想投資買(mǎi)房的伙伴掃描下方二維碼，我會(huì)在私域直播中給大家講述趨勢(shì)和資產(chǎn)配置的底層邏輯~

引言

今年（2024）的成都有三怪：

“西藏老干部療養(yǎng)中心”在成都雙流區(qū)招標(biāo)施工

舍近求遠(yuǎn)，這是第一怪；

第二怪是土拍市場(chǎng)與樓市冰火兩重天。

2024年成都的土拍市場(chǎng)，我用“拉胯”兩個(gè)字來(lái)形容一點(diǎn)也不為過(guò)。

2024年成都拿了135宗涉宅用地出來(lái)拍賣，只成交了其中的116宗，成交數(shù)量較2023年下降26%；

不僅僅數(shù)量下降，成交面積也同比下降34%。

但成都的樓市十分火爆，請(qǐng)?jiān)试S我使用“火爆”這個(gè)詞，因?yàn)檎娴奶鸨恕?/p>

根據(jù)吉信行數(shù)據(jù)，成都全年商品住宅成交面積排在全國(guó)第一。

住宅賣得這么好，涉宅土地的出讓還在連年下降。

這是第二怪。

第三怪是樓盤(pán)越貴，房子賣得越好。

根據(jù)監(jiān)測(cè)，成都3.5萬(wàn)元/平方米以上的住宅銷售面積已經(jīng)連續(xù)4年上漲。

如果你對(duì)成都稍稍有點(diǎn)了解就知道，單價(jià)3.5萬(wàn)絕對(duì)超越成都95%以上的樓盤(pán)了。

怪，真的太怪了，完全不符合常理的。

為什么成都變得這么怪了？

01

與西藏不同，成都地處四川盆地，沒(méi)有猛烈的紫外線，生活節(jié)奏慢，所以一直以來(lái)都是“新（新疆）西（西藏）蘭（甘肅）”們的養(yǎng)老地。

其次，成都的地理位置與新疆、西藏、甘肅都離得不算太遠(yuǎn)；

所以，西藏老干部療養(yǎng)中心選址在成都，也算是合情合理。

那第二怪呢？為什么樓市火爆，而土拍市場(chǎng)遇冷？

我們仔細(xì)對(duì)比了近4年成都的涉宅用地土拍市場(chǎng)，有兩個(gè)很明顯的特點(diǎn)：

第一個(gè)特點(diǎn)是成都的涉宅土拍市場(chǎng)整體都在收縮。

我們把成都劃分為主城區(qū)（成華區(qū)、錦江區(qū)、金牛區(qū)、青羊區(qū)、武侯區(qū)、高新區(qū)、天府新區(qū)）、近郊（溫江區(qū)、郫都區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、雙流區(qū)）以及遠(yuǎn)郊三個(gè)圈層。

無(wú)論是主城區(qū)、近郊還是遠(yuǎn)郊，三個(gè)圈層的涉宅用地的供銷量都在收縮；

而且，2024年主城區(qū)的供銷量分別下降47%、54%，比其他圈層的下降幅度更明顯。

第二個(gè)特點(diǎn)是主城區(qū)的土地成交樓面價(jià)在進(jìn)一步上升。

2024年成都拍出了27300元/平方米的樓面價(jià)地王，刷新了成都的土拍市場(chǎng)記錄。

不僅有地王，主城區(qū)的成交樓面價(jià)也在迎來(lái)了四連升。

而且，如果我們統(tǒng)計(jì)樓面價(jià)在2萬(wàn)元以上的地塊，2020至2024年共21宗，其中2024年就占了13宗，占了62%。

也就是說(shuō)，雖然成都的整體土拍市場(chǎng)是在縮減的，但房企在主城區(qū)拿地的動(dòng)作變得更加堅(jiān)定了。

拿地樓面價(jià)的連年上升，必然會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目售價(jià)的抬升。

2024年成都整體的住宅成交均價(jià)是19396元/平方米，環(huán)比下跌了3%，比2023年下降了將近500元/平方米。

整體市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)不大

主要的原因還是：主城區(qū)高單價(jià)項(xiàng)目熱銷拉動(dòng)、近郊市場(chǎng)供銷回落，而遠(yuǎn)郊整體呈下行

在我們的監(jiān)測(cè)中，留意到如金融城、林家壩等熱點(diǎn)板塊高單價(jià)項(xiàng)目的熱銷。

而近郊市場(chǎng)供應(yīng)環(huán)比下降18%，成交下降22%；

但是，成交均價(jià)僅下降6%，去化周期僅僅微增3個(gè)月；

明顯是以去庫(kù)存為主。

而遠(yuǎn)郊市場(chǎng)供銷下降幅度均在30%以上，庫(kù)存量基本持平，但部分區(qū)域價(jià)格下滑嚴(yán)重，整體去化周期增加了10個(gè)月。

