在石榴叔看來，除了新房成交量，二手房掛牌量、成交量和成交價，土地供應量外，法拍房的數(shù)量和成交率，也是判斷樓市趨勢的一個重要指標。

　　當年就有領導說過，當一座城市法拍房面積，超過城市房產(chǎn)總量的 5% 甚至達到 20% 的時候，就會嚴重沖擊現(xiàn)房交易價格。

　　對照數(shù)據(jù)，法拍房數(shù)量水漲船高，很多城市法拍房，已經(jīng)到了不得不重視的程度。

　　01

　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024 年 1-10 月，全國司法拍賣房產(chǎn)市場掛拍量為 546070 套。

　　與 2023 年同期相比，掛牌量同比增長 63.07% ，成交量同比增長 9.85% ，成交金額同比減少 9.58% ，平均成交折扣率同比減少 2.65% 。

　　其中住宅用房的占比最高，達 48.19% ，原因你們都懂。

　　2024 年 1-10 月，40 個大中城市，掛拍量較高的城市，是重慶、成都、武漢、鄭州、南寧。

　　成交率超過 50% 的城市，只有杭州和溫州。

　　流拍率較高的城市分別是蘭州、西寧、太原，均超 90% 。

　　細化到住宅用房，數(shù)據(jù)還能精細化。

　　與 2023 年 1-10 月相比，掛拍量同比增長 25.7% ，成交量同比減少 2.08% ，成交均價同比下降 12.57% ，成交金額同比下降11.21% 。

　　40 個大中城市，掛拍量較高的是重慶、鄭州、成都、南寧、廣州。

　　成交率較高的城市是杭州、溫州、寧波，均超 77% 。

　　成交折扣率最高的城市是溫州。

　　流拍率較高的城市分別是蘭州、西寧，均超 87% 。

　　02

　　這些數(shù)據(jù)，能說明什么問題？

　　首先，法拍房掛牌量越來越多，增速加快明顯，尤其二三四線城市，抗不確定性風險最差。

　　當下正在被法拍的房子，多半是兩年前涉案的，這才剛剛進入高峰期，剛剛呀！

　　法拍房主要有三個來源，一是斷供產(chǎn)生，二是民間借貸違約產(chǎn)生，三是司法沒收。

　　其次，法拍市場今年大家都很謹慎，不僅成交率在下滑，平均成交折扣率也在下降。

　　這里補充說明一下，成交折扣率=法拍成交價/法拍評估價。

　　一般情況下，成交折扣率能體現(xiàn)市場冷熱。不少新一線城市的流拍率居然超過 70% 。

　　第三，參與法拍的人在減少。

　　就拿北京、上海、深圳來說，平均報名人數(shù)去年還是 6.92 、 6.34 、 6.2 ，今年就降到 5.53 、 4.55 、 4.45 。

　　一方面，剛需沒錢了，另一方面，法拍房很多收房問題，被曝光之后，很多人不敢買了。

　　第四，明年法拍房市場很不樂觀。

　　據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2024 年前 9 個月掛牌的 31.9 萬套法拍房中，二拍及以上房源約 11.7 萬套，占比接近四成。

　　從折價率方面來看，首拍和“二進宮”成交房源也存在較大差異，為了緩解債務，房產(chǎn)持有人不得不加快房產(chǎn)的處置速度和價值變現(xiàn)速度。

　　首次競拍就成交的房源平均折扣率 73% ，“二進宮”成交的房源折價率增至 61% 。

　　第五，法拍房對二手房市場定價影響變大。

　　當某個區(qū)域法拍房達到一定數(shù)量，就會對二手房價格產(chǎn)生影響。一線城市交易頻次高，還好一些，會反復確認。二三四線城市二手房市場冷淡，房主們達成一個默契，就是沒交易就不代表降價，法拍房偏偏是個例外，一砸一個巨坑。

　　03

　　石榴叔這篇文章，絕對不鼓勵大家去撿漏的。

　　表面上看，一套 500 萬的房子，很可能 400 萬就能到手，但便宜是最大的誘惑，也是最大的陷阱。

　　網(wǎng)上有不少攻略，多半圍繞房子能否騰退、是否有租賃或其他使用限制、是否有物業(yè)水電欠費、稅費誰承擔、學位是否已經(jīng)被使用。

　　這些產(chǎn)調(diào)內(nèi)容聽起來簡單，但實際操作比較復雜，要反復找法官溝通，找物業(yè)和學校了解，投入大量的時間和精力。

　　找中介的話，也只能信個大半，別太相信網(wǎng)上那些軟文案例，他們不會比你了解的多，也不會擔保騰房，還敢收 3-4 個點傭金。

　　真要找，合同條款一定要仔仔細細看，尤其是風險兜不兜底。我建議，還是自己先研究。

　　關于房地產(chǎn)行業(yè)，我不想太多的去發(fā)表評論，市場大家也看到了。今天有粉絲還問我，昨天的會議對房地產(chǎn)影響是什么？有自媒體說明年大放水，房價要大漲。

　　我還能說啥？這幫人眼里，房子就沒跌過，天天都要大漲。

　　最后只想提醒大家，當下一定要控制好杠桿，不要讓自己陷入財務危機。