄉(xiāng)建設部推出“四個取消、四個降低、兩個增加”政策組合拳，賦予地方政府更大的調控自主權。要求地方政府因城施策調整或取消各類限制性措施，包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。“四個取消”由此納入地方政府政策“工具箱”。

　　隨后，包括廣州、成都、杭州、西安、武漢、合肥、寧波、長沙、蘇州等一二線城市，以及無錫、徐州、常州、南通、揚州、佛山、東莞等三線城市化相繼宣布全面取消限購，北京、上海、深圳、天津、南京等城市也對限購政策進行了不同程度的優(yōu)化。

　　與大多數(shù)二三線城市一步到位全面取消限購有所不同，北京、上海、深圳這3個一線城市采取的是“小步漸進式放寬”策略。以北京為例，近年來經(jīng)歷了數(shù)次優(yōu)化調整，先是取消“認房又認貸”，接下來是通州區(qū)“雙限購”松綁，隨后是廢止“離婚限購”政策、取消普通住宅和非普通住宅標準，2024年“9·30”新政，北京將非本市戶籍居民家庭購買五環(huán)內商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，由連續(xù)繳納滿5年調整為連續(xù)繳納滿 3 年及以上；購買五環(huán)外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為連續(xù)繳納滿 2 年及以上。8月8日的新政則明確，符合購房條件的居民家庭五環(huán)外不再限制購房套數(shù)。

　　上海2024年以來從取消“認房又認貸”，到區(qū)域限購松綁，再到縮短居民購房社保年限、廢除“離異限購”，同樣遵循了漸進式推進策略。8月25日“滬六條”新政則明確，符合上海購房條件的居民家庭，在外環(huán)線以外區(qū)域購房不再限制套數(shù)。

　　京滬兩地本輪限購政策優(yōu)化調整與當前房地產(chǎn)市場形勢密不可分。在去年9月以來一攬子房地產(chǎn)政策作用下，今年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了先揚后抑的行情，一季度各線城市市場明顯回暖，特別是核心一二線城市呈現(xiàn)量增價穩(wěn)態(tài)勢，但是從4月份以來政策邊際效用遞減，房地產(chǎn)各項指標持續(xù)走弱，量價下行壓力加大。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1~7月全國商品房銷售額和銷售面積分別同比下降6.5%和4.0%，累計同比降幅擴大，其中7 月銷售額、面積分別同比下降 14.1%和7.8%。價格方面，7 月 70 城新房、二手房價格指數(shù)環(huán)比分別下跌 0.3%和0.5%，其中一線城市新房、二手房價格指數(shù)分別環(huán)比下跌 0.2%和1.0%，一線城市二手房價格下行壓力加大。

　　針對當前市場形勢，6月13日召開的國務院常務會議指出，進一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風險，更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。8月18日的國務院第九次全體會議再次強調，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢。北京、上海兩地本輪政策優(yōu)化，即是對高層會議精神的積極響應。

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　　政策力度和市場效果

　　關于京滬兩地松綁限購，此前市場早有預期。8月8日北京新政落地，部分觀點認為政策力度低于預期——政策仍要求購房者具備京籍或是足夠社保年限，并沒有放松外地居民在北京購房的要求。國信證券認為，本次力度相較此前幾輪政策稍弱，邊際釋放的購買力恐有限，但是有望成為一線城市新一輪放松的開始，期待力度較大的“止跌回穩(wěn)”新政。天風證券則認為，“本次北京五環(huán)外限購取消政策，適時、精準、且力度超常規(guī)”，“從外向內、逐步放松顯示地方政府對市場調節(jié)的靈活性及連貫性”。

　　2025年1~7月，北京全市新建商品房銷售面積601萬平方米，同比增長2.5%，其中住宅銷售面積389.8萬平方米，下降6.8%。特別是7月以來市場呈現(xiàn)轉弱跡象。本次政策優(yōu)化旨在及時鞏固前期止跌回穩(wěn)成果。從成交區(qū)域和庫存情況看，北京新房銷售套數(shù)中五環(huán)外占比超80%，二手房五環(huán)外成交占比超50%；庫存方面，五環(huán)外新房庫存約占8成，五環(huán)外二手房掛牌量占比約5成。由此可見，本輪政策錨定成交及庫存集中區(qū)域，旨在調節(jié)高庫存區(qū)域供需矛盾，可以說定位精準。