因此， 我們可以認(rèn)為，遠(yuǎn)郊部分區(qū)域?yàn)榱思铀偃セ嬖诩ち业膬r(jià)格戰(zhàn)。

結(jié)合上述所說(shuō)的現(xiàn)象，我們也就能解答為什么成都的樓市和土拍市場(chǎng)冰火兩重天了。

那為什么成都的房子是越貴的賣得越好呢？

在貨幣超發(fā)與城市分化的背景下，隨便買(mǎi)房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

02

我相信大家都不傻，不會(huì)放著價(jià)格便宜的房子不買(mǎi)，而去買(mǎi)貴的。

當(dāng)然了，這一切都得建立在除價(jià)格外的條件是一致的情況下。

所以成都人的購(gòu)房邏輯也是同理：擁抱核心

擁抱核心的背后原因是：成都樓市的風(fēng)格在轉(zhuǎn)變，

而這種轉(zhuǎn)變分為三個(gè)方面：

一是購(gòu)房者觀念在轉(zhuǎn)變。

購(gòu)房者從以前的先買(mǎi)剛需上車，變成現(xiàn)在的直接上車改善、或者置換二套改善。

根據(jù)成都住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年成都二手房共成交22.6萬(wàn)套，比新房成交的9.9萬(wàn)套數(shù)量還要多不少。

但這也不是第一次成都二手房成交量高過(guò)新房成交量

同時(shí)，2024年成都新入市的產(chǎn)品套均面積為135平方米，而新房成交套均面積為133平方米。

但是二手房成交套均面積僅96平方米。

結(jié)合前文所說(shuō)的成都新房供求規(guī)模下降，新房供求的面積都趨向于大面積，剛需購(gòu)買(mǎi)力只能轉(zhuǎn)向二手市場(chǎng)。

換個(gè)角度想，就是剛需只能買(mǎi)二手房了，而這些賣掉剛需二手房的人正涌入改善型產(chǎn)品的市場(chǎng)。

二是房企拿地的邏輯在改變。

以前的市場(chǎng)好，所以無(wú)論是好的、壞的產(chǎn)品，都能順利去化。

所以造成了一大批遠(yuǎn)離核心城區(qū)的、項(xiàng)目有缺陷的地塊被開(kāi)發(fā)商收入囊中。

但是，

經(jīng)過(guò)幾年的市場(chǎng)遇冷，開(kāi)發(fā)商生存的方式改變了，再像以前那樣隨便拿地的日子一去不復(fù)返。

所以開(kāi)發(fā)商扔掉了以前閉眼拿地的思路，在近幾年的土拍市場(chǎng)，拿地的動(dòng)作明顯不同，對(duì)于地塊的考量也換了新的思路。

在成都2024年全年有溢價(jià)的31宗出讓用地中，除了其中5宗在雙流區(qū)和郫都區(qū)，其余溢價(jià)用地均在主城區(qū)。

價(jià)格不再是問(wèn)題，只能大家對(duì)于板塊價(jià)值是認(rèn)可的，高價(jià)或者是溢價(jià)拿地不在話下。

另外，如果我們把這些地塊所屬的板塊再仔細(xì)分類，就會(huì)明顯看出這些地塊都集中在具有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域或者是熱點(diǎn)板塊中。

同一個(gè)板塊拿幾塊地的不再是死穴，看好板塊就一并開(kāi)發(fā)，搭配不同的產(chǎn)品更好包攬不同需求的客群。

也就是說(shuō)，價(jià)格貴不是問(wèn)題，品質(zhì)好才是重點(diǎn)。

三是產(chǎn)品設(shè)計(jì)在發(fā)生變化。

2024年成都發(fā)布了建筑設(shè)計(jì)新規(guī)，新規(guī)很長(zhǎng)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)加大陽(yáng)臺(tái)面積等方式提高住宅的得房率

所以導(dǎo)致一批得房率超過(guò)100%的新規(guī)產(chǎn)品在2024年下半年入市，要知道，使用舊規(guī)的產(chǎn)品得房率能達(dá)到90%已經(jīng)是謝天謝地了。

發(fā)布新規(guī)的同時(shí)，當(dāng)?shù)剡€鼓勵(lì)低密度、高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品入市

再結(jié)合2024年成都土地成交集中在主城區(qū)，且成交樓面價(jià)連年上升，為了確保項(xiàng)目產(chǎn)品溢價(jià)率，可以斷定后續(xù)將出現(xiàn)一大批使用新規(guī)的項(xiàng)目，而且使用新規(guī)的產(chǎn)品將陸續(xù)增加并占領(lǐng)市場(chǎng)主流。

舊規(guī)產(chǎn)品的生存空間可以預(yù)見(jiàn)將被不斷壓縮，那哪里是出路呢？

個(gè)人預(yù)判，舊規(guī)產(chǎn)品會(huì)趁著新規(guī)產(chǎn)品大量入市之前的窗口期降價(jià)促銷以達(dá)到快速清空的目的。

