現(xiàn)在的上海有很多等著撿漏的客戶。

遇到不肯降價(jià)的房東，那就繼續(xù)看，繼續(xù)等。

這個(gè)市場里，凡是想買房的都在為自己找安全墊。

所以這兩年除了常規(guī)市場以外，法拍市場在逐漸壯大。

不少人已經(jīng)把目標(biāo)放到了法拍市場上。

以前上海的法拍市場主要是繞過限購政策的手段。

現(xiàn)在限購逐漸放松，撿漏成為了法拍市場最大的功能。

二手市場降價(jià)，大家肯定認(rèn)為法拍市場的定價(jià)只會(huì)比二手更低。

此外，現(xiàn)在的法拍房相比二手房，還有這么兩大優(yōu)勢，

1）稅費(fèi)各付，交易成本低；

2）會(huì)出現(xiàn)一些稀有的房源，是常規(guī)二手市場不已經(jīng)能遇到的。

研究了最近法拍房數(shù)據(jù)，我發(fā)現(xiàn)當(dāng)下的上海法拍市場幾個(gè)有意思的事情。

法拍真的便宜嗎？

我們搜集了7.22-8.21這一個(gè)月內(nèi)成交的52套法拍房作為成交樣本。

其中有三個(gè)重要指標(biāo)，評估折價(jià)率、市場折價(jià)率、成交折價(jià)率。

為了方便大家理解，先把計(jì)算公式告訴大家：

評估折價(jià)率=起拍價(jià)/評估價(jià)（法拍網(wǎng)站公示的起拍價(jià)及評估價(jià)）；

市場折價(jià)率=起拍價(jià)/市場估價(jià)（市場估價(jià)是根據(jù)房源面積和樓層，參考LJ成交和掛牌房源，估算的市場價(jià)）；

成交折價(jià)率=成交價(jià)/市場估價(jià)。

根據(jù)計(jì)算出的這三個(gè)指標(biāo)，我們得到了以下這張圖。

房外房研究院制圖

從近1個(gè)月成交的法拍房情況來看：

平均評估折價(jià)率為68%。

平均市場折價(jià)率為80%，比評估折價(jià)率要高12%左右。

平均成交折價(jià)率為90%，也就是法拍比二手市場成交價(jià)平均低10%左右。

是不是感覺和人家說的法拍房都是5折、3折骨折價(jià)的刻板印象完全不一樣。

反過來講，從市場折價(jià)率的80%到成交折價(jià)率的90%，當(dāng)前法拍的平均舉牌溢價(jià)率為10%。

也就是說你去參與法拍，競拍過程中如果競價(jià)超過起拍價(jià)10%，就需要考量考量，這次是不是可能拍貴了。

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法拍撿漏的概率高嗎？

從前面的數(shù)據(jù)能看出，法拍房確實(shí)有折扣。

但是不是大家去拍都能撿到漏呢？

為此，我們認(rèn)為劃分了幾個(gè)區(qū)間來看看法拍是不是撿漏寶地。

我們按照成交折價(jià)率分了4段：

成交折價(jià)率>100%，說明是高價(jià)買入，屬于是倒貼了；

成交折價(jià)率在90%-100%，屬于撿到個(gè)小漏；

成交折價(jià)率在80%-90%，屬于撿到個(gè)大漏；

成交折價(jià)率在<80%，屬于巨漏。

低于80%可能才算是參加了真法拍吧。

我們整理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：

房外房研究院制圖

1、300萬以下以及500-800萬是這里面最容易倒貼的。

2、300-500萬以及800-1200萬：基本都在小漏和大漏之間。

3、1500萬以上：是總價(jià)段里面最容易遇到大漏和巨漏的。

這么看下來，法拍還是比較適合豪宅撿漏。

只不過這個(gè)游戲的門檻有點(diǎn)高。

比如3000萬的房子，便宜30%，還要2100萬，普通人可沒這個(gè)實(shí)力。

倒貼&巨漏

那啥樣的房子在法拍房市場容易倒貼和巨漏呢。

我們結(jié)合具體案例來看看。

一、首先是倒貼的

房外房研究院制圖

總結(jié)下來大概有2類：

1類是評估價(jià)過高，起拍價(jià)已經(jīng)超過市場價(jià)，并且這類房子出價(jià)次數(shù)多為1，不知道這里面是不是有什么貓膩。