　　上海針對外環(huán)外放松限購與北京政策意圖基本類似。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2025年1~7月上海外環(huán)內成交面積同比增長12.9%，而外環(huán)外新房累計成交面積同比下降18.7%。新房庫存主要集中在外環(huán)外區(qū)域，截至2025年7月，外環(huán)外庫存占比74.6%，去化周期增長至17.6個月；二手房庫存處于歷史高位，全市去化周期增長至20.7個月。新政針對性釋放外環(huán)外購房需求，有助于上海郊區(qū)庫存去化。

　　從政策實施效果看，據(jù)相關機構統(tǒng)計，北京新政落地兩周，新房、二手房日均簽約套數(shù)環(huán)比分別增長38%和19%，市場銷售小幅改善。上海新政實施效果尚不能從數(shù)據(jù)上體現(xiàn)，但從開發(fā)商和中介機構的反饋情況看，帶看量和咨詢量明顯上升。在“金九銀十”來臨之際，京滬兩地限購政策放松為房地產(chǎn)市場提供了重要的窗口期。借此機會，在北京五環(huán)外區(qū)域、上海外環(huán)以外區(qū)域，房企明顯加大了推盤和推廣力度，以期加速去庫存，提振銷售業(yè)績。

　　北京和上海相繼放松限購政策，標志著一線城市房地產(chǎn)政策進入實質性調整階段，政策組合拳的推出有望帶動全國房地產(chǎn)市場信心修復。根據(jù)以往經(jīng)驗判斷，本輪松綁限購雖然不能實質性改變整個房地產(chǎn)市場走勢，但短期內區(qū)域市場必然會產(chǎn)生積極影響，進而輻射到周邊城市。此外，限購政策松綁疊加以舊換新和稅費優(yōu)惠政策，有望進一步激活外圍置換鏈條，起到維穩(wěn)價格的效果。

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　　政策空間和發(fā)力點

　　針對房地產(chǎn)市場面臨的形勢，8月18日召開的國務院第九次全體會議強調，“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，結合城市更新推進城中村改造和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求”。廣發(fā)證券分析認為，“采取有力措施”是在新的邊際變化下對當前地產(chǎn)政策的定調，8月8日北京新政是一個開始，8月25日上海“滬六條”是“采取有力措施”政策的繼續(xù)落地，后續(xù)政策仍有較大空間。

　　國務院會議特別強調了“結合城市更新推進城中村改造和危舊房改造”，在8月28日發(fā)布的《中共中央 國務院關于推動高質量發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》）中做了進一步強調：“穩(wěn)步推進城中村改造和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建?！笨梢灶A見，接下來城中村改造和危舊房改造將成為政策重要發(fā)力點，結合“以舊換新”、“房票”安置等配套政策，對拉動投資和住房消費將起到重要作用。

　　這方面，廣西的成功案例為市場提供了借鑒和參考。近日廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳在官網(wǎng)上介紹了廣西通過“房票”安置擴面、“以購代建”、危舊房改造“拆舊買新”、使用住房公積金增值收益收購存量商品房等情況。2025年上半年，廣西推出“房票”安置擴面、危舊房改造提速、使用住房公積金增值收益收購存量商品房、城中村改造有序推進等房地產(chǎn)政策“組合拳”，商品房庫存持續(xù)消化，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。截至今年6月底，廣西已收購存量商品房2萬套，拉動全區(qū)商品房銷售面積增速9.35個百分點。同時，廣西推行“房票”安置、“以購代建”、危舊房改造“拆舊買新”，消化存量商品房40萬平方米，全區(qū)商品房庫存同比下降21.1%。今年1月至7月，廣西新建商品住宅銷售面積同比增速5.7%，增速排名全國第6位。

　　國務院會議提出“多管齊下釋放改善性需求”，剛剛發(fā)布的《意見》也提出，“系統(tǒng)推進‘好房子’和完整社區(qū)建設。加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求。全鏈條提升住房設計、建造、維護、服務水平，大力推進安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’建設”。由此可見，“好房子”和完整社區(qū)建設將成為釋放改善性需求的重要發(fā)力點。城市更新、城中村改造和危舊房改造從存量入手，“好房子”建設則從增量入手，達到多管齊下釋放需求的目的。

　　除此之外，在供給端政策上，存量商品房和存量閑置土地的收儲仍然是政策的重點。一方面需要中央層面給予更大力度的政策和資金支持，另一方面也需要地方政府真正擔負起管理責任，積極推動政策落地實施。