而新規(guī)產(chǎn)品得益于高得房率，銷售均價(jià)將保持堅(jiān)挺。

在貨幣超發(fā)與城市分化的背景下，隨便買(mǎi)房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

03

成都的未來(lái)會(huì)是怎樣？

一般我是不做這種預(yù)判的，主要對(duì)了沒(méi)人鼓掌，錯(cuò)了就一堆人來(lái)打臉，但既然文行至此，以一個(gè)預(yù)判作為文章的結(jié)尾也是不錯(cuò)的選擇。

1、核心城區(qū)土地價(jià)格將進(jìn)一步提升

成都市規(guī)劃和自然資源局，在2024年11月公布了《成都市中心城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)（2024版）》；

公告中詳細(xì)制定了成都各個(gè)板塊的土地定價(jià)與基準(zhǔn)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，和每個(gè)級(jí)別定價(jià)的依據(jù)；

對(duì)比2021年版，土地定價(jià)全面上漲，而且大量后續(xù)新開(kāi)發(fā)區(qū)域納入定價(jià)體系；

除此之外，還做了大量板塊的級(jí)別調(diào)整，比如大源由Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ三檔全部調(diào)整為Ⅰ級(jí)、新川從Ⅲ級(jí)調(diào)整為Ⅱ級(jí)，金融城三期和林家壩，從以前的Ⅲ、Ⅳ級(jí)，調(diào)整為Ⅰ級(jí)土地等；

也就是說(shuō)各版塊土地價(jià)格最低出讓標(biāo)準(zhǔn)大幅提高，板塊價(jià)值也隨之提高

與此同時(shí)，土地的供應(yīng)量縮減，開(kāi)發(fā)商為保證市場(chǎng)份額，對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪會(huì)更加激烈，未來(lái)土地價(jià)格還將繼續(xù)突破現(xiàn)有的價(jià)格區(qū)間。

2、未來(lái)幾年，豪宅市場(chǎng)將進(jìn)入白熱化競(jìng)爭(zhēng)階段

按照現(xiàn)有的新房套均銷售面積140平方米左右（咱們大膽假設(shè)，算多點(diǎn)），單價(jià)在5萬(wàn)元/平方米以上，合計(jì)總價(jià)700萬(wàn)/套的房子算作豪宅的話

在2021至2024年期間，成都每年成交約2000至3000套豪宅

這個(gè)成交數(shù)量基本穩(wěn)定，有錢(qián)的那批人始終是那批人。

結(jié)合2024年新拍地項(xiàng)目情況以及前期拍地未入市項(xiàng)目情況，成都2025年預(yù)計(jì)有5000套700萬(wàn)左右的房子入市

僧多肉少的市場(chǎng)，必將競(jìng)爭(zhēng)白熱化。

3、核心城區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格將進(jìn)一步推高

當(dāng)我們關(guān)注成都核心的“5+2”城區(qū)近幾年的土拍情況就會(huì)發(fā)現(xiàn)核心的板塊項(xiàng)目?jī)r(jià)格必將進(jìn)一步推高。

比如說(shuō)武侯區(qū)，2024年只拍了一塊地，而且項(xiàng)目目前已經(jīng)入市了

疊加2022-2023年該區(qū)域只有一塊地成交，武侯區(qū)新房市場(chǎng)必將出現(xiàn)明顯的空缺。

假若2025年武侯區(qū)有新的招拍掛項(xiàng)目或者其他方式的用地出讓，地塊肯定會(huì)受到開(kāi)發(fā)商追捧。

賣方市場(chǎng)，價(jià)格，開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。

而且在考慮開(kāi)發(fā)周期在1至2年之后，統(tǒng)計(jì)了2023至2024年主城區(qū)的土拍市場(chǎng)情況，2025年共31個(gè)待入市新項(xiàng)目，主要集中在錦江區(qū)、成華區(qū)以及青羊區(qū)。

也就是說(shuō)這幾個(gè)區(qū)域還是有一定機(jī)會(huì)因?yàn)榘鍓K內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)卷而讓大家撿到“筍盤(pán)”的。

得重點(diǎn)關(guān)注！

寫(xiě)到最后，還是分享一個(gè)小故事：

同樣是半杯水，悲觀的人會(huì)說(shuō)：太慘了，只剩下半杯水；

而樂(lè)觀的人會(huì)說(shuō)：太好了，還有半杯水。

想投資買(mǎi)房的伙伴掃描下方二維碼，我會(huì)在私域直播中給大家講述趨勢(shì)和資產(chǎn)配置的底層邏輯~

老實(shí)做人，踏實(shí)寫(xiě)文，不鼓吹，不煽動(dòng)，讓你明白房產(chǎn)這回事！

原創(chuàng)不易 點(diǎn)贊支持