如表格中的康橋海尚康庭、楊思博學(xué)家園、大寧滴翠苑、新江灣城華潤置地橡樹灣、安亭博泰景苑。

大寧滴翠苑。高區(qū)121平，LJ成交單價(jià)6.5萬，總價(jià)790萬。

但是起拍834萬，評估1191萬，法拍成交834萬。

新江灣華潤置地橡樹灣，中區(qū)175平，無最近成交，在掛9.2萬，總價(jià)1615萬。

近期小戶型成交9.5萬左右，大戶型成交7.6萬，市場預(yù)估1538萬（按照掛牌95折）。

但是起拍1600萬，評估2000萬，法拍成交1600萬。

第2類可能是因?yàn)閮r(jià)格很低，拍著拍著就上頭了。

比方祝橋的東方鴻璟，1樓182.9平，實(shí)際成交價(jià)822萬。

出價(jià)次數(shù)居然有365次，感覺拍到后來不是要撿漏了，是要爭一口氣了。

LJ成交數(shù)據(jù)僅能追溯到2019年，高區(qū)有套大面積在掛4.3萬。

華漕愛博三村，13樓120平，起拍價(jià)403萬，實(shí)際成交價(jià)534萬，出價(jià)次數(shù)132次。

LJ成交數(shù)據(jù)僅能追溯到2024年11月，中區(qū)120平在掛4.8萬。

二、再來看巨漏

房外房研究院制圖

最能撿便宜的應(yīng)該還是豪宅，主要是起拍價(jià)太低。

尚海灣豪庭（一期），2樓561平，起拍3469萬，法拍成交總價(jià)3811萬，單價(jià)6.8萬。

市場成交單價(jià)至少10萬，6-7折。

陽光城檀悅，8樓115平，起拍價(jià)1120萬，法拍成交總價(jià)1190萬，單價(jià)10.3萬。

小區(qū)里中樓層同面積在掛13.8萬。

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如果總結(jié)一下，有以下5點(diǎn)：

1、法拍房成交價(jià)平均比市場價(jià)低10%，但起拍價(jià)設(shè)置不合理可能導(dǎo)致潛在陷阱，如過高評估價(jià)拍下來就是倒貼。

2、起拍價(jià)有“坑”，要防范風(fēng)險(xiǎn)，平均來看，評估價(jià)高于市場價(jià)12%，容易引發(fā)倒貼。

3、 平均溢價(jià)率控制在10%以內(nèi)。

從市場起拍折價(jià)率80%升至成交折價(jià)率90%，平均舉牌溢價(jià)率為10%，不要上頭。

4、豪宅更易撿漏，低價(jià)段易倒貼。綜合來看，法拍更適合豪宅投資（1500萬以上），能穩(wěn)定獲得大漏或巨漏，而低價(jià)段需警惕倒貼風(fēng)險(xiǎn)。

5、通過倒貼和巨漏案例解析，評估價(jià)高低和拍賣情緒是影響折扣率的核心因素。

倒貼往往源于評估體系缺陷或情緒化競拍，而巨漏更多出現(xiàn)在高總價(jià)段，因起拍價(jià)設(shè)置過低

綜合來看，理性參與法拍，聚焦豪宅機(jī)會(huì)。

從52套已成交法拍房樣本看，倒貼占19%（10套）、小漏25%（13套）、大漏35%（18套）、巨漏21%（11套），倒貼風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

房外房研究院制圖

此外，從8.25以后要拍的法拍房中整理了市場折價(jià)率低于70%，有可能撿巨漏的房源。

房外房研究院制圖

還發(fā)現(xiàn)有意思的事情：

800萬以下，評估價(jià)高于市場估價(jià)。

1200萬以上，評估價(jià)低于市場估價(jià)。

不能僅僅被法拍房的價(jià)格所迷惑，天下沒有那么多免費(fèi)的午餐。

進(jìn)場之前都要把風(fēng)險(xiǎn)先考慮好。

我們也一直在關(guān)注法拍市場，想要真“撿漏”的，可以聯(lián)系我們。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

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