　　機構觀點

　　國信證券：

　　8月8日，北京放松限購政策，核心變化是：符合條件的家庭五環(huán)外不限購，且成年單身人士視為家庭。8月25日，上海放松限購政策，與北京相似，符合條件的家庭外環(huán)外不限購，且成年單身人士視為家庭，同時，上海對商貸利率進行調整，首套房房貸取消利率下限，且不再區(qū)分首套房與二套房。我們認為，一線城市后續(xù)仍有需求端放松空間。當前樓市景氣度未有顯著回暖，地產(chǎn)基本面仍在磨底，8月京滬先后出臺需求端邊際放松政策，我們認為在宏觀經(jīng)濟承壓和美元降息預期之下，政策加碼空間打開。

　　東方證券：

　　本輪北京、上海新政節(jié)奏符合預期，力度較為克制，有助于區(qū)域庫存去化。我們認為，這一系列“因城施策”強化了對行業(yè)中長期修復通道的信心，未來不需要過度猜測短期政策節(jié)奏，一方面在于在關鍵時刻，尤其是在“止跌回穩(wěn)”壓力加劇的情況下，會有更多、更全面的政策出臺以提振市場，另一方面在于房地產(chǎn)主體風險亦在明顯降低，新的地塊的利潤率回到了合理水平，通過時間的累積，還能持續(xù)經(jīng)營的開發(fā)商的資產(chǎn)負債表會得到修復。鑒于二季度以來新房市場量價走弱的趨勢下全年止跌回穩(wěn)壓力加劇，后續(xù)政策空間較大。8月北京、上海相繼落地調整優(yōu)化限購政策、加大公積金政策支持等，未來深圳或將跟進；隨著城市更新工作的展開，城中村和危舊房改造政策有望進一步優(yōu)化；此外，貨幣政策仍有寬松空間。

　　西部證券：

　　8月25日，上海繼北京放松地產(chǎn)政策后，迎來寬松政策，政策放松強度略強于北京。改善群體是政策預期進一步激發(fā)的主要群體，包括外環(huán)外不限購套數(shù)，不再區(qū)分首套二套房貸利率，均有助于多套置業(yè)需求客戶降低置業(yè)門檻及成本；公積金推行“又提又貸”，拓寬“以租養(yǎng)貸”通道，利好最為敏感的剛需客戶；滿足要求非滬籍客戶首套暫免征房產(chǎn)稅，且由此前限購1套放松至不限購，利于吸引外來置業(yè)需求；此外，提取公積金為首付，提高公積金貸款額度，不再區(qū)分單身及家庭均面向新房，新房市場獲政策傾斜關注。

　　穩(wěn)固行業(yè)止跌回穩(wěn)方向明確，政策具風向標意義。8月18日，國務院第九次全體會議強調要采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，行業(yè)修復方向明確，近期北京上海政策雖輻射群體相對有限，但可向市場傳遞積極信號，具備風向標意義，若政策效果不佳，仍可期待新一輪增量政策。

　　國泰海通：

　　2025 年8 月25 日，上海六部門聯(lián)合印發(fā)《關于優(yōu)化調整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，調整方向包括調減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個人住房信貸以及完善個人住房房產(chǎn)稅等政策。我們認為本次上海跟進優(yōu)化樓市新政，在優(yōu)化限購、加大公積金政策支持方面與北京較為相似；而在明確不再區(qū)分首套、二套住房商貸利率、完善房產(chǎn)稅等方向上的調整力度略大于北京。未來看，我們判斷隨著京滬先后優(yōu)化樓市政策，短期內深圳有望加速跟進落地，有助于提振市場預期，促進市場“止跌回穩(wěn)”。

　　華創(chuàng)證券：

　　我們認為政策寬松有利于上海外環(huán)外新房庫存去化，可能推動上海房地產(chǎn)市場階段性回暖。1）2025年上半年上海房地產(chǎn)市場熱度分化明顯，核心區(qū)保持較高開盤去化率，而外圍區(qū)域開盤去化率不到40%。2）截至2025年6月末，上海商品新房存量套數(shù)約為5.22萬套，存量面積約為596萬平方米，外環(huán)外庫存套數(shù)占比約87%，外環(huán)外面臨一定庫存去化壓力，此次政策寬松針對外環(huán)外取消限購套數(shù)，且購買新房可提取公積金作首付，對癥下藥促庫存去